王家才律师:从拆迁户手里买房,从开发商手中买房和从拆迁户手中买房有什么不同

从拆迁户手里买房,从开发商手中买房和从拆迁户手中买房有什么不同,拆迁户买房有什么政策

一、从开发商手中买房和从拆迁户手中买房有什么不同

从开发商手中买房和从拆迁户手中买房存在显著差异，主要体现在房屋性质、产权来源、交易限制、价格、交易流程及质量与配套设施等方面。

1. 房屋性质与产权来源：

开发商房屋：商品房，由房地产开发企业开发建设，土地性质为出让，购房者拥有完整产权。

拆迁户房屋：拆迁安置房，因城市规划、土地开发等原因拆迁后安置给被拆迁人，土地性质可能为划拨，产权可能受限，需满足一定条件才能上市交易。

2. 交易限制与风险：

开发商房屋：交易流程规范，产权清晰，风险相对较小，主要关注开发商信誉和房屋质量。

拆迁户房屋：交易限制多，如需补缴土地出让金、满足居住年限等，且存在产权风险、政策风险和合同履行风险，如原房主反悔、一房多卖等。

3. 价格、交易流程及质量与配套设施：

价格：拆迁安置房价格通常低于同地段商品房，因土地成本、建设成本较低。

交易流程：拆迁安置房交易流程复杂，需提供拆迁安置协议等资料，可能还需补缴土地出让金；商品房交易流程标准化，包括签订合同、网签备案、缴纳税费等。

质量与配套设施：拆迁安置房质量与建筑标准参差不齐，配套设施可能不完善；商品房则通常按照较高标准建设，配套设施较为完善。

二、在拆迁户手里买房款怎么要回来

在拆迁户手里买房款要回的途径分析

当在拆迁户手里购买房屋后，若因各种原因（如拆迁协议无效、房屋存在产权纠纷等）需要要回已支付的购房款时，可采取以下途径：

一、协商解决

1. 友好协商：首先，应尝试与拆迁户进行友好协商，明确说明要回购房款的原因，并提供相关证据，如购房合同、付款凭证等。通过协商，双方可达成一致意见，拆迁户主动返还购房款。

2. 协商优势：协商解决方式简便快捷，能避免不必要的法律纷争，降低双方的成本和风险。

二、法律途径追回

1. 提起民事诉讼

法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第九百八十五条，得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益。若拆迁户取得购房款没有合法依据，购房者可向法院提起诉讼，要求返还不当得利及赔偿损失。

操作要点：购房者需向法院提交起诉状和相关证据材料，法院将依法审理并作出判决。若判决支持购房者的诉求，拆迁户需在规定期限内返还购房款。

2. 考虑合同无效或撤销的情形

法律依据：根据《中华人民共和国民法典》中关于合同无效或撤销的相关规定，如购房合同存在欺诈、胁迫、重大误解等情形，购房者可请求法院确认合同无效或撤销合同，并要求拆迁户返还购房款。

操作要点：购房者需收集相关证据，证明合同存在无效或撤销的情形，并向法院提起诉讼。法院将依法审理并作出判决。

三、寻求政府部门的帮助

1. 政府部门协助：若拆迁户拒绝返还购房款，且购房者认为政府部门在拆迁过程中存在不当行为，可向相关部门寻求帮助。政府部门作为拆迁补偿的发放机构或监管机构，有责任和义务协助购房者追回购房款。

2. 操作方式：购房者需向相关部门提供相关证据材料，如购房合同、付款凭证、拆迁协议等，并请求其协助追回款项。政府部门将依法进行调查和处理，并协助购房者追回购房款。

四、注意事项

1. 保留证据：无论采取哪种途径，购房者都要注意收集和保留好相关证据，如购房合同、付款凭证、拆迁协议等。这些证据将作为购房者主张权利的重要依据。

2. 遵守法律程序：在追回购房款的过程中，购房者必须遵守法律法规的相关规定，不得采取违法手段进行追回。否则，将可能面临法律责任。

3. 时效意识：购房者需在法定的时效内行使自己的权利，以确保能够顺利追回购房款。若超过时效，将可能丧失主张权利的机会。

三、拆迁户拿房票买房和商品房的区别

拆迁户拿房票买房（通常指的是拆迁安置房）与购买商品房之间存在多方面的区别，以下是对这两者的详细比较：

一、房屋性质与产权

1. 拆迁安置房：

性质：拆迁安置房是因城市规划、基础设施建设等需要，对被拆迁户进行安置的房屋，具有一定的补偿性质。

产权：拆迁安置房的产权可能存在一定的限制，如部分房屋在一定期限内（如5年）不能上市交易，且可能因土地性质（如划拨土地）而需要补缴土地出让金等相关费用后才能获得完全产权。

