贾燕丽律师:拆迁户债权的审查,拆迁补偿款属于优先债权吗 人民法院

拆迁户债权的审查,拆迁补偿款属于优先债权吗 人民法院,拆迁款审核需要多久

一、拆迁补偿款属于优先债权吗 人民法院

拆迁补偿款在特定情形下属于优先债权，尤其是在房地产公司破产程序中，拆迁安置补偿款通常被认定为优先债权。以下是对此问题的详细分析：

一、法律依据

1. 《全国法院破产审判工作会议纪要》第27条

该条规定，债务人系房地产开发企业，在其破产程序中，消费者购房人的房屋买受人的权利具有特定优先性。拆迁安置补偿权与消费者购房权在性质上具有相似性，都是为了保障居民的基本居住需求。从体系解释和目的解释的角度来看，拆迁安置补偿款也应享有优先受偿的权利。

2. 《中华人民共和国民法典》及相关物权保护规定

被拆迁人对被拆迁房屋原本享有物权，拆迁安置补偿是对其原有物权的补偿。基于物权的优先效力，在破产程序中，拆迁安置补偿款应当优先于普通债权得到清偿。

二、法理分析

1. 生存权保障原则

拆迁安置补偿款关系到被拆迁人的基本生存和居住权益。如果被拆迁人得不到妥善的安置补偿，他们将面临流离失所的风险，这会严重影响社会的稳定和和谐。因此，从保障公民生存权的角度出发，拆迁安置补偿款应当在破产程序中优先受偿。

2. 公平原则

被拆迁人在城市建设和开发过程中做出了牺牲，他们失去了原有的居住场所。为了平衡这种利益关系，法律赋予拆迁安置补偿款优先受偿的地位是公平的体现。与普通债权人相比，被拆迁人处于更弱势的地位，他们的权益更容易受到侵害。通过给予拆迁安置补偿款优先权，可以在一定程度上弥补他们在拆迁过程中所遭受的损失。

三、实践案例支持

在许多房地产公司破产清算或重整案件中，法院都认定拆迁安置补偿款属于优先债权。例如，某房地产公司因资金链断裂进入破产程序，涉及大量被拆迁人。法院在审理过程中，依据相关法律和政策规定，明确将拆迁安置补偿款列为优先受偿的债权，确保被拆迁人能够及时获得相应的补偿，保障了被拆迁人的合法权益，也维护了社会的稳定。

四、不具有优先受偿权的情况

1. 未依法定程序确定的补偿款

如果拆迁补偿款的数额和支付方式等没有经过法定的评估、协商或裁决程序确定，其在法律上可能不具有明确的优先受偿地位。

2. 因自身过错导致权益受损

如果被拆迁人自身存在过错，如故意阻碍拆迁工作、违反相关规定导致补偿款支付延迟或存在争议，其拆迁补偿款的优先受偿权可能会受到影响。

二、开发商破产后 拆迁户的房子和款怎么办

当开发商破产后，拆迁户的房子和款项问题可以通过以下方式解决：

1. 拆迁补偿协议的效力：拆迁补偿协议是具有法律效力的合同，即使开发商破产，协议依然有效。拆迁户可凭借此协议主张合法权益，包括要求优先取得补偿安置房屋。

2. 债权申报：若无法获得安置房屋，拆迁户应及时向破产管理人申报债权，包括拆迁补偿款、临时安置补助费等，并提供拆迁补偿协议、费用支付凭证等证据材料。

1. 关注破产程序进展：拆迁户应密切关注法院发布的破产受理公告、债权申报通知等，及时了解破产程序的最新进展。

2. 参与债权人会议：作为债权人，拆迁户有权参加债权人会议，表达诉求，参与破产事务决策，并行使表决权。

3. 监督破产财产分配：拆迁户应关注破产财产分配方案，确保债权得到公平合理清偿。如有异议，可向法院提出书面异议。

1. 政府协调与支持：拆迁户可向当地住房和城乡建设部门、国土资源部门等反映情况，寻求政府协调帮助，如引入新开发商接盘或解决安置房源。

2. 法律诉讼途径：若通过上述途径无法有效解决问题，拆迁户可考虑通过法律诉讼来维护自己的权益，并寻求专业律师的帮助，提高胜诉几率。

三、以拆迁安置房的权利抵消债务

以拆迁安置房的权利抵消债务，即以拆迁安置房抵债，其合法性并非绝对，而是取决于多个关键因素的综合考量，包括安置房的产权状况、抵债协议的合法性、交易程序的合规性，以及法院审查结果等。以下是对此问题的详细分析：

一、安置房的产权情况

1. 完全产权：若拆迁安置房已取得完全产权，即拥有合法的房产证和土地证，且不存在任何法律上的限制（如禁止转让等），则房主有权自主处分该房屋，以房抵债行为在双方真实意思表示且程序合规的前提下通常是合法有效的。

2. 有限产权或产权纠纷：若拆迁安置房尚未取得完全产权，或存在产权归属争议，如处于限制交易期限内、基于集体土地建造等，则以房抵债可能因违反相关规定或损害第三人利益而不具有合法性。此时签订的以房抵债协议可能面临无效或无法履行的风险。

