不可不看！国有土地上房屋征收的几个细节

在明小编 2025-08-14 02:02:59

导读：随着征地拆迁领域法治环境的持续改善，被征收人对于《国有土地上房屋征收与补偿条例》这一被简称为“590号令”的行政法规也越来越熟悉。实践中就一些实务领域的细节问题，经常有被征收人向我们进行询问。事实上，这些《条例》中看似未作详细规定的细节在各地方的政府规章中往往能够找到答案。那么，房屋征收中的几个此类疑难点究竟该如何具体运作呢？

我们以《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定来作为参考，可以从中发现不少有价值的细节内容。在明拆迁律师认为，其中以下几方面法律点不容忽视：

其一，征收范围的确定及确定后不得实施的行为。房屋征收范围是如何确定的？这个问题，广大被征收人未必清楚。事实上，大部分被征收人是通过征收决定发布后连同征收补偿方案所进行的公告才得知具体的项目征收范围的。而实践中，在此之前这个范围就已经确定了。《细则》第10条规定，对于大多数建设项目的征收，房屋征收范围根据建设用地规划许可证确定。简言之，通过这个证上记载的图示范围，被征收人就可以确定自己的房屋究竟在不在征收范围之内了。获取它的方法，当然就是政府信息公开申请，这里就不赘述了。

《细则》第11条规定，房屋征收范围确定后，有下列行为之一的，不增加违反规定的补偿费用：

（一）建立新的公有房屋租赁关系、分列公有房屋租赁户名；

（二）房屋转让、析产、分割、赠与；

（三）新增、变更工商营业登记；

（四）迁入户口或者分户；

（五）其他不当增加补偿费用的行为。

受理前款所列事项时，有关行政管理部门应当要求被征收人、公有房屋承租人提交不因此增加违反规定的补偿费用的书面承诺。办理上述事项的暂停期限自公告之日起最长不得超过1年。这里的“公告”，并非指其后的征收决定公告，而是单指对暂停期限及事项的公告。

其二，旧城区改建需有90%以上同意方可开展。《细则》第12条对此作了明文规定。

其三，涉及被征收人、公有房屋承租人50户以上的，房屋征收决定应当经区（县）人民政府常务会议讨论决定。

其四，明文规定了“预签约”模式在旧城区改建类项目上的应用。《细则》第21条规定，因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当在征收决定作出后，组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。签约比例由区（县）人民政府规定，但不得低于80%。

这里需要指出的是，预签约这一模式仅限于旧城区改建类项目，而不能适用于所有的征收项目。其适用理由是此类项目具有较强的公益性和紧迫性，不及时进行改建将可能严重影响到棚户区、危旧房集中连片地区居民的生命财产安全及基本居住质量。这一模式的好处就在于有“促拆”作用，但对于在地方性规定中未明文规定此程序的地方来说，适用这一模式是缺乏法律依据的。

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