陈晨律师:常州新拆迁户小区,拆迁补偿安置房屋的法律依据

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一、拆迁补偿安置房屋的法律依据

拆迁补偿安置房屋的法律依据主要包括《中华人民共和国民法典》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

根据《中华人民共和国民法典》第二百四十三条，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。在征收过程中，应依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，以保障被征地农民的生活和维护其合法权益。对于征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应保障被征收人的居住条件。

1. 先补偿后搬迁原则：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。这意味着在房屋征收过程中，被征收人应在获得补偿后，按照补偿协议约定或补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

2. 强制执行：如果被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，且在补偿决定规定的期限内不搬迁，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条，作出房屋征收决定的市、县级人民政府可以依法申请人民法院强制执行。

拆迁补偿安置房屋的法律依据明确规定了征收程序、补偿原则以及强制执行等相关内容，旨在保障被征收人的合法权益。

二、以旧换新买房政策

以旧换新买房政策，通常指的是在房屋征收与补偿过程中，被征收人可以选择以旧房换取新房的产权调换方式。以下是对以旧换新买房政策的详细解读：

以旧换新买房政策主要依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定。该条例第二十一条明确指出：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”这为以旧换新买房提供了法律基础。

1. 选择权：被征收人在房屋征收过程中，有权选择货币补偿或房屋产权调换。选择房屋产权调换的，即意味着以旧房换取新房。

2. 产权调换房屋：市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。这确保了被征收人在房屋价值上能够得到公平对待。

3. 特殊规定：因旧城区改建征收个人住宅的，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。这一规定进一步保障了被征收人的居住权益。

1. 搬迁与临时安置：因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费。选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。这确保了被征收人在过渡期间的基本生活需求。

2. 补偿与安置的公平性：整个征收与补偿过程应遵循公平、公正的原则，确保被征收人的合法权益得到充分保障。政府应严格按照法律法规进行征收与补偿工作，避免任何形式的侵权行为。

以旧换新买房政策是房屋征收与补偿过程中的一项重要政策，它赋予了被征收人选择房屋产权调换的权利，并提供了相应的权益保障措施。在实际操作中，被征收人应充分了解相关政策规定，确保自己的合法权益得到有效维护。

三、安置商品房和安置房的区别

安置商品房与安置房在房地产市场中具有不同的定义和特性，以下是两者的详细区别：

一、定义与土地性质

1. 安置商品房：

定义：属于商品房的一种，但带有安置性质，通常是在政府进行土地出让时，要求开发商建设一定比例用于特定对象（如被拆迁户）安置的房屋。

土地性质：依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条，土地使用权通过出让方式取得，开发商需支付土地使用权出让金。

2. 安置房：

定义：政府为城市建设、土地开发等原因进行拆迁后，为被拆迁住户或特定群体（如低收入家庭、受灾群众等）提供的安置住房。

土地性质：依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条，可能基于划拨土地建设，即政府无偿提供土地给建设单位使用。

二、产权与交易

1. 安置商品房：

产权：拥有完整的房屋产权，包括房屋所有权和土地使用权。

交易：满足一定条件后，可办理不动产权证书，并在市场上自由交易、抵押等，交易流程与普通商品房相同。

2. 安置房：

产权：产权情况可能较为复杂，部分安置房可能受到交易限制。

交易：基于划拨土地建设的安置房，在一定期限内（如5年）可能不允许上市交易；转让时可能需要补缴土地出让金等费用。部分安置房虽为出让土地性质，但也可能存在特定的交易限制。

三、建设标准与质量

1. 安置商品房：

建设标准：按照商品房的建设标准和规范进行设计和施工，通常要求较高。

质量：建筑质量、小区配套设施（如绿化、停车位、物业服务等）均按照商品房标准执行。

2. 安置房：

建设标准：主要依据相关政策和安置需求确定，可能因资金、工期等因素而有所不同。

质量：虽然质量不断提高，但部分安置房可能与安置商品房在建设和配套上存在差距。经济发达地区对安置房建设标准要求较高，质量和配套能达到较好水平。

四、价格与市场流通性

1. 安置商品房：

价格：相对市场化，受市场供求关系、地段、周边配套等因素影响。

市场流通性：与同地段普通商品房价格相差不大，具有较高的市场流通性。

2. 安置房：

价格：通常较低，考虑被拆迁户或特定群体的承受能力。

市场流通性：由于具有社会保障性质和产权限制，市场流通性相对较差。

五、政策目的与受众

1. 安置商品房：

政策目的：满足城市更新和拆迁过程中的居民住房需求，同时促进房地产市场健康发展。

受众：主要是被拆迁的居民。

2. 安置房：

政策目的：保障特定群体的基本居住权益，缓解社会矛盾。

受众：主要是低收入家庭、受灾群众等社会弱势群体。

安置商品房与安置房在定义、土地性质、产权与交易、建设标准与质量、价格与市场流通性以及政策目的与受众等方面均存在显著差异。购房者在选择时应根据自己的实际情况和需求进行权衡，并充分了解相关法律法规和政策规定。

四、我卖房有买方中介在合同故意不写交钱 公证 过户日期中介违法没

中介合同未明确约定交钱、公证、过户日期，并不直接构成中介违法，但可能引发合同履行上的争议。以下是根据相关法律依据的详细分析：

1. 合同约定优先与补充协议：

根据《中华人民共和国民法典》第四百七十条，合同内容由当事人约定，一般包括履行期限等条款。若合同未明确交钱、公证、过户日期，首先应尊重双方真实意思表示，尝试通过协商达成补充协议，明确具体时间节点。

依据《中华人民共和国民法典》第五百一十条，合同生效后，当事人可就未约定或约定不明确的内容协议补充。因此，双方有权通过协商，就交钱、公证、过户等具体时间签订书面补充协议。

2. 按照合同相关条款或交易习惯确定：

若无法达成补充协议，根据《中华人民共和国民法典》第五百一十一条第四项，履行期限不明确的，债务人可随时履行，债权人也可随时请求履行，但应给对方必要的准备时间。

在此情况下，可参考合同中的其他相关条款或当地房地产交易的习惯做法来推断交钱、公证、过户的时间。例如，合同中可能已约定付款方式，或当地习惯上在收到全部房款后的某个时间段内办理过户。

3. 法律后果与权益保护：

若一方不按照协商确定、交易习惯确定的时间或在对方给予合理准备时间后仍不履行交钱、公证、过户等义务，将构成违约。另一方有权追究其违约责任，要求继续履行、采取补救措施或赔偿损失。

在此情况下，建议受损方及时咨询专业律师，通过法律途径维护自己的合法权益，如要求对方承担违约责任或解除合同等。

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内容来源参考：律临头条-以旧换新买房政策,安置商品房和安置房的区别

内容审核：陈晨律师

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