马欢律师:长沙拆迁户退契税,安置房要交建造费吗

长沙拆迁户退契税,安置房要交建造费吗,长沙拆迁补偿减免契税条件

一、安置房要交建造费吗

安置房在交房时，通常不需要直接缴纳建造费，但可能需要缴纳其他相关费用。以下是对此问题的详细解答：

一、安置房建造费的性质

1. 建造费的定义：建造费一般指房屋建设过程中产生的各项费用，包括但不限于材料费、人工费、设计费等。这些费用通常由开发商或建设单位承担，并已包含在最终的房屋售价中。

2. 安置房的特殊性：安置房作为政府或开发商对被拆迁户的补偿，其建造费用往往由政府或开发商承担，被拆迁户通常无需额外支付建造费。

二、安置房交房时可能需缴纳的费用

尽管安置房的建造费通常不由被拆迁户承担，但在交房时，业主仍可能需要缴纳以下相关费用：

1. 房屋差价款：

当安置房的实际面积与拆迁补偿协议中约定的面积存在差异时，根据协议条款，业主可能需要补交超出部分的差价（若实际面积大于约定面积），或者会收到开发商退还的差价（若实际面积小于约定面积）。

2. 契税：

契税是房屋交易中的重要税费，其税率一般在1%至3%之间，具体数额根据房屋的总价、面积以及当地政策来计算。对于被拆迁后重新购置房屋的业主，如果购房成交价款中未超出拆迁补偿款的部分，通常可以免征契税；超出部分则需按规定税率缴税。如果是产权调换安置且未缴纳房屋结构差价，也可免征契税；若缴纳了差价，则对差价部分征收契税。

3. 公共维修基金（房屋维修基金）：

公共维修基金用于小区公共部位和共用设施设备的保修期满后的维修、更新、改造。该基金通常按照房屋建筑面积的一定比例或固定金额来收取，一般为房屋总价的2%至3%，具体标准因地区而异。

4. 物业费：

物业费是业主为享受小区物业管理服务而支付的费用，一般从交房之日起开始计算。物业费的标准根据小区的档次、服务内容等因素有所不同，通常在每月每平方米几毛钱到几元钱不等。业主需按照物业管理公司的规定按时缴纳。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位或业主委员会与物业服务人订立的物业服务合同对业主具有法律约束力。

5. 其他费用：

水电费、燃气费预缴款：部分小区可能会要求业主预缴一定金额的水电费、燃气费作为后续使用的资金。

有线电视、宽带初装费：如需开通有线电视、宽带等服务，可能需缴纳一定的初装费用，但现代小区多已将这些费用纳入房价成本，不再单独收取。

产权登记费：办理房屋产权登记时需缴纳的费用，包括工本费、印花税等，具体标准因地区而异，一般住宅的登记费在80元/套左右。

测绘费、评估费等：根据一些地区的具体规定，还可能涉及测绘费、评估费等额外费用。这些费用的具体数额和缴纳方式应咨询当地的房产管理部门或相关律师以获取准确信息。

三、特殊情况下的费用处理

1. 政府补贴或减免政策：部分地区政府为了减轻安置房业主的负担，可能会对物业费、契税等费用进行补贴，甚至全额承担。这种情况下，业主可能只需缴纳部分或无需缴纳相关费用。具体是否有此类政策，需参考当地政府的相关规定或咨询相关部门。

2. 安置协议或政策文件的特殊约定：若在安置房的分配过程中，安置协议或当地政府出台的相关政策文件对费用缴纳有特殊约定（如免除某些费用、提供额外补贴等），则业主应按照协议或政策文件的规定执行。

二、市政府投资经济适用住房上市交易管理办法

市政府投资经济适用住房上市交易管理办法相关解读

经济适用住房作为政府为解决中低收入家庭住房问题而推出的一种保障性住房，其上市交易管理一直备受关注。不同城市根据自身实际情况，制定了相应的经济适用住房上市交易管理办法。以下是对市政府投资经济适用住房上市交易管理办法的详细解读，结合了一般性规定与具体城市（如长沙市）的实践。

一、政策背景与目的

1. 背景：随着经济适用住房建设规模的扩大和入住年限的延长，部分经济适用住房已满足上市交易条件。为规范经济适用住房的上市交易行为，保障房地产市场健康有序发展，维护购房家庭的合法权益，各地政府纷纷制定了经济适用住房上市交易管理办法。

2. 目的：明确经济适用住房上市交易的条件和程序，规范交易过程中的税费缴纳和收益分配，防止违规交易，确保经济适用住房政策的公平性和严肃性。

二、上市交易条件

经济适用住房上市交易需满足一定条件，这些条件通常包括：

1. 产权证满一定年限：自取得房屋所有权证或不动产权证书之日起满一定年限（如5年），这是为了确保经济适用住房的保障性质得到一定时间的体现。

2. 补缴土地收益等价款：经济适用住房用地通常为划拨用地，上市交易时需按届时同地段商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。具体比例由市住建部门会同财政、自然资源等部门确定，如长沙市即按差价的50%80%缴纳。

3. 产权清晰，无争议：上市交易的经济适用住房必须产权清晰，无任何争议，包括不存在抵押、查封等情况。

4. 不属于禁止上市交易的情形：如未补足房价款、超标装修未退回、处于拆迁范围、产权共有但共有人不同意、已抵押未经抵押权人同意、上市出售后形成新住房困难、擅自改变房屋使用性质等。

三、交易流程

经济适用住房上市交易流程通常包括以下几个步骤：

1. 提出申请：向市住建局（或指定机构）提交上市交易申请及相关材料，如身份证、产权证、补缴费用凭证等。

2. 审核公示：主管部门在规定时间内完成审核，并通过官网公示一定时间（如7天）。无异议后出具《准予上市交易通知书》。

3. 办理手续：持通知书到不动产登记中心办理转移登记，领取新的不动产权证书。同时，需缴纳相关税费，如契税、个人所得税等（满五唯一可免征个税）。

4. 收益分配：补缴的土地收益金纳入财政专户，专项用于保障性住房建设和管理。出售所得价款在扣除相关税费、费用及原购房时享受政府优惠政策的补缴款项后，归卖家所有。

四、限制与禁止条款

为确保经济适用住房政策的公平性和严肃性，各地管理办法通常设置了一些限制与禁止条款：

1. 未满年限不得交易：未满规定年限的经济适用住房不得直接上市交易，确需转让的由政府回购（回购价格按原价并考虑折旧和物价水平调整）。

2. 违规处理：隐瞒真实情况或提供虚假材料者，撤销其产权证并处以罚款；构成犯罪的依法追究刑事责任。

五、特殊情形处理

对于一些特殊情形，如继承、离婚分割等，经济适用住房上市交易管理办法也给出了相应规定：

1. 继承：经济适用住房可依法继承，但继承人需符合上市条件后方可交易。

2. 离婚分割：夫妻共有经济适用住房可通过协议或法院判决分割，但需先补缴土地收益金。

六、配套措施与监管机制

为确保经济适用住房上市交易管理办法的有效实施，各地还建立了一系列配套措施与监管机制：

1. 信息共享与联合惩戒：建立跨部门信息联动机制，对违规交易行为实施联合惩戒（如限制不动产登记、列入失信名单等）。

2. 动态评估与调整：市住建部门定期评估市场情况，适时调整补缴标准和交易规则。

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内容来源参考：律临头条-市政府投资经济适用住房上市交易管理办法,

内容审核：马欢律师

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