邓青锋律师:成都拆迁户购房选择,拆迁户房子可以买么 比商品房便宜多少合适

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一、拆迁户房子可以买么 比商品房便宜多少合适

拆迁户的房子可以买，但价格差异需综合考虑多种因素，普遍比商品房便宜20%40%。以下是对这一问题的详细分析：

一、拆迁房与商品房价格差异的原因

1. 产权性质：拆迁房多为经济适用房或安置房，产权可能受限，如需满5年才能上市交易；而商品房拥有完整产权，可自由买卖。

2. 土地性质：拆迁房土地多为划拨用地，未缴纳土地出让金；商品房土地则通过招拍挂取得，成本更高。

3. 市场流通性：拆迁房交易需补缴土地出让金，且部分地区对二次转让设限，导致供需失衡，价格压低。

4. 质量与配套：拆迁房建设标准可能较低，户型设计、建筑质量及配套设施（如物业、学区）可能不如商品房。

二、价格差异的具体表现

普遍规律：拆迁房因上述限制，普遍比商品房便宜20%40%。例如，二线城市中，拆迁房单价可能为1.2万元/㎡，而商品房为1.8万元/㎡。

极端情况：若拆迁房位于偏远区域或配套不完善，价格折扣可能更大；市中心优质地段的拆迁房价差则可能缩小。

三、购房建议与风险提示

1. 购房建议：

自住需求且预算有限者，可关注满5年、配套较好的拆迁房。

投资或追求品质者，优先选择商品房。

2. 风险提示：

法律风险：部分拆迁房产权不清晰，可能存在一房多卖或无法过户风险。

流动性风险：转手困难可能导致长期持有成本增加。

政策风险：未来政策收紧（如禁止补交土地出让金）可能影响房产价值。

二、拆迁户是怎么选房子的

在拆迁过程中，选房是一个关键环节，涉及被拆迁人的切身利益。以下是根据相关法律法规及专业见解，整理的关于拆迁户如何选房的详细指南：

一、了解政策与规定

1. 熟悉拆迁政策：

重要性：了解拆迁政策、补偿方案及选房细则是选房的基础。

行动指南：通过官方渠道获取最新政策信息，包括补偿标准、安置方式、可选房源等，确保对拆迁政策有全面了解。

2. 明确选房流程：

依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律法规。

内容：了解选房的具体流程，如签订拆迁协议、摇号或抽签确定选房顺序、实地考察房源等。

二、实地考察与评估房源

1. 房屋质量考察：

检查点：墙体裂缝、渗漏情况、门窗密封性、水电线路布局等。

参考依据：查看质量检测报告，了解开发商信誉。

2. 配套设施评估：

交通：优先选择交通便利、道路状况良好的区域。

生活设施：考察超市、医院等生活必需设施的可达性。

教育资源：对于有子女的家庭，学校资源是重要考量因素。

3. 环境与区位评估：

地段价值：市中心或繁华地段增值潜力大，但价格较高；郊区价格亲民，需权衡配套与交通。

周边环境：考察自然景观、人文环境及潜在污染源。

三、咨询专业人士与比较性价比

1. 咨询专业人士：

律师/房地产顾问：提供法律意见、购房建议，分析合同条款。

市场研究：关注房地产市场趋势，获取专业分析报告。

2. 比较性价比：

综合考量：价格、地理位置、配套设施、房屋质量等因素，找到性价比最高的房源。

长期规划：考虑居住成本、便利性及未来增值空间。

四、签订购房合同与保留证据

1. 详细阅读合同：

关键条款：明确选房权利、义务，房屋交付时间、质量标准、违约责任等。

沟通协商：对不明确或不合理条款，及时与开发商沟通调整。

2. 保留证据与文件：

重要文件：妥善保管购房合同、付款凭证、收据等。

用途：用于日后维权或办理相关手续。

五、关注后续问题与长期满意

1. 关注交付与质量：

交付时间：跟踪房屋交付进度，确保按时收房。

质量标准：发现问题及时与开发商沟通解决。

2. 物业管理：

长期维护：了解并参与物业管理，确保居住环境质量与安全性。

拆迁选房是一个涉及多方面考量的复杂过程。通过深入了解政策、明确自身需求、全面考察房源、咨询专业人士、谨慎签订合同以及持续关注后续问题，拆迁户可以做出更加明智且符合自身利益的选房决策。这一流程不仅确保了当前的居住需求得到满足，也为未来的生活质量与资产增值打下了坚实的基础。

