孙志平律师:杭州拆迁户和中介,拆迁房户主把房子卖给了中介我现在如果买的话合同该和谁签呢

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一、拆迁房户主把房子卖给了中介我现在如果买的话合同该和谁签呢

购买拆迁房时，合同应与具有合法产权或处置权的主体签订，具体分析如下：

1. 产权未转移情形：若拆迁房原户主（即被拆迁人）尚未与拆迁方完成产权置换或货币补偿协议，且未将房产过户给中介，则原户主仍为法律上的产权人。此时，购房合同应直接与原户主签订，中介仅作为交易中介方参与。

2. 产权已转移情形：若原户主已通过合法程序（如签订拆迁补偿协议、完成产权过户）将拆迁房权益转让给中介，且中介已取得合法产权或处置权（如通过买卖、赠与等方式），则购房合同需与中介签订。但需注意核实中介的产权证明文件（如拆迁补偿协议、房产证等），避免因产权瑕疵导致合同无效。

1. 审查拆迁补偿协议：无论合同与谁签订，均需审查原户主与拆迁方签订的拆迁补偿协议，确认协议中是否明确约定了房产的处置方式（如是否允许转让、转让条件等）。若协议禁止转让或未明确允许，则交易可能存在法律风险。

2. 确认中介资质与权限：若合同拟与中介签订，需核实中介是否具备合法经营资质（如房地产经纪机构备案证明），并确认其是否获得原户主或拆迁方的合法授权（如委托销售协议）。未经授权的中介行为可能构成无权处分，导致合同无效。

1. 明确合同主体与内容：合同中应清晰载明双方当事人信息（姓名、身份证号等）、房产信息（地址、面积、产权证号等）、交易价格、付款方式、违约责任等关键条款。避免因条款模糊导致纠纷。

2. 要求产权证明文件：签订合同前，要求对方提供拆迁补偿协议、房产证（如有）、授权委托书（如涉及中介）等文件，并核实其真实性。必要时可到拆迁方或不动产登记中心查询产权状态。

3. 咨询专业律师：鉴于拆迁房交易的复杂性，建议购房前咨询专业律师，对合同条款进行审查，并评估交易风险。律师可协助核实产权、审查合同，并提供法律意见。

二、通过房产中介购买拆迁户用房票购买的房子有风险吗

通过房产中介购买拆迁户用房票购买的房子确实存在风险，主要包括产权、交易、质量与配套、政策等多方面的风险。以下是对这些风险的详细分析：

一、产权风险

1. 产权不明晰：拆迁安置房的产权可能涉及家庭成员共有，若未经全体共有人同意即进行出售，可能导致合同无效，购房者面临产权纠纷。

2. 无法办理产权证书：拆迁安置房手续复杂，房产证办理时间可能较长，甚至可能因建设手续不全而无法办理，影响购房者权益。

3. 土地性质问题：部分拆迁安置房土地为划拨性质，交易时可能需要补缴土地出让金，且上市交易可能受限。

二、交易风险

1. 卖方违约风险：由于拆迁安置房常需数年才能办理过户，期间房价波动大，卖方可能反悔或要求加价，购房者应通过合同明确违约责任。

2. 一房多卖风险：未办理产权过户前，房屋所有权仍归卖方，存在一房多卖的风险，购房者应通过正规渠道查询房屋权属状态。

3. 合同履行风险：购房过程中可能出现债务纠纷、卖方去世等不确定因素，影响合同履行，购房者应调查卖方资信状况，并在合同中明确违约责任。

三、质量与配套风险

1. 房屋质量问题：拆迁安置房建设标准可能较低，购房者应仔细查看房屋质量报告，进行实地勘查。

2. 配套设施不完善：拆迁安置房小区配套设施可能不足，购房者应考察小区周边交通、教育、医疗等配套设施情况。

四、政策风险

政府政策变化可能影响拆迁安置房的交易条件和税费标准，购房者应关注相关政策动态，确保交易符合最新法规要求。

三、拆迁过程中 中介服务费用

关于拆迁过程中中介服务费用的问题，以下是对该问题的详细解答：

在拆迁过程中，中介服务费用是指拆迁中介或代理机构为提供拆迁相关的咨询、协调、代理等服务而收取的费用。这类费用在拆迁活动中是可能存在的，但其合法性及收费标准需依据相关法律法规及地方政策进行判定。

