李群杰律师:拆迁户住的房,拆迁户房子可以买么 比商品房便宜多少合适

拆迁户住的房,拆迁户房子可以买么 比商品房便宜多少合适,拆迁户的房子敢买吗

一、拆迁户房子可以买么 比商品房便宜多少合适

拆迁户的房子可以买，但价格差异需综合考虑多种因素，普遍比商品房便宜20%40%。以下是对这一问题的详细分析：

一、拆迁房与商品房价格差异的原因

1. 产权性质：拆迁房多为经济适用房或安置房，产权可能受限，如需满5年才能上市交易；而商品房拥有完整产权，可自由买卖。

2. 土地性质：拆迁房土地多为划拨用地，未缴纳土地出让金；商品房土地则通过招拍挂取得，成本更高。

3. 市场流通性：拆迁房交易需补缴土地出让金，且部分地区对二次转让设限，导致供需失衡，价格压低。

4. 质量与配套：拆迁房建设标准可能较低，户型设计、建筑质量及配套设施（如物业、学区）可能不如商品房。

二、价格差异的具体表现

普遍规律：拆迁房因上述限制，普遍比商品房便宜20%40%。例如，二线城市中，拆迁房单价可能为1.2万元/㎡，而商品房为1.8万元/㎡。

极端情况：若拆迁房位于偏远区域或配套不完善，价格折扣可能更大；市中心优质地段的拆迁房价差则可能缩小。

三、购房建议与风险提示

1. 购房建议：

自住需求且预算有限者，可关注满5年、配套较好的拆迁房。

投资或追求品质者，优先选择商品房。

2. 风险提示：

法律风险：部分拆迁房产权不清晰，可能存在一房多卖或无法过户风险。

流动性风险：转手困难可能导致长期持有成本增加。

政策风险：未来政策收紧（如禁止补交土地出让金）可能影响房产价值。

二、拆迁后的安置房能永久住吗

拆迁后的安置房并不能永久居住，其居住权益受房屋所有权和土地使用权双重因素影响。以下是对此问题的详细分析：

一、房屋所有权

1. 永久性：根据《民法典》规定，房屋所有权是永久的，只要房屋未因自然原因或人为因素灭失，所有权人就持续享有该房屋的所有权。因此，从房屋所有权的角度来看，拆迁安置房可以长期居住，不存在时间上的限制。

二、土地使用权

1. 出让土地：若拆迁安置房所占用的土地是以出让方式取得，居住用地的使用年限通常为70年。根据《民法典》第三百五十九条，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。这意味着，在土地使用权到期后，居民可以通过缴纳土地出让金的方式实现自动续期，从而保障长期居住权益。

2. 划拨土地：对于以划拨方式取得的土地使用权，除非法律、行政法规另有规定，否则没有使用期限的限制。这类土地上的房屋在转让时可能需要补缴土地出让金等相关费用。

三、其他影响因素

1. 拆迁安置政策：拆迁安置房的产权性质和年限可能受具体政策规定及合同条款影响。政府直接建设并分配的安置房，其产权归属和年限可能受特定政策调整。

2. 房屋质量与安全：只要房屋本身质量安全达标，没有因等待拆迁而导致结构损坏等问题，居民就可以继续正常居住。

三、拆迁户分房可以随时住吗

拆迁户分房后是否可以随时住，需根据具体情况判断，包括拆迁程序进展、房屋安全状况、法律纠纷及产权归属等因素。以下是对此问题的详细分析：

一、可以随时住的情况

1. 回迁安置房已验收合格：

拆迁户按照拆迁安置协议的约定回迁到新的安置房中，且该安置房已通过相关部门的质量验收，符合安全和使用标准，则可正式入住。此时，拆迁户对安置房享有合法的居住权，可以随时居住。

例如，在棚户区改造项目中，拆迁户在获得符合质量要求的回迁房后，即可随时入住，享受新的居住环境。

2. 拆迁程序尚未启动或过渡期间：

在政府发布拆迁公告后至实际启动拆迁工作、要求居民搬迁的这段时间内，房屋的所有权人或合法承租人仍有权居住在该房屋内。此时，房屋的居住功能未受法律限制，居民的占有和使用权益依然受到保护。

另外，若拆迁户已与拆迁方签订拆迁补偿协议，但由于过渡安置等原因暂未搬离原拆迁房，且在协议约定的交付房屋时间之前，仍可继续居住于原房屋中。

二、不可以随时住的情况

1. 房屋被鉴定为危房：

在拆迁过程中，若房屋经专业机构鉴定存在严重安全隐患，如墙体倾斜、结构损坏等，即使未拆除也不得居住。因居住此类房屋可能危及生命安全，相关部门有权要求居民及时搬离。

例如，对于老旧土木结构房屋，若存在倒塌风险，住户必须撤离，以确保人身安全。

2. 已完成拆除交接或房屋被依法查封：

当拆迁户与拆迁方完成房屋拆除交接手续，将房屋交付给拆迁方后，便不得再继续居住。此时房屋控制权已转移至拆迁方，拆迁方将按计划进行拆除等后续处理。

另外，若拆迁房涉及法律纠纷被司法机关依法查封，或因其他原因被相关部门限制使用，则在限制期间内不得居住。例如，房屋存在产权争议被法院查封时，任何人不得擅自入住，直至争议解决。

3. 已签订拆迁协议并领取补偿但未交付新房：

一旦拆迁户与拆迁方签订了拆迁协议并领取了补偿款，即意味着房屋所有权已转移。此时，若拆迁户未获得新的安置房或未完成过渡安置，原房屋可能已被拆除或不再属于拆迁户所有，因此再居住于原房屋中属于违法行为，可能会承担相应的法律责任。

四、拆迁户住购买的安置房物业费怎么算

拆迁户购买的安置房物业费，通常根据物业服务合同来确定。根据《物业管理条例》第四十条和四十一条，物业服务收费应遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则，具体收费标准由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。因此，拆迁户所购安置房的物业费，将依照合同规定进行缴纳。

关于拆迁安置房物业费的具体计算，可能会因地区和具体物业公司的不同而有所差异。一般来说，安置房的物业费标准会低于同类商品房。在某些地区，政府还会对安置房的物业费给予一定的补贴，以降低拆迁户的负担。

如果拆迁户对物业费有疑问或不满，可以通过与物业公司协商、向相关部门投诉或寻求法律援助等途径来维护自己的权益。同时，拆迁户也有义务按时缴纳物业费，以确保小区的正常运营和其他业主的权益。

拆迁户购买的安置房物业费的具体计算方式，需结合当地政策、物业服务合同以及物业公司的具体规定来确定。

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内容来源参考：律临头条-拆迁后的安置房能永久住吗,拆迁户分房可以随时住吗

内容审核：李群杰律师

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