李群杰律师:拆迁户置换商铺免税吗,拆迁户置换免征契税

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一、拆迁户置换免征契税

拆迁户置换房产在一定条件下可免征契税，具体规定如下：

根据《中华人民共和国契税法》及《财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）的相关规定，拆迁户在符合特定条件时，可享受契税减免政策。

1. 货币补偿购房：若拆迁户选择货币补偿，并用以重新购置房屋，当购房成交价格不超过拆迁补偿款时，对新购房屋免征契税；若购房成交价格超过拆迁补偿款，则对超出部分按照适用税率征收契税。适用税率根据房屋面积及购房套数确定，如首套房90平米以下税率为1%，90至140平米税率为1.5%，140平米以上税率为3%；二套房则契税率为3%。

2. 产权调换购房：若拆迁户选择产权调换，且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；若需缴纳差价，则仅对差价部分按规定征收契税。

1. 所需材料：拆迁户需向税务部门提供拆迁协议、身份证明、购房合同、购房发票等相关证明材料。

2. 申请流程：符合条件的纳税人在办理新购房屋产权登记前，需持相关证明材料向当地税务机关提出契税减免申请。税务机关审核确认后，办理契税减免手续，并出具免税证明或直接在契税申报表上注明免税事项。

二、拆迁安置房无偿划转给公司免税政策

拆迁安置房无偿划转给公司的免税政策主要涉及多个税种，以下是对相关政策的详细解读：

一、增值税

1. 被拆迁人按国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定取得的拆迁补偿款，包括货币补偿和房屋产权调换补偿，免征增值税。这是因为拆迁补偿是对个人或企业因房屋被征收而遭受损失的一种补偿，并非经营性行为。

2. 房地产开发企业以自己名义立项开发回迁安置房，并无偿转让给原居民的行为，视同销售不动产征收增值税，但计税销售额不包括土地使用权价款。

二、土地增值税

1. 因国家建设需要依法征收、收回的房地产，免征土地增值税。被拆迁人取得拆迁补偿的房产置换也通常不涉及土地增值税缴纳。

2. 房地产开发企业建造的用于安置被拆迁户的房屋，若符合相关条件，如因国家建设需要而搬迁，也可享受免税优惠。

三、契税

1. 若公司作为被拆迁人选择货币补偿并重新购置房屋，购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税；超出部分则需征收契税。

2. 若公司选择房屋产权调换方式且不支付差价，对新换房屋免征契税；支付差价的，对差价部分征收契税。

四、企业所得税

企事业单位、社会团体等因房屋被征收而获得的补偿收入，通常免征企业所得税，但具体还需依据相关税收法规和政策来确定。

三、棚户区改造项目在置换环节税收如何交

棚户区改造项目在置换环节的税收缴纳问题需根据具体税种和政策进行综合判断，核心结论为：土地增值税因符合法定情形可免征，增值税、契税、个人所得税等存在优惠政策，但需满足特定条件。以下从主要税种、政策依据及实务操作三方面展开分析：

一、土地增值税的免税政策

1. 法律依据

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第二项规定，因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税。此条款直接适用于棚户区改造项目中政府依法征收房产并置换安置房的情形。

2. 实务要点

免税条件：需确保拆迁行为属于“因公共利益需要”，且拆迁协议中明确注明征收目的。

申报流程：纳税人需向主管税务机关提交拆迁补偿协议、政府征收文件等材料，办理免税备案。

风险提示：若拆迁行为被认定为商业开发性质（如开发商主导的旧城改造），则不适用免税政策，需按增值额缴纳土地增值税。

二、增值税的免税与征税情形

1. 免税情形

补偿安置性质：若被拆迁人以拆迁补偿款（包括安置房）购置房屋，且购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征增值税。

直接置换安置房：若被拆迁人直接取得安置房且未支付额外对价（如差价款），通常不视为增值税销售行为，无需缴纳增值税。

2. 征税情形

产权转移或视同销售：若安置房存在产权转移（如开发商将房产过户至被拆迁人名下）或视同销售行为（如以房抵债），需按市场公允价值计算缴纳增值税。

税率标准：一般纳税人销售不动产适用9%税率，小规模纳税人适用5%征收率。

三、契税的优惠政策

1. 免税条件

根据财税〔2005〕45号文件规定，土地使用权、房屋权属发生转移时，承受方若为被拆迁人且属于补偿安置性质，可免征契税。

2. 实务要点

补偿面积内免税：被拆迁人取得的安置房面积未超过原房产面积的，免征契税；超出部分需按市场价格缴纳契税。

申报资料：需留存拆迁补偿协议、身份证明、房产证等材料备查。

地方差异：部分地区对超出补偿面积部分给予契税减免，需以当地政策为准。

四、个人所得税的暂免征收政策

1. 暂免情形

根据财税〔2005〕45号文件规定，个人因房屋被征收而取得的补偿款（包括安置房）暂免征收个人所得税。

2. 征税情形

差额部分征税：若安置房市场价值超过原房产净值（原房产市场价值减去相关税费），部分地区对差额部分征收个人所得税。

申报要求：建议被拆迁人向主管税务机关备案拆迁协议，避免后续争议。

五、印花税的免税与征税情形

1. 免税情形

涉及政府补偿性质的安置房产权转移书据，通常享受印花税免税待遇。

2. 征税情形

补充协议或商业条款：若拆迁补偿协议中包含补充条款（如开发商支付额外补偿款），可能触发印花税纳税义务。

税率标准：产权转移书据按万分之五贴花。

四、拆迁户是否可以免契税

拆迁户在一定条件下可以免契税。具体分析如下：

一、政策依据

根据《中华人民共和国契税法》及《财政部 税务总局关于继续执行企业 事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第17号）等相关规定，拆迁户在符合特定条件时，可享受契税减免优惠。

二、免税条件与情形

1. 货币补偿购房：若拆迁户选择货币补偿，并用该补偿款重新购置房屋，且购房成交价格未超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；若购房价格超出货币补偿，超出部分则需按规定征收契税。

2. 产权调换购房：若拆迁户选择房屋产权调换，且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；若需缴纳差价，则仅对差价部分按规定征收契税。

3. 其他补偿形式：拆迁户获得的搬迁费、临时安置费等其他形式的补偿，通常也免征契税。

三、申请减免所需材料与流程

1. 所需材料：包括拆迁补偿协议、购房合同、购房发票、身份证明等相关材料，以证明符合拆迁免契税的条件。

2. 申请流程：符合条件的纳税人在办理新购房屋产权登记前，需持相关证明材料向当地税务机关提出契税减免申请。税务机关审核确认后，予以办理契税减免手续。

四、注意事项

1. 政策差异：不同地区的具体政策可能存在差异，拆迁户在购房前应咨询当地税务部门，了解详细的免税政策和申请流程。

2. 时间限制：部分地区对重新购置房屋的时间有限制，拆迁户需在规定时间内完成购房并申请免税。

3. 资金使用：免税的前提是拆迁补偿款必须直接用于购买新的住房，且购房款中包含了拆迁补偿款的部分。

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内容审核：李群杰律师

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