张作元律师:买拆迁户的套间,要动迁的老房子能买吗

买拆迁户的套间,要动迁的老房子能买吗,已有一套拆迁房在买房是手套吗

一、要动迁的老房子能买吗

要动迁的老房子是否能买，这个问题需要分情况讨论，主要取决于房屋的法律状态和相关的政策规定。

1. 房屋产权状态：

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条，房地产转让或变更时，应当向房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向土地管理部门申请土地使用权变更登记。这意味着，如果要购买动迁的老房子，首先必须确认该房屋是否具有合法的产权证明，即房屋所有权证书和土地使用权证书。

如果房屋已经办理了房产登记，拥有合法的产权证明，那么理论上是可以进行买卖的。

如果房屋未办理房产证，或者存在产权纠纷，那么这样的房屋是不能进行买卖的。

2. 动迁状态与补偿问题：

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，当房屋被征收时，政府会对被征收人给予补偿，包括房屋价值的补偿、搬迁和临时安置的补偿等。如果房屋已经处于动迁状态，那么购买者需要了解清楚动迁的进度、补偿方案以及自己作为潜在买家可能面临的权益和风险。

在某些情况下，动迁房屋可能已经被政府纳入征收范围，购买这样的房屋可能会面临无法获得完整产权或无法实际居住的风险。

3. 政策限制与交易风险：

不同的地区可能针对动迁房屋有特定的政策限制，比如限制交易、限制过户等。购买者在决定购买前，必须咨询当地的相关政策，确保自己能够合法购买并持有该房屋。

购买动迁房屋还可能面临其他交易风险，如卖方违约、房屋存在质量问题等。因此，在购买前，建议购买者进行充分的调查和了解，必要时可以聘请专业的律师或房产中介进行协助。

要动迁的老房子是否能买，取决于房屋的产权状态、动迁状态以及相关的政策限制。购买者在决定购买前，必须充分了解这些情况，并进行必要的调查和风险评估。

二、房屋套间面积是什么

房屋套间面积，通常指的是房屋内部的净使用面积，加上该房屋分摊的公用建筑面积。这一概念在房屋买卖、租赁、拆迁补偿等多个领域都有着重要的应用。

1. 房屋套间面积的定义：

房屋套间面积，简而言之，就是房屋内部的实际使用面积与公摊面积之和。实际使用面积包括卧室、客厅、厨房、卫生间等各个房间的面积，而公摊面积则是指楼梯间、电梯间、走廊等公共设施所占的面积，按照一定比例分摊给各户。

2. 房屋套间面积在拆迁补偿中的应用：

在房屋拆迁补偿中，房屋套间面积是决定补偿金额或安置房屋面积的重要依据。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律法规，被征收房屋的补偿应包括被征收房屋价值的补偿，而房屋价值往往与房屋套间面积直接相关。

特别是在选择产权调换这种补偿方式时，公摊面积的计算尤为关键。多地的地方性法规或政策都对此有明确规定，如有的地方规定公摊面积部分不结算房价款，有的地方则规定公摊面积按照一定比例进行调换或给予补助。

3. 房屋套间面积与合同约定面积不符的处理：

在房屋买卖或租赁中，如果房屋套间面积与合同约定面积不符，应根据具体情况进行处理。一般而言，如果误差在合理范围内（如3%以内），双方可按照合同约定的方式重新结算差价；如果误差超出合理范围，则可能构成违约，买方或承租人有权要求卖方或出租人承担相应的违约责任。

房屋套间面积是一个涉及多个法律领域的复杂概念，其计算和应用需严格遵守相关法律法规和地方性政策。在处理与房屋套间面积相关的问题时，建议咨询专业律师或相关部门以获取准确的法律意见。

三、住宅与宿舍套间面积不应大于多少

关于“住宅与宿舍套间面积不应大于多少”的问题，并非由单一法律条文直接规定具体的面积上限，而是根据不同类型的住宅和宿舍、地区政策以及行业标准有所不同。以下是对此问题的详细分析：