二、抵债协议的合法性及程序合规性

1. 协议内容合法：双方必须达成合法有效的抵债协议，协议内容应不违反法律法规的强制性规定，且对房屋的基本信息（位置、面积、产权情况等）、债务金额、抵债方式、房屋交付时间等关键内容有清晰的约定。

2. 真实意思表示：抵债协议应基于双方的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等情形。若一方在签订协议时存在欺诈、胁迫另一方的情况，使对方违背真实意愿签订协议，则该协议可被撤销或认定无效。

3. 程序合规：以房抵债过程应符合法律规定的合同订立程序，包括充分协商、达成一致意见、签订书面协议，并按照规定办理房屋产权变更登记等手续。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，债务人在无法按时履行金钱给付义务时，可以与债权人协商通过转让财产（如房产）的方式清偿债务。但需满足双方真实意思表示且不违反法律法规强制性规定的条件。

三、法院审查与特殊情况处理

1. 法院审查：在涉及拆迁安置房抵债的诉讼中，法院会对抵债协议的真实性、合法性以及安置房的相关情况进行严格审查。若法院认为抵债行为合法且符合相关法律规定，则会支持起诉抵债的诉求。

2. 特殊情况处理：

唯一住房且符合特殊条件：如果拆迁安置房是债务人及其所扶养家属维持生活必需的唯一居住房屋，并且符合当地政府规定的住房保障标准，法院一般不会直接拍卖、变卖或抵债，以保障债务人的基本生活需要。但若债务人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋，或者执行依据生效后，债务人为逃避债务而转让其名下其他房屋等，此时即便该拆迁安置房是唯一住房，法院也有权执行。

已设定抵押的房屋：如果拆迁安置房已经设定了抵押，并且抵押权人依法行使抵押权，那么抵押权人可以申请法院对抵押房屋进行执行，以清偿债务。

四、操作建议

在实际操作中，建议咨询专业律师进行详细的法律咨询和风险评估，以确保以房抵债行为的合法性和有效性。同时，双方应谨慎签订抵债协议，确保协议内容的真实、合法、有效，并严格按照法律规定办理相关手续，如产权变更登记等，以避免潜在的法律风险。

四、债权审查确认流程

债权审查确认流程主要分为一般债权确认流程和破产程序中的债权确认流程，以下为详细解答：

一、一般债权确认流程

1. 明确债权基础：债权人需确定债权产生的依据，如合同、借条、欠条等书面凭证，或其他证据如聊天记录、电话录音、证人证言等，以证明债权的存在及其具体内容，包括金额、还款期限、利息等。

2. 发出债权确认通知（可选）：债权人可向债务人发出债权确认通知，明确告知债权内容并要求其在一定期限内确认或提出异议。通知方式可为书面或电子形式。

3. 债务人确认或异议：债务人对债权无异议的，双方可形成债权确认书；若有异议，则需进一步协商、沟通或通过调解、仲裁、诉讼等方式解决争议。

4. 协商与和解：在异议情况下，双方应尝试协商解决分歧，如成功则签订和解协议。

5. 寻求第三方调解：若协商不成，可考虑寻求第三方调解机构或专业人士的帮助，以达成调解协议。

6. 仲裁或诉讼：调解无果且双方有仲裁协议的，申请仲裁；无仲裁协议或协议无效的，向法院提起诉讼，由法院依法判决。

二、破产程序中的债权确认流程

1. 申报债权：债权人需在法院规定的期限内（通常不少于30日，不超过3个月）申报债权，书面说明债权的数额、有无财产担保，并提交相关证据材料。

2. 管理人审查：管理人收到申报后，对债权进行形式和实质审查，包括债权的真实性、合法性和有效性等。

3. 编制债权表：管理人根据审查结果编制债权表，记载债权人信息、债权数额、性质及申报时间等内容。

4. 提交债权人会议核查：债权表需提交第一次债权人会议进行核查，债权人有权查阅材料并提出异议。

5. 异议与复核：债权人对债权表有异议的，可向管理人提出，管理人进行复核并书面通知结果。

6. 法院裁定确认：债权人对复核结果仍有异议，或其他利害关系人对债权有异议的，可在规定期限内向法院提起诉讼。法院经审理后作出裁定，确定债权的性质、数额等，该裁定具有终局性。

北京在明律师为您整理关于本文的法律热搜话题

#律所债权审查通知书是干嘛用的

#拆迁户对回迁房享有物权

#征地拆迁管理情况审计报告

#征地拆迁审计建议

#征地拆迁审计依据

#债权核查报告

#债权归属的确认

#拆迁审计服务收费

#政府划债审计审前调查

#拆迁私改租的政策

#拆迁户债权的审查要点

#拆迁户债权的审查方法

#债务人拆迁

#拆迁户欠债

#拆迁负债

#拆迁补偿权益债权可以转让吗

#拆迁款审计

#拆迁款审批流程

#拆迁款审核需要多久

#拆迁产权问题

以上就是在明律师事务所小编为大家整理的“拆迁户债权的审查,拆迁补偿款属于优先债权吗 人民法院,拆迁款审核需要多久”相关内容，希望能够对您有所帮助。如果您还有其他问题，欢迎咨询我们的在线律师。

内容来源参考：律临头条-开发商破产后 拆迁户的房子和款怎么办,以拆迁安置房的权利抵消债务

内容审核：贾燕丽律师

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。