仝永宽律师:拆迁户有划拨税,拆迁房是划拨交易时需要交多少钱

拆迁户有划拨税,拆迁房是划拨交易时需要交多少钱,划拨动迁房要交出让金吗

一、拆迁房是划拨交易时需要交多少钱

拆迁房是划拨土地性质，在交易时需要缴纳的费用主要包括土地出让金、契税、个人所得税、增值税及附加税，以及其他相关费用。以下是对这些费用的详细分析：

一、土地出让金

定义与原因：划拨土地上的房屋在交易时，需将土地性质从划拨转变为出让，因此需补缴土地出让金。

计算方式：通常根据房屋所在土地级别对应的基准地价、土地面积及出让金系数来确定。具体计算公式为：土地出让金 = 基准地价 × 土地面积 × 出让金系数。由于地区差异，具体计算方式和标准可能有所不同。

二、契税

定义与税率：契税是买方在房产交易中必须缴纳的税费，其税率根据房屋面积和购买者是否为首套房而定。

具体税率：

首套房：90平方米及以下，税率1%；90平方米以上，税率1.5%。

二套房：90平方米及以下，税率1%；90平方米以上，税率2%（北上广深等特定城市二套房契税政策可能有异）。

三套及以上住房：税率一般为3%。

法律依据：根据《中华人民共和国契税法》规定，契税的计税依据为房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。具体税率由省级政府提出并报同级人民代表大会常务委员会决定。

三、个人所得税

征税条件：若卖方转让的房产不符合“满五唯一”（即房产证满五年且为卖方唯一住房）的条件，则需缴纳个人所得税。

计算方式：

方式一：按房屋转让收入的1% 3%计征。

方式二（若能提供房屋原值凭证）：按（转让收入 房屋原值 转让过程中缴纳的税金及有关合理费用）× 20%计算。

四、增值税及附加税

征税条件：若房产证未满两年即出售，卖方需缴纳增值税及附加税。

税率与计算：增值税征收率一般为5%，附加税包括城市维护建设税（税率7%、5%、1%不等）、教育费附加（税率3%）和地方教育附加（税率2%），以增值税税额为计税依据。若房产证满两年，普通住宅可免征增值税及附加税，非普通住宅可能按差额征收。

五、其他费用

产权登记费：一般为几十元到几百元不等，用于办理产权过户手续。

交易手续费：通常按房屋面积计算，每平方米几元不等。

中介费（如适用）：若通过房产中介进行交易，还需支付一定比例的中介费作为居间服务报酬。

评估费（如需）：对房屋价值进行评估的费用，视具体情况而定。

物业管理费：交房时一般需预缴半年或一年的物业管理费，依据物业服务企业与业主签订的合同执行。

维修基金：各地标准不一，可能按房屋建筑面积或购房款的一定比例收取，专项用于住宅共用部位、设施设备的维修与更新改造。

二、给安置房办的房产证划拨要交税吗

安置房办理房产证时，若土地性质为划拨，确实可能涉及税费的缴纳，但具体是否交税及交税种类需根据实际情况判断。以下是对此问题的详细分析：

一、契税

1. 缴纳原因：契税是土地、房屋权属转移时向承受方征收的税种。

2. 缴纳标准：税率一般为3%至5%，但根据购房情况（如家庭唯一住房、第二套改善性住房）及房屋面积有减免政策。例如，个人购买家庭唯一住房且面积在90平方米及以下，减按1%税率征收；面积在90平方米以上，减按1.5%税率征收。若被拆迁人选择房屋产权调换方式，且安置房面积未超过原被拆迁房屋面积，通常可免缴契税；若选择货币补偿或安置房面积超出原被拆迁房屋面积，超出部分需按规定缴纳契税。

二、印花税

1. 一般情况：产权转移书据按价款的万分之五缴纳印花税。

2. 特殊规定：目前对个人销售或购买住房暂免征收印花税，因此，在办理安置房房产证时，印花税可能无需缴纳。

三、其他费用

1. 公共维修基金：用于住宅共用部位、设施设备的维修和更新，按房屋建筑面积乘以一定比例缴纳，具体标准因地区而异。

2. 土地出让金：若安置房占用土地为划拨性质，且需转为出让土地，则需补缴土地出让金，具体标准根据房屋面积、地段等因素计算，各地不一。

3. 登记费等：包括登记费、测绘费等，费用较低，具体数额根据当地规定确定。

三、土地划拨收入由税务收吗

土地划拨收入本身并不直接由税务部门收取，但划拨土地涉及的相关税费可能由税务部门征收。以下是对此问题的详细分析：

1. 定义：土地划拨是县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

2. 特点：土地划拨具有行政性、无偿性（部分情况）和无期限性。

1. 一般情况：土地划拨过程中，通常不涉及土地出让金的缴纳，因为土地使用权是通过行政手段无偿或低成本获得的。但土地使用者可能需要支付与土地相关的其他费用，如征地拆迁补偿费、耕地开垦费等，这些费用并非由税务部门直接收取。

2. 特殊情况：

改变土地用途或转让：如果划拨土地的使用者需要改变土地用途或进行转让，通常需要补缴土地出让金，并办理土地出让手续。此时，可能涉及契税等相关税费的缴纳，这些税费由税务部门征收。

出租或抵押：划拨土地使用权可以随地上建筑物、附着物一起出租或抵押，但在此过程中可能涉及营业税、城市维护建设税和教育费附加等税费的缴纳，同样由税务部门征收。

3. 其他相关税费：

城镇土地使用税：根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，无论土地是通过出让还是划拨方式取得，只要符合征税条件，都需要缴纳城镇土地使用税，由税务部门征收。

耕地占用税：如果划拨的土地属于耕地，且用于非农业建设，则需要缴纳耕地占用税，也由税务部门征收。

四、现在安置房卖出去 还要交划拨费吗 这钱谁出

安置房卖出时，一般不需要交划拨费，过户费由买卖双方协商确定承担方。以下是对该问题的详细分析：

一、划拨费问题

1. 划拨费定义：划拨费通常与土地使用权的划拨相关，但在安置房交易中，这一费用并不常见。安置房作为政府对被拆迁户的补偿，其土地使用权一般已通过划拨方式取得，且交易时通常已包含在房价中。

2. 法规依据：根据相关规定，安置房交易主要涉及的是房屋产权的转移，而非土地使用权的重新划拨。因此，在安置房卖出时，一般不需要额外缴纳划拨费。

二、过户费问题

1. 过户费构成：安置房买卖的过户费用主要包括契税、增值税及其附加税、个人所得税等。这些费用根据房屋面积、购房者房产情况以及房屋是否满足免征条件等因素而定。

2. 承担原则：过户费的承担方通常由买卖双方协商确定，但一般遵循“谁受益，谁承担”的原则。例如，契税一般由买方承担，而增值税和个人所得税则可能由卖方承担。具体承担方式还需根据当地政策和行业惯例来确定。

3. 合同约定：为了避免过户费用承担上的争议，买卖双方可以在合同中明确约定过户费用的承担方。这是最常见也最具有法律效力的方式。

三、特殊情况处理

1. 政策优惠：某些地区可能对特定类型的安置房提供税费减免政策。在这种情况下，买卖双方应关注相关政策动态，以便享受相应的优惠。

2. 争议解决：如果在过户费用承担问题上产生争议，双方应首先通过友好协商解决；协商不成的，可以寻求专业机构或法律途径的帮助。

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内容来源参考：律临头条-给安置房办的房产证划拨要交税吗,土地划拨收入由税务收吗

内容审核：仝永宽律师

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