黄伟律师:拆迁户房的产权,动迁房的产权性质

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一、动迁房的产权性质

动迁房的产权性质因土地性质、拆迁政策等多种因素而异，主要包括完全产权、有限产权、共有产权和集体产权四种类型。以下是对动迁房产权性质的详细解析：

1. 情况说明：当动迁房位于国有土地上，且原被拆迁房屋具有完全产权时，拆迁后获得的新房通常也拥有完全产权。这意味着购房者拥有房屋的完整所有权，包括占有、使用、收益和处分的权利。

2. 举例：城市整体规划建设中的动迁项目，开发商通过合法招拍挂程序取得土地后进行开发建设，安置被拆迁户的动迁房就属于这种性质。

1. 情况说明：由于拆迁安置政策或土地性质为划拨等原因，动迁房的产权可能存在一定限制。例如，房屋在一定期限内（如5年）不得上市交易，或者交易时需要满足特定条件，如补缴土地出让金等。

2. 举例：老旧城区改造项目中的动迁房，政府采用划拨土地的方式建设安置房。居民在取得这类动迁房房产证后，一定年限内不能上市交易，若要交易则需补缴土地出让金。

3. 法律依据：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，以划拨方式取得土地使用权的房地产，转让时需报有批准权的人民政府审批，并办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。

1. 共有产权：拆迁安置中涉及多人共有房屋产权的，动迁房属于共有产权类型，各方按约定份额享有产权和权益。

2. 集体产权：若动迁房在农村集体土地上建设，用于安置农村集体经济组织成员，则产权归集体所有。个人只有房屋使用权，不能自由买卖。

二、拆迁安置房属于什么产权性质

拆迁安置房的产权性质因具体情况而异，主要包括以下几种类型：

1. 适用情况：当拆迁安置小区建设在集体土地上，且安置对象为本村集体经济组织成员时，房屋通常属于集体产权。

2. 特点：土地所有权归集体所有，购房者仅享有房屋使用权，无法获得独立的土地使用权证和完整的房屋产权证书。房屋流转受限，一般只能在本集体经济组织内部进行。

1. 适用情况：若拆迁安置小区建设在国有出让土地上，房屋产权性质与普通商品房相似。

2. 特点：购房者拥有完全的房屋产权，包括房屋所有权和土地使用权，可办理不动产权证书。房屋在满足一定条件后，可以自由上市交易，交易规则和市场价值与同地段普通商品房相近。

1. 适用情况：部分拆迁安置小区可能建设在国有划拨土地上。

2. 特点：购房者可以取得房屋所有权证，但土地性质为划拨。在上市交易前，需补缴土地出让金，将土地性质从划拨转变为出让，才能正常办理过户手续。补缴标准依据当地土地市场价格和相关政策确定。

特殊情况：因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房，其性质与普通商品房无异，属于被安置人的私有财产，无转让期限限制，满一定年限后可自由上市交易。

三、拆迁房归户主所有还是归每个人所有

拆迁房的归属并非仅属于户主一人，而是需根据具体情况和法律法规进行综合分析，具体如下：

一、法律依据

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，征收国有土地上单位、个人的房屋，应对被征收房屋所有权人给予公平补偿。这明确了拆迁补偿的主要对象是房屋所有权人。

二、归属分析

1. 公房拆迁：公有住房的所有权归国家或单位所有，承租人只有使用权。拆迁补偿会考虑共同居住人的权益，共同居住人也有权获得一定的安置或补偿。

2. 私房拆迁：

若产权登记为户主一人且为个人财产（如婚前购买），则拆迁后获得的房屋通常属于户主一人。

若产权登记为多人共有，则拆迁房也属于所有共有人，补偿按份额分配。

在婚姻关系存续期间取得的私房，即使产权只登记在户主一人名下，也一般属于夫妻共同财产，拆迁后获得的拆迁房同样由夫妻双方共同所有。

三、特殊情况处理

若一个宅基地有两个户主，拆迁时应通过协商、调解或诉讼解决等方式确定补偿方案，并确保两个户主都签字同意。

四、拆迁房办的房产证是大产权还是小产权

拆迁房办的房产证既可能是大产权，也可能是小产权，具体取决于房屋的建设用地性质、是否办理了合法的产权手续以及具体的拆迁安置政策。

一、大产权房的情况

1. 定义与性质：大产权房是指具有完整产权的房屋，通常建设在国有土地上，并经过相关部门登记备案，具备完整的产权证明，如不动产权证书。购房者可以依法办理房产证，享有完全的产权，包括自由买卖、抵押、继承等权益。

2. 拆迁房成为大产权房的条件：若拆迁房在国有土地上建设，且开发商或相关建设主体按照正常的建设、审批、土地出让等程序进行开发建设，房屋建成后，经过相关部门验收合格，购房者能取得房屋所有权证和土地使用权证（或不动产权证书），则该拆迁房属于大产权房。

二、小产权房的情况

1. 定义与性质：小产权房通常是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关合法证件，如国家认可的房产证。这类房屋的产权不完整，存在诸多限制，如不能向本集体经济组织以外的成员转让、买卖，且在面临再次拆迁等情况时权益可能难以得到充分保障。

2. 拆迁房成为小产权房的条件：若拆迁房建设在集体土地上，并且没有办理合法的土地征收转用手续以及相关建设审批手续，只能取得乡镇政府或村委会等颁发的所谓“产权证书”，实际上其土地性质依然是集体所有，则该拆迁房属于小产权房。

三、特殊情况与注意事项

1. 特殊情况：拆迁房还可能存在共有产权或有限产权等特殊情况，这主要取决于拆迁安置政策。例如，若拆迁安置中涉及多人共有房屋产权，则拆迁房属于共有产权类型；若由于拆迁安置政策等原因，拆迁户对房屋的产权存在一定限制，如一定期限内不得上市交易等，则属于有限产权。

2. 注意事项：在购买拆迁房时，购房者应仔细了解房屋的产权性质，要求开发商或相关部门提供合法的产权证明文件。不同地区对于拆迁安置房的产权规定可能有所差异，需根据当地具体政策和法规来判断。

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内容来源参考：律临头条-拆迁安置房属于什么产权性质,拆迁房归户主所有还是归每个人所有

内容审核：黄伟律师

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