2. 商品房：

性质：商品房是由房地产开发企业开发建设并出售的房屋，属于完全市场化的商品。

产权：商品房拥有明晰且完整的产权，购房者购买后可以自由进行买卖、抵押、出租等处置，产权清晰且交易相对自由。

二、土地性质与费用

1. 拆迁安置房：

土地性质：拆迁安置房的土地可能是划拨土地，即政府无偿提供给建设单位用于安置拆迁居民；也有部分是出让土地。

费用：若为划拨土地，再次交易时需补缴土地出让金，增加了交易成本。

2. 商品房：

土地性质：商品房的土地性质为出让，开发商已缴纳足额的土地出让金。

费用：购买商品房时，各项费用（如契税、维修基金等）相对透明，购房者可以清晰了解并预算购房成本。

三、价格与市场

1. 拆迁安置房：

价格：拆迁安置房的价格通常低于同地段的商品房，因其土地成本及建设成本相对较低。

市场：受政府调控和政策影响较大，价格相对稳定。

2. 商品房：

价格：商品房的价格由市场供求关系决定，通常较高且波动较大。

市场：受国家宏观经济政策和房地产市场调控政策的影响较大。

四、房屋质量与配套设施

1. 拆迁安置房：

质量：拆迁安置房的质量可能参差不齐，部分项目可能在建筑材料选用、施工工艺等方面标准较低。

配套设施：配套设施可能不完善，如绿化、安保、物业服务等可能相对滞后。

2. 商品房：

质量：商品房的质量通常有保障，开发商为了品牌形象和市场竞争力，会严格按照相关标准和规范进行建设。

配套设施：商品房小区通常配备完善的配套设施，包括绿化景观、健身设施、儿童游乐区等，以及专业的物业服务团队。

五、交易流程与风险

1. 拆迁安置房：

交易流程：拆迁安置房的交易流程可能相对复杂，可能涉及到额外的审批环节和税费。

风险：购买拆迁安置房存在一定的法律风险，如产权纠纷、交易合同无效等，特别是购买未取得房产证的拆迁房，购房者的权益可能难以得到保障。

2. 商品房：

交易流程：商品房的交易流程相对规范和成熟，主要受《商品房销售管理办法》等法规保护。

风险：购买商品房受法律保护，购房者与开发商签订的《商品房买卖合同》具有法律效力，一旦发生纠纷，购房者可以通过法律途径维护自己的权益。

拆迁户拿房票买房（拆迁安置房）与购买商品房在房屋性质、产权、土地性质、价格、质量、配套设施、交易流程与风险等多个方面均存在显著差异。购房者在选择时，应根据自己的实际需求、经济状况以及未来规划进行综合考虑，以确保做出明智的决策。

四、拆迁户拿房票买房和商品房的区别

拆迁户拿房票买房（通常指的是拆迁安置房）与购买商品房之间存在多方面的区别，以下是对这两者的详细比较：

一、房屋性质与产权

1. 拆迁安置房：

性质：拆迁安置房是因城市规划、基础设施建设等需要，对被拆迁户进行安置的房屋，具有一定的补偿性质。

产权：拆迁安置房的产权可能存在一定的限制，如部分房屋在一定期限内（如5年）不能上市交易，且可能因土地性质（如划拨土地）而需要补缴土地出让金等相关费用后才能获得完全产权。

2. 商品房：

性质：商品房是由房地产开发企业开发建设并出售的房屋，属于完全市场化的商品。

产权：商品房拥有明晰且完整的产权，购房者购买后可以自由进行买卖、抵押、出租等处置，产权清晰且交易相对自由。

二、土地性质与费用

1. 拆迁安置房：

土地性质：拆迁安置房的土地可能是划拨土地，即政府无偿提供给建设单位用于安置拆迁居民；也有部分是出让土地。

费用：若为划拨土地，再次交易时需补缴土地出让金，增加了交易成本。

2. 商品房：

土地性质：商品房的土地性质为出让，开发商已缴纳足额的土地出让金。

费用：购买商品房时，各项费用（如契税、维修基金等）相对透明，购房者可以清晰了解并预算购房成本。

三、价格与市场

1. 拆迁安置房：

价格：拆迁安置房的价格通常低于同地段的商品房，因其土地成本及建设成本相对较低。

市场：受政府调控和政策影响较大，价格相对稳定。

2. 商品房：

价格：商品房的价格由市场供求关系决定，通常较高且波动较大。

市场：受国家宏观经济政策和房地产市场调控政策的影响较大。

四、房屋质量与配套设施

1. 拆迁安置房：

质量：拆迁安置房的质量可能参差不齐，部分项目可能在建筑材料选用、施工工艺等方面标准较低。

配套设施：配套设施可能不完善，如绿化、安保、物业服务等可能相对滞后。

2. 商品房：

质量：商品房的质量通常有保障，开发商为了品牌形象和市场竞争力，会严格按照相关标准和规范进行建设。

配套设施：商品房小区通常配备完善的配套设施，包括绿化景观、健身设施、儿童游乐区等，以及专业的物业服务团队。

五、交易流程与风险

1. 拆迁安置房：

交易流程：拆迁安置房的交易流程可能相对复杂，可能涉及到额外的审批环节和税费。

风险：购买拆迁安置房存在一定的法律风险，如产权纠纷、交易合同无效等，特别是购买未取得房产证的拆迁房，购房者的权益可能难以得到保障。

2. 商品房：

交易流程：商品房的交易流程相对规范和成熟，主要受《商品房销售管理办法》等法规保护。

风险：购买商品房受法律保护，购房者与开发商签订的《商品房买卖合同》具有法律效力，一旦发生纠纷，购房者可以通过法律途径维护自己的权益。

拆迁户拿房票买房（拆迁安置房）与购买商品房在房屋性质、产权、土地性质、价格、质量、配套设施、交易流程与风险等多个方面均存在显著差异。购房者在选择时，应根据自己的实际需求、经济状况以及未来规划进行综合考虑，以确保做出明智的决策。

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内容来源参考：律临头条-在拆迁户手里买房款怎么要回来,拆迁户拿房票买房和商品房的区别

内容审核：王家才律师

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