一、住宅面积限制

1. 普通商品住宅：

面积没有严格的法定上限限制。

由房地产开发商根据市场需求、土地规划等因素自行设计户型面积。

2. 保障性住房：

经济适用住房：面积标准因地区而异，一般控制在60平方米左右，部分城市可能调整至7090平方米。

公租房：主要以小户型为主，单套建筑面积大多在40平方米左右，总体不超过60平方米。

3. 特殊类型住房：

如享受特定政策优惠的住房，面积上限根据相关政策文件确定。

征收拆迁安置住房的面积，根据被拆迁房屋情况、家庭人口数量等因素确定。

二、宿舍套间面积限制

1. 工地宿舍：

根据《建筑施工安全检查标准》，宿舍内住宿人员的人均面积不应小于2.5平方米。

部分地方如上海市有更严格规定，人均居住面积不得小于4.5平方米，且单间宿舍内居住人数不得超过4人。

2. 其他类型宿舍：

如学校宿舍、企业员工宿舍等，其面积限制可能由地方教育部门、企业规定或行业标准确定。

通常需满足基本的居住舒适性和安全性要求。

三、总结与建议

住宅与宿舍套间面积的限制受多种因素影响，包括住房类型、地区政策、行业标准等。

在了解具体面积限制时，应查阅当地的相关法律、政策或咨询当地的房地产律师以获取最准确和详细的信息。

对于购房者或宿舍管理者而言，在选择或提供住宅、宿舍时，应遵守相关法律法规和行业标准，确保居住环境的合规性和舒适度。

住宅与宿舍套间面积的限制并非由单一法律条文直接规定，而是需结合多种因素综合考虑。因此，在实际操作中应灵活应用相关法律法规和行业标准，确保居住环境的合规性和宜居性。

四、房屋5层8套间分2户人家怎么分的合理

房屋5层8套间分给2户人家的合理分配方式，需综合考虑产权归属、居住使用情况、双方协议以及拆迁政策或相关法律规定，以下为具体分析： 一、明确产权归属1. 查看产权证明：首先，需要明确该5层8套间的产权归属情况。是两户人家共同共有，还是按份共有，或者各自拥有部分产权。这可以通过查看房产证或其他产权证明文件来确定。2. 产权比例：如果产权是按份共有，那么分配时应按照各自所占的份额比例进行。例如，如果一户占60%，另一户占40%，则分配时应体现这一比例。 二、考虑居住使用情况1. 长期居住情况：如果其中一户长期居住在该房屋的某些套间内，而另一户则不常居住或未居住，那么在分配时可以考虑居住使用情况，对长期居住的一户给予适当倾斜。2. 实际需求：分配时还应考虑两户人家的实际需求，如家庭成员数量、居住习惯等，以确保分配结果更加合理和公平。 三、双方协商与签订书面协议1. 协商分配方案：在明确产权归属和考虑居住使用情况的基础上，两户人家应自行协商制定合理的分配方案。协商过程中，可以综合考虑各自对房屋的贡献、经济需求等因素。2. 签订书面协议：一旦达成协议，应尽快将协议内容以书面形式固定下来，明确各自的权益、义务以及拆迁补偿或房屋分配的具体方式。这有助于避免未来可能出现的纠纷。 四、参考拆迁政策或相关法律规定（如涉及拆迁）1. 了解拆迁政策：如果该房屋涉及拆迁，那么需要仔细研究当地的拆迁政策和相关法律法规。拆迁政策中可能会规定具体的补偿标准、方式和程序，以及针对多户人家共同拥有房产的特殊规定或补偿方案。2. 依法分配：在分配过程中，应确保所有手续合法合规，符合拆迁政策或相关法律规定的要求。如果拆迁政策中有明确规定如何分配多户人家共同拥有的房产，那么应按照政策规定进行分配。 五、解决分配纠纷的途径1. 协商解决：如果两户人家在分配过程中出现纠纷，应首先尝试通过协商解决。双方可以坐下来，坦诚地交流各自的想法和需求，共同寻找一个双方都能接受的解决方案。2. 调解解决：如果协商不成，可以请求基层调解组织如居委会、村委会等进行调解。调解员可以从中斡旋，帮助双方达成和解。3. 诉讼解决：如果调解也无法解决纠纷，任何一方都可以向人民法院提起诉讼，由法院根据事实和法律规定作出公正判决。

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内容来源参考：律临头条-房屋套间面积是什么,住宅与宿舍套间面积不应大于多少

内容审核：张作元律师

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