年宇令律师:就说拆迁户难不难吧,定销商品房与动迁的区别

就说拆迁户难不难吧,定销商品房与动迁的区别,拆迁户到底好不好

一、定销商品房与动迁的区别

定销商品房与动迁房存在多方面的区别，以下将从定义性质、产权情况、交易限制、土地性质、房屋质量、价格机制以及政策支持等多个维度进行详细分析：

一、定义与性质

1. 定销商品房：

定销商品房是开发商按照政府要求，在特定区域、以特定价格定向销售的商品房。这类房屋通常用于满足特定群体的住房需求，如拆迁安置、人才引进等。

定销商品房具有商品房的一般属性，即具有完整的产权，可以自由买卖和转让，但销售对象和价格可能受到一定限制。

2. 动迁房：

动迁房，即拆迁安置房，是因城市规划、土地开发等原因进行拆迁时，政府或开发商为被拆迁人提供的安置用房。

动迁房属于保障性住房的一种，旨在保障被拆迁人的基本居住需求，其销售对象和价格通常受到政府的严格管控。

二、产权情况

1. 定销商品房：

定销商品房的产权情况与普通商品房相似，购房者取得房屋所有权证和土地使用权证后，即拥有完整的产权，可以自由处分房产。

产权的取得和转移需遵循《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。

2. 动迁房：

动迁房的产权情况可能较为复杂，其土地性质可能为划拨或出让。如果是划拨土地上建设的动迁房，购房者在转让时可能需要补缴土地出让金。

动迁房在一定年限内（如35年）可能不得上市交易，具体规定需根据当地政策确定，这在一定程度上限制了动迁房的产权流转。

三、交易限制

1. 定销商品房：

定销商品房的交易限制相对较少，购房者在取得产权证书后，即可自由进行买卖、出租等交易活动。

但需注意，定销商品房的销售对象和价格可能受到政府的一定限制，购房者在交易时需遵守相关规定。

2. 动迁房：

动迁房的交易限制较多，除了上述提到的交易时间限制外，还可能存在其他限制条件，如需提供拆迁安置协议、政府批准文件等额外材料。

动迁房的交易过程可能需要缴纳特定税费或遵循特殊流程，这增加了动迁房交易的复杂性和成本。

四、土地性质

1. 定销商品房：

定销商品房的土地性质通常为出让性质，开发商已缴纳土地出让金，购房者购买后，土地使用权益随房屋一同转移，后续交易无需再缴纳土地出让金。

2. 动迁房：

动迁房的土地性质多样，可能是划拨土地或出让土地。划拨土地意味着政府无偿提供，后期交易可能需补缴土地出让金，这增加了动迁房交易的成本和不确定性。

五、房屋质量与配套设施

1. 定销商品房：

定销商品房的开发企业为提升市场竞争力，通常投入较多资源于规划设计、建筑质量、配套设施等，按高标准建设。

因此，定销商品房在房屋质量、户型设计、配套设施等方面通常优于动迁房。

2. 动迁房：

动迁房主要满足安置需求，虽需符合建设标准，但受成本、工期影响，品质可能与同地段商品房有差距。

动迁房的配套设施也可能不够完善，如绿化、停车位等，这影响了动迁房的居住舒适度和便利性。

六、价格机制

1. 定销商品房：

定销商品房的价格由市场供求关系决定，但可能受到政府的一定调控，以确保其满足特定群体的住房需求。

尽管如此，定销商品房的价格通常仍高于动迁房，但低于同地段的普通商品房。

2. 动迁房：

动迁房的价格受政府调控，综合考虑被拆迁房屋价值、安置政策、建设成本等因素，通常低于同地段的商品房价格。

《中华人民共和国价格法》第三条规定了价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，但动迁房作为保障性住房，其价格可能受到政府的特别调控。

七、政策支持

1. 定销商品房：

定销商品房可能享受政府的某些优惠政策，如税收优惠、贷款优惠等，但具体政策因地区而异。

这些政策旨在鼓励开发商建设定销商品房，以满足特定群体的住房需求。

2. 动迁房：

动迁房往往享受政府的更多优惠政策，如税收减免、贷款贴息等，以鼓励和支持拆迁工作，保障被拆迁户的住房需求。

这些政策体现了政府对动迁房的重视和支持，也反映了动迁房在社会保障体系中的重要地位。

二、户口迁出后拆迁还能迁回原地难不难

户口迁出后拆迁，是否能迁回原地，这一问题的答案并非绝对，而是取决于是否满足一定的条件。以下是详细的分析：

1. 符合迁入地准入政策：根据相关规定，如果当事人符合户口迁入地的准入政策要求，如未婚且失业，或者配偶户口在当地且有住房等，那么存在迁回原籍的可能性。

2. 村（居）委会及户主同意：除了满足准入政策，还需要户口迁入地的村（居）委会及户主同意接收，这是迁回原籍的重要前提。

3. 不改变户口性质：在迁回原籍时，当事人的户口性质（如非农业户口）通常不会发生改变。

1. 申请落户：当事人需先到原籍落户地区户籍派出所提交身份证、户口本、婚姻情况证明等证件材料，申请办理落户手续。

2. 开具准迁证：若落户地区户籍派出所审核通过，会给当事人开具准予迁入的准迁证。

3. 办理迁出手续：当事人凭准迁证和上述证件材料，回到目前户籍派出所说明情况，申请办理户籍迁出手续。若户籍派出所同意迁出，会注销当事人的户籍。

4. 办理上户口手续：当事人拿到户籍资料后，再回到落户地区派出所办理上户口手续。

对于户口迁出农村后的情况，如果满足上述条件，同样有可能迁回原地。但需要注意的是，由于农村户口与城市户口在土地、福利等方面存在差异，因此迁回农村户口时可能需要考虑更多因素。

户口迁出后拆迁，是否能迁回原地取决于是否满足迁入地的准入政策、村（居）委会及户主的同意以及户口性质的不改变。同时，迁回原籍的流程也需按照相关规定进行。因此，在考虑迁回原籍时，建议当事人先咨询户口原籍地的辖区派出所户籍科工作人员，以获取准确的答复和指导。

三、安置房出现质量问题 诉讼原告是被安置户 还是村委会

安置房出现质量问题时，诉讼原告应为被安置户，而非村委会。具体分析如下：

1. 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第六百一十七条，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可请求其承担违约责任。安置房交付后，被安置户作为实际买受人，对房屋质量问题享有直接索赔权。

2. 权利基础：村委会通常仅作为安置协议的签订主体或中间方，并非房屋所有权人。除非协议明确约定村委会承担质量担保责任，否则其不具备直接诉讼主体资格。

1. 共同被告情形：若村委会在安置协议中明确承诺对房屋质量负责，或存在与开发商、施工单位的共同过错（如监管失职），被安置户可依据《民法典》第五百七十七条，将其列为共同被告要求承担连带责任。

2. 第三人角色：在涉及工程质量鉴定或责任划分时，村委会可能作为无独立请求权第三人参与诉讼，协助查明事实，但非诉讼原告。

1. 明确责任主体：优先以开发商、施工单位为被告，依据《建设工程质量管理条例》第三十二条、第四十一条，要求其履行保修义务或赔偿损失。

2. 追加村委会为第三人：若村委会存在过错（如未履行监督职责），可申请追加其为第三人，以便在诉讼中主张其承担相应责任。

3. 证据收集：委托专业机构对房屋质量进行鉴定，留存购房合同、安置协议、质量检测报告等证据，以支持诉讼请求。

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内容审核：年宇令律师

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