刘育初律师:拆迁户给房好吗,拆迁户房子可以买么 比商品房便宜多少合适

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一、拆迁户房子可以买么 比商品房便宜多少合适

拆迁户的房子可以买，但价格差异需综合考虑多种因素，普遍比商品房便宜20%40%。以下是对这一问题的详细分析：

一、拆迁房与商品房价格差异的原因

1. 产权性质：拆迁房多为经济适用房或安置房，产权可能受限，如需满5年才能上市交易；而商品房拥有完整产权，可自由买卖。

2. 土地性质：拆迁房土地多为划拨用地，未缴纳土地出让金；商品房土地则通过招拍挂取得，成本更高。

3. 市场流通性：拆迁房交易需补缴土地出让金，且部分地区对二次转让设限，导致供需失衡，价格压低。

4. 质量与配套：拆迁房建设标准可能较低，户型设计、建筑质量及配套设施（如物业、学区）可能不如商品房。

二、价格差异的具体表现

普遍规律：拆迁房因上述限制，普遍比商品房便宜20%40%。例如，二线城市中，拆迁房单价可能为1.2万元/㎡，而商品房为1.8万元/㎡。

极端情况：若拆迁房位于偏远区域或配套不完善，价格折扣可能更大；市中心优质地段的拆迁房价差则可能缩小。

三、购房建议与风险提示

1. 购房建议：

自住需求且预算有限者，可关注满5年、配套较好的拆迁房。

投资或追求品质者，优先选择商品房。

2. 风险提示：

法律风险：部分拆迁房产权不清晰，可能存在一房多卖或无法过户风险。

流动性风险：转手困难可能导致长期持有成本增加。

政策风险：未来政策收紧（如禁止补交土地出让金）可能影响房产价值。

二、拆迁户的房子和商品房有什么区别

拆迁户的房子和商品房之间存在显著的区别，主要体现在土地来源、产权、房屋质量、交易限制以及交易时间限制等方面。

拆迁户的房子，即拆迁安置房，其土地通常是通过划拨方式获得的。而商品房的土地则是通过土地出让方式取得，开发商需要支付土地出让金。

拆迁安置房可能并不拥有完全的产权，即虽然拥有完全的房屋所有权，但可能并不具备完全的土地使用权。相对之下，商品房则拥有完全的产权，包括完全的房屋所有权和土地使用权。

由于拆迁安置房的建设利润通常有限，因此其建设质量可能不如商品房。商品房由于市场化运作，开发商为了吸引消费者，往往会在房屋质量上做更多的投入。

许多拆迁安置房在交易时间上存在限制，例如在几年内不得上市转让。而商品房则没有此类限制，购买后即可自由交易。

拆迁安置房的交易除受法律、法规的规范之外，还可能受到当地政府相关的地方政策的约束。这是因为其安置对象是特定的动迁安置户。而商品房的交易则主要受到市场和法律、法规的调节，地方政府政策的约束相对较少。

拆迁户的房子和商品房在土地来源、产权、房屋质量、交易时间以及交易限制等方面都存在明显的差异。

三、房子拆掉给新房子好吗

房子拆掉后是否给新房子，取决于具体的拆迁政策、补偿方案以及被拆迁户的具体需求。以下是对此问题的详细分析：

一、拆迁补偿的主要方式

1. 产权置换补偿

定义：征收方按照被拆迁房屋的价值、面积等因素，提供新的房屋给被拆迁人作为补偿。

形式：

原地回迁：在被拆迁地块上新建楼盘，并按一定比例让被拆迁居民回迁。这种方式使得居民能继续在熟悉的地段居住，保持生活的便利性。

异地安置：当原地块规划用途改变，不适合原地建设回迁房时，会在其他合适地段建设安置房供被拆迁居民选择。异地安置房会有不同的户型和面积，居民依据拆迁安置政策和协议获得相应的住房。

法律依据：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。这为产权置换补偿提供了法律基础。

2. 货币补偿

定义：征收方根据被拆迁房屋的市场价值、装修情况等因素，以货币形式一次性支付补偿金。

适用情形：被拆迁人更倾向于获得资金用于其他投资或自行购房。

优势：提供资金灵活性，满足个性化需求。

3. 货币补偿与房屋安置结合

定义：被拆迁人既获得一定的货币补偿款，又被提供购买安置房屋的机会。

优势：兼顾资金灵活性和住房保障。

二、拆迁补偿方式的选择因素

1. 拆迁政策：不同地区的拆迁政策有所差异，直接影响补偿方式的选择。例如，某些地区可能更倾向于提供产权置换补偿，而另一些地区则可能更倾向于货币补偿。

2. 地方规定：地方政府可能根据当地实际情况制定具体规定，影响补偿方案的制定。这些规定可能涉及补偿标准、安置房建设标准等方面。

3. 拆迁协议：拆迁双方签订的协议中明确规定了补偿方式，是确定是否给房子的直接依据。在签订协议前，被拆迁人应仔细阅读协议条款，确保自己的权益得到保障。

三、拆迁补偿过程中的注意事项

1. 了解政策：被拆迁人应详细了解当地的拆迁政策和相关规定，以便明确自己的权益和可能的补偿方式。

2. 咨询相关部门：建议咨询当地的拆迁办公室或相关部门，获取最准确的信息和指导。

3. 寻求法律帮助：在面对复杂的拆迁问题时，咨询专业的律师是非常必要的。律师可以根据具体情况提供详细的法律建议和帮助，确保被拆迁人的合法权益得到保护。

四、不给房子的情况

纯货币补偿：当被拆迁人选择或政策规定为纯货币补偿时，不涉及给予新房屋。

特殊情形：如违法建筑或超过批准期限的临时建筑，按照法律规定，拆迁时通常不予补偿，包括不给房子。

四、为什么不能买拆迁户的房子

不能一概而论地说不能买拆迁户的房子，这主要取决于拆迁户所拥有的房子是否具有完全产权以及是否符合相关法律法规的规定。

1. 产权问题：

根据相关法律法规，具有完全产权的拆迁安置房是可以进行买卖的。这里的“完全产权”指的是该房产已经进行了产权登记，并取得了房屋所有权证。

如果拆迁户所分的房子是大产权房，即拥有完整的房屋所有权和土地使用权，那么这样的房子是可以购买的。

反之，如果拆迁户所分的房子是“小产权房”，即没有取得完整的产权证明，或者土地性质为集体土地，那么这样的房子则不能买，因为购买小产权房存在法律风险和产权纠纷隐患。

2. 法律手续：

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。

因此，在购买拆迁户的房子时，必须确保卖方已经完成了相关的法律手续，包括产权登记和土地使用权变更等。

3. 其他注意事项：

在购买拆迁户的房子时，还需要注意房屋是否存在抵押、查封等法律限制情况。

购买者还应当了解当地的购房政策，特别是关于拆迁安置房的政策规定，以确保购房行为的合法性和有效性。

能否买拆迁户的房子取决于多个因素，包括产权是否完整、法律手续是否齐全以及是否存在其他法律限制等。在购买前，建议咨询专业律师或房地产机构进行详细的法律咨询和风险评估。

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内容来源参考：律临头条-拆迁户的房子和商品房有什么区别,房子拆掉给新房子好吗

内容审核：刘育初律师

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