三、拆迁时拿安置房好还是安商房好

拆迁时拿安置房还是安商房，需结合个人需求、经济状况及房屋性质综合判断。以下从多个维度进行分析：

一、房屋性质与产权

1. 安置房：政府或开发商为被拆迁居民提供的补偿性住房，部分因土地性质（如集体土地）导致产权不完整，可能存在无法办理房产证或需补缴土地出让金的风险。未取得房产证的安置房交易不受法律保护，存在一房多卖、卖家违约等风险。

2. 安商房（通常指商品房性质安置房）：产权清晰，购房者拥有完整的房屋所有权和土地使用权，可自由买卖、抵押，交易受法律保护，安全性高。

二、价格与税费

1. 安置房：价格通常低于同地段商品房，受政策优惠及建设成本影响。但首次交易可能享受税收优惠，后续转让时需缴纳较高税费，如个人所得税、增值税等。

2. 安商房：价格受市场供求关系影响，波动较大，一般高于安置房。购买时需缴纳契税、维修基金等费用，转让时根据房屋持有年限和增值情况缴纳相应税费。

三、质量与配套

1. 安置房：建设成本较低，可能在建筑质量、户型设计等方面不如商品房。周边配套设施可能不够完善，教育、医疗等资源相对匮乏。

2. 安商房：开发商注重品牌形象，建筑质量、户型设计通常更为用心。周边配套设施较为完善，生活便利度高。

四、居住环境与管理

1. 安置房：居民构成复杂，出租户较多、人员流动性大，影响居住氛围和安全感。物业管理水平参差不齐，部分小区缺乏专业物业管理服务。

2. 安商房：居民素质相对较高，居住氛围和谐稳定。通常有专业物业管理公司提供全方位服务，提升居住品质。

四、拆迁户选拆迁房好还是安商房好

拆迁户在选择拆迁房还是安商房时，应综合考虑多方面因素，无法一概而论哪种更好，以下为具体分析：

1. 拆迁房：通常指的是在政府进行城市改造、基础设施建设等过程中，对原有居民房屋进行拆迁后，为被拆迁人提供的安置住房。这类房屋的性质、产权归属等可能因地区和政策而异，但一般具有保障被拆迁人基本居住需求的功能。

2. 安商房：安商房是“安置型商品房”的简称，是政府为了平衡拆迁成本与被拆迁人利益，引入开发商参与建设的一种新型安置房。其特点在于，被拆迁人可以选择以较低的价格购买这类商品房，同时开发商也能通过销售部分商品房来平衡成本。安商房在产权、品质、配套设施等方面可能更接近于普通商品房。

1. 产权归属：

拆迁房的产权归属可能因地区和政策而异，有的可能是完全产权，有的可能是有限产权或使用权。

安商房则通常具有明确的产权归属，被拆迁人购买后可以获得完全的产权。

2. 房屋品质与配套设施：

拆迁房的品质和配套设施可能因建设年代、资金投入等因素而有所差异。

安商房作为新型安置房，其品质和配套设施通常更接近于普通商品房，可能提供更好的居住体验。

3. 价格与成本：

拆迁房的价格可能因地区和政策而异，有的可能是免费或低价提供给被拆迁人。

安商房的价格虽然低于市场价，但仍然需要被拆迁人支付一定的购房款。从长期来看，安商房可能具有更高的增值潜力。

4. 个人需求与偏好：

被拆迁人在选择时应考虑自己的实际需求和偏好，如家庭人口结构、居住习惯、工作地点等。

如果对居住品质有较高要求，且经济条件允许，安商房可能是一个更好的选择。

如果对居住成本较为敏感，或者对拆迁房有特殊的情感联系，拆迁房也可能是一个合适的选择。

1. 了解政策与法规：在选择前，被拆迁人应详细了解当地的拆迁政策和安商房政策，确保自己的权益得到保障。

2. 审查合同条款：无论是选择拆迁房还是安商房，都应仔细审查购房合同或安置协议的条款，确保自己的权益不受侵害。

3. 咨询专业律师：如果对相关政策或合同条款有疑问，建议咨询专业律师以获取更准确的法律意见。

拆迁户在选择拆迁房还是安商房时，应综合考虑产权归属、房屋品质与配套设施、价格与成本以及个人需求与偏好等多方面因素，无法一概而论哪种更好。

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内容来源参考：律临头条-拆迁户是怎么选房子的,拆迁时拿安置房好还是安商房好

内容审核：邓青锋律师

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