张霞律师:拆迁户小区不让进小区,拆迁安置房小区原村委会在地下车库进出口按装道闸不让小区车辆进出合法吗

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一、拆迁安置房小区原村委会在地下车库进出口按装道闸不让小区车辆进出合法吗

拆迁安置房小区原村委会在地下车库进出口安装道闸不让小区车辆进出，其合法性需根据具体情况判断。以下是对此问题的详细分析：

一、合法情形

1. 基于合同约定或管理规约：若小区业主大会通过了相关管理规约，明确规定在特定情况下（如车位已满、维护秩序等）可以限制车辆进出，且该规约制定程序合法，内容不违反法律法规强制性规定，则此规定具有法律约束力。若业主购房时与开发商签订的合同，或业主与物业服务企业签订的服务合同中，有相关条款约定，且条款合法，则此限制可能合法。

2. 停车位已饱和的特殊情况：在停车位已饱和的情况下，为维护管理秩序和公共安全，物业或管理方可采取限制措施，但需确保程序合法，提前告知并做好解释疏导工作。

二、不合法情形

1. 违反法律法规强制性规定：根据《中华人民共和国民法典》第二百七十六条，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足业主需要。若小区禁止业主车辆进入，导致业主无法正常回家停车，严重损害其基本居住权益，则此规定因违反法律强制性规定而无效。

2. 未经法定程序：若原村委会自行制定并实施此规定，未经业主大会讨论通过，则此规定不具有法律效力。原村委会仅根据部分业主或自身意愿进行小区管理，无权擅自设定车辆进入限制。

3. 占用业主共有的车库却禁止业主进入：若地下车库属于业主共有部分，如公摊车位，原村委会无权禁止业主车辆进入。否则，将侵犯业主的合法权益。

二、拆迁小区能不能搞封闭管理

拆迁小区能否搞封闭管理需视具体情况而定，主要取决于是否基于合理法律依据、政府要求，且实施方式合理合规。以下是对此问题的详细分析：

1. 政府要求：在突发公共卫生事件（如新冠疫情）期间，政府为防控疫情传播，可能要求小区实施封闭管理。此时，拆迁小区按政府统一部署和要求封闭，符合法律法规和政策规定，属合法行为。

2. 安全隐患治理：若拆迁小区存在严重安全隐患，如频繁发生违法犯罪活动，管理方经相关程序和公告后，可采取临时性封闭管理措施，以维护公共安全，此亦为合理合法。

3. 物业管理规定：封闭管理应基于物业管理合同或相关规定。若合同中明确规定在某些情况下可采取封闭管理措施，且这些措施得到业主大会或相关机构批准，则封闭管理合法。同时，管理方应履行告知和公示义务，保障居民知情权。

1. 无合理依据擅自封闭：若管理方在无任何合理依据（如不存在公共卫生事件威胁、安全隐患等）的情况下，擅自决定对小区进行封闭管理，限制居民正常出入自由，则构成违法，侵犯居民合法权益。

2. 未经批准或程序不当：若物业自行决定封闭管理，未经业主大会等相关机构批准，或未履行告知和公示义务，就限制业主进出自由，则侵犯业主合法权益，包括自由出行权利。

3. 措施严苛影响生活：若封闭管理措施过于严苛或不合理，严重影响居民正常生活，且未为特殊人群（如老年人、残疾人、需定期就医人群）提供必要帮助和便利，则可能构成违法。

三、小区内有回迁房对小区有影响吗

小区内有回迁房对小区的影响是多方面的，主要包括法律、经济和社会层面。

一、法律层面影响

1. 产权与交易风险：回迁房的产权性质可能较为复杂，部分回迁房可能因土地性质等原因无法办理完整的产权证书，这会影响其市场流通性和购房者的权益保障。回迁房交易中可能存在合同效力风险，如因违反限售政策或产权纠纷导致合同无效，给购房者带来损失。

2. 政策限制与合规性：回迁房的建设和交易需遵守相关政策规定，如限售政策、规划变更等。若回迁房所在区域未来规划发生变更，如商业开发或公共设施建设，可能导致回迁房面临拆迁等问题，影响小区的稳定性和居民的生活。

二、经济层面影响

1. 房价波动：回迁房的入市可能增加小区房源供应，对房价产生一定影响。若回迁房价格较低，可能拉低小区整体房价水平；反之，若回迁房品质较高且稀缺，则可能推高房价。

2. 租金收益：对于拥有回迁房的居民而言，回迁房可作为出租房源增加收入。若大量回迁房同时入市出租，可能导致小区租金水平下降，影响其他业主的租金收益。

三、社会层面影响

1. 社区氛围与融合：回迁房居民与原有商品房居民之间可能存在生活习惯、经济条件等方面的差异，这可能影响社区氛围的融合。通过有效的社区管理和活动组织，可以促进居民之间的交流与融合，形成和谐的社区环境。

2. 配套设施与服务质量：回迁房小区的建设标准可能因项目而异，部分回迁房小区在配套设施和服务质量方面可能存在不足。这会影响居民的生活质量和小区的整体形象。因此，开发商和物业管理部门应重视回迁房小区的配套设施建设和服务质量提升。

四、刚建好的拆迁房物业是谁安排进小区的

刚建好的拆迁房物业一般由开发商安排进小区，但具体安排需视情况而定。以下是对此问题的详细分析：

1. 在新建小区交付初期，物业公司的选聘通常由开发商负责。这一阶段，业主大会尚未成立，业主参与度有限。

2. 开发商会基于楼盘销售、后续管理等综合考虑，通过招投标或协议方式确定物业服务公司来提供前期物业管理服务。

3. 根据《物业管理条例》第二十四条，住宅物业的建设单位应通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业；在投标人少于3个或住宅规模较小的情况下，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可采用协议方式选聘。

1. 小区业主大会成立后，物业公司的选聘权转交给业主大会。业主作为小区的主人，通过业主大会对小区重大事务进行决策，包括选聘新的物业服务企业。

2. 当业主对现有物业不满意或认为有更合适的物业企业时，业主大会可依法定程序，如经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，重新选聘物业服务公司。

1. 对于未成立业主委员会且开发方不负责聘请物业公司的小区，可寻求所在地居委会或街道办事处的帮助进行协调。

2. 他们可能协助小区成立业主委员会，或提供其他解决方案以确保小区的物业管理得到妥善处理。在未成立业主委员会的情况下，一般是由业主直接与物业签合同，合同内容应明确物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务等关键条款。

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内容来源参考：律临头条-拆迁小区能不能搞封闭管理,小区内有回迁房对小区有影响吗

内容审核：张霞律师

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