1. 一般标准：中介服务费用的收费标准通常根据服务内容、服务难度、服务时间等因素综合确定。在实践中，可能会存在按房产交易额的一定比例收取的情况，如“房产交易额10万元（含10万元）以下的按2％收取；房产交易额10万元至100万元（含100万元）的按1％收取；房产交易额100万元以上的按0.5％收取”等。

2. 地方政策差异：由于拆迁活动受到地方政策的影响较大，因此中介服务费用的收费标准也可能因地区而异。不同地方可能会根据当地的经济发展水平、拆迁政策等因素制定不同的收费标准。

1. 支付方式：中介服务费用通常由委托方（如拆迁户或拆迁单位）支付给中介或代理机构。支付方式可能包括一次性支付、分期支付等，具体方式需由双方协商确定。

2. 监管机制：为确保中介服务费用的合理性和合法性，相关部门应加强对拆迁中介或代理机构的监管。这包括对其收费标准的审核、对其服务质量的监督等。同时，委托方在支付中介服务费用时也应保留相关凭证，以便在发生纠纷时维护自己的合法权益。

拆迁过程中的中介服务费用是可能存在的，但其收费标准及支付方式需依据相关法律法规及地方政策进行确定。委托方在选择拆迁中介或代理机构时应充分了解其服务内容、收费标准及服务质量，并签订正式的委托合同以明确双方的权利和义务。

四、拆迁为什么中介要收房

在拆迁过程中，中介要收房的原因可能涉及多个方面，但通常并非直接由法律规定中介可以收房，而是基于市场行为、双方协议或特定情境下的操作。以下是对这一问题的详细分析：

一、中介收房的可能原因

1. 作为买卖或租赁的桥梁：

在某些情况下，中介可能作为买卖双方或租赁双方的桥梁，协助完成房屋的交易或租赁过程。如果买卖或租赁双方达成协议，且协议中涉及中介作为房屋的接收方（例如，在房屋过户前暂时保管房屋钥匙或进行简单维护），则中介可能会收房。但这种情况并非拆迁的直接结果，而是基于双方协议。

2. 受拆迁方或被拆迁方委托：

拆迁过程中，拆迁方或被拆迁方可能因各种原因（如时间安排、地理位置不便等）委托中介代为接收或管理房屋。这种情况下，中介收房是基于委托关系，而非法律直接规定。

3. 市场操作或投机行为：

在某些地区，拆迁可能带来房屋价值的提升或未来开发的机会。一些中介可能出于市场操作或投机目的，试图通过收房来获取未来可能的利益。这种行为可能涉及法律风险，如未经授权擅自收房可能构成侵权。

二、法律视角下的分析

1. 拆迁法规：

拆迁主要依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律法规进行。这些法规主要规定了拆迁的程序、补偿标准以及被拆迁人的权益保护，并未直接规定中介可以收房。

2. 中介行为规范：

中介在拆迁过程中的行为应受到《房地产经纪管理办法》等相关法律法规的约束。中介不得擅自收房或进行其他未经授权的行为，否则可能面临法律责任。

3. 双方协议的重要性：

在任何情况下，中介收房都应基于明确的双方协议。协议中应明确中介收房的目的、期限、责任以及双方的权利义务等，以避免潜在的法律纠纷。

三、风险提示与建议

1. 谨慎对待中介收房行为：

被拆迁方或拆迁方在面对中介收房的要求时，应谨慎对待并仔细审查相关协议和法律依据。确保中介收房行为合法合规，并保护自身权益不受侵害。

2. 寻求专业法律意见：

在涉及拆迁和中介收房等复杂法律问题时，建议寻求专业律师的法律意见。律师可以根据具体情况提供针对性的法律分析和建议，帮助当事人维护自身权益。

3. 加强监管与自律：

相关部门应加强对拆迁中介的监管力度，确保其遵守法律法规和行业规范。同时，中介行业也应加强自律管理，提高服务质量和诚信水平。

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内容来源参考：律临头条-通过房产中介购买拆迁户用房票购买的房子有风险吗,拆迁过程中 中介服务费用

内容审核：孙志平律师

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