谭深杰律师:最高法拆迁户规定,最高法院关于拆迁安置房优先权的规定

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一、最高法院关于拆迁安置房优先权的规定

最高法院关于拆迁安置房优先权的规定主要体现在保障被拆迁人的居住权益和优先安置权上，具体分析如下：

1. 居住权定义：根据《中华人民共和国民法典》第三百六十六条，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。在拆迁安置中，若通过合同约定为被拆迁人设立居住权，则其依法享有对安置房屋的占有和使用权。

2. 居住权设立：依据《民法典》第三百六十七条和第三百六十八条，设立居住权需采用书面形式订立合同，并明确住宅位置、居住条件等条款，同时应向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。这确保了被拆迁人居住权的合法性和有效性。

1. 补偿原则：根据《民法典》第二百四十三条，征收个人住宅时，应依法给予征收补偿，并保障被征收人的居住条件。这体现了法律对被拆迁人居住权益的优先保障。

2. 优先选择权：在拆迁安置过程中，被拆迁人通常享有优先选择安置房屋的权利，包括户型、面积和楼层等，以确保其居住需求得到满足。

3. 协议保障：通过签订拆迁补偿安置协议，明确约定安置房屋的关键条款，如位置、面积、交付时间等，进一步保障被拆迁人的优先安置权。若拆迁人未能履行协议，被拆迁人有权通过法律途径维护自己的权益。

若被拆迁人的优先安置权受到侵害，可通过协商、调解、行政复议或行政诉讼等途径寻求法律救济，确保自身权益得到有效维护。

二、最高法院关于拆迁的司法解释

最高法院关于拆迁的司法解释主要涉及拆迁补偿、安置房及违法建筑处理等方面，以下结合相关法律法规进行详细阐述：

一、拆迁补偿

1. 补偿范围与标准：

土地征收补偿：农村集体土地被征收时，若未对地上房屋及不动产进行安置补偿，且房屋所在地已纳入城市规划区，权利人可请求参照国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿，但需扣除已取得的土地补偿费。补偿应涵盖房屋价值、土地使用权价值及因征收导致的其他直接损失。

房屋征收补偿：被征收房屋的价值由具有资质的评估机构按市场价格评估确定，包括房屋本身及土地使用权的补偿。补偿范围包括房屋价值补偿、搬迁和临时安置补偿、停产停业损失补偿（针对非住宅类房屋）、补助和奖励以及房屋装修补偿和家电设备移机补偿。补偿标准不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

2. 补偿程序的合法性：

征收必须基于公共利益的需要，且征收程序需合法，包括公告、听证等，以保障被征收人的知情权、参与权。征收补偿方案应公平合理，若存在违法情形，法院可判决撤销或确认违法。

补偿决定应公平、合理，补偿方式需符合法律规定。评估机构的选择和评估程序需合法，评估结果应合理。若补偿决定不符合法律规定，法院可依法判决变更或撤销。

二、拆迁安置房

1. 产权性质：

若拆迁安置房获得了房产证，且没有法律规定限制其对外出售，则属于被安置人的私有财产，可以自由上市交易。

若拆迁安置房是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房，虽房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的一定期限内可能因政策性和福利性而不能上市交易。

2. 物权归属：

根据《民法典》第二百二十九条，因人民政府的征收决定等导致的物权变动，自征收决定生效时发生效力。被拆迁人自征收决定生效时，对拆迁安置房享有物权期待权。待房屋实际交付并办理产权登记后，正式取得房屋所有权。法院会依据征收补偿协议等相关证据来确定房屋的物权归属。

三、违法建筑处理

1. 认定标准：

在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑，将被认定为违法建筑。这一原则同样适用于乡村建设规划许可证。

2. 处理措施：

违法建筑可能面临拆除、罚款等法律后果。具体处理措施需根据违建的性质、情节以及当地政府的规划要求等综合判断。

根据《中华人民共和国城乡规划法》，对于未取得建设工程规划许可证或未按照许可证规定进行建设的行为，若可以采取改正措施消除影响，将限期改正并处以罚款；若无法采取改正措施，将限期拆除或没收实物、违法收入，并可处以罚款。

三、最高法关于历史遗留房屋拆迁补偿的规定

最高法关于历史遗留房屋拆迁补偿的规定，主要依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律法规，并结合历史遗留问题的特殊性进行处理。以下是对此问题的详细解答：

1. 尊重历史事实：在处理历史遗留房屋拆迁补偿问题时，需优先查明案件发生时的政策背景与社会环境，确保补偿决策符合当时的历史条件。

2. 公平合理补偿：对于因历史原因未办理房产证的房屋，若被拆迁，法院会结合地方政府出台的历史遗留问题解决政策，确认当事人对房屋的占有使用事实，并按合法建筑标准给予补偿。

1. 被征收房屋价值的补偿：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

2. 搬迁与临时安置补偿：包括搬迁费和临时安置费（过渡费），用于补偿因拆迁导致的搬迁和临时居住费用。

3. 停产停业损失补偿：对于因拆迁造成的停产停业损失，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。

1. 历史遗留问题房屋的补偿：对于因历史原因未办理房产证的房屋，若能确认当事人对房屋的占有使用事实，法院会按合法建筑标准给予补偿。

2. 达不成补偿协议的处理：若房屋征收部门与被征收人在签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照相关规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

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内容来源参考：律临头条-最高法院关于拆迁的司法解释,最高法关于历史遗留房屋拆迁补偿的规定

内容审核：谭深杰律师

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