土地转让合同如何解除，划拨土地转让合同履行不能 解除合同

土地转让合同如何解除，划拨土地转让合同履行不能 解除合同

一、划拨土地转让合同履行不能 解除合同

划拨土地转让合同履行不能时，合同可以解除，但需满足法定或约定条件。以下是对此问题的详细分析：

1）约定解除

1. 双方协商一致：根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条，若转让方和受让方在平等、自愿的基础上协商一致，同意解除合同，则合同可以被解除。例如，因政策调整或规划变更，双方均认为继续履行合同不再可行，经协商后签订解除协议，合同即告终止。

2. 约定解除事由出现：合同双方在签订划拨土地转让合同时，可预先设定解除合同的特定条件。当这些条件成就时，享有解除权的一方有权行使该权利。例如，合同中明确约定若受让方未在规定时间内支付全部转让款，则转让方有权解除合同。

2）法定解除

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条，以下情形可导致合同法定解除：

1. 不可抗力：如因政府政策调整、城市规划变更等不可抗力因素，导致划拨土地无法按照合同约定的用途进行开发建设，双方均有权解除合同。

2. 一方根本违约：若转让方或受让方以明确的方式表示将不履行其主要合同义务，或迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行，或迟延履行债务等其他违约行为致使合同目的无法实现，对方有权解除合同。例如，转让方未按时交付土地，且经受让方催告后未履行，受让方有权解除合同。

3. 法律规定的其他情形：对于以持续履行为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但需在合理期限前通知对方。不过，在划拨土地转让合同中，这种情况较为罕见。

二、划拨土地使用权转让合同无效吗？

划拨土地转让未取得政府主管部门的批准，而根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，转让划拨土地使用权需经有批准权的人民政府批准，未经批准的，应当认定合同无效。

相关法律规定

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。

1）民法典的准合同是什么意思

准合同是带有先决条件的合同。该先决条件是指决定合同要件成立的条件。如：

许可证落实问题、外汇筹集、待律师审查或者待最终正式文本的打印、正式签字(相对草签而言)等。准合同与合同从形式上无根本区别，内容格式均一样，只是有时定为草本或正式本之别。但从法律上说，有根本的区别。准合同可以在先决条件丧失时自动失败，而无需承担任何损失责任

而合同则必须执行，否则叫违约

。

2）五证不全的房子合同受法律保护吗

根据《民法典》规定，开发商五证不全的，合同有没有效要依据具体情况而定。如果是真实意思表示，不违反法律强制性规定和公序良俗的，具有法律效力。

《中华人民共和国民法典》

第一百四十三条【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力

（二）意思表示真实

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎广州市增城区农业生产资料公司、陈某某等建设用地使用权转让合同纠纷民事一审民事判决书

本案为一起建设用地使用权转让合同纠纷案件，原告农资公司、陈某某向本院提出诉讼请求：

解除两原告与被告于2009年12月23日签订的《土地使用权转让合同》；

本案的诉讼费由被告承担。

事实与理由：

两原告与被告于2009年12月23日签订《土地使用权转让合同》，约定两原告将位于广州市增城区增江街××村黄坭塘（土名）、面积1628平方米、用途为划拨工业用地的国有土地使用权转让给被告，转让价款为80万元，被告不支付现金，在开发土地后以建成房屋380平方米抵偿转让价款等内容。

确认原告广州市增城区农业生产资料公司、陈某某与被告广州华澳能源投资有限公司在2009年12月23日签订的《土地使用权转让合同》于2021年6月2日解除，案件受理费5900元，由原告广州市增城区农业生产资料公司、陈某某负担2950元，由被告广州华澳能源投资有限公司负担2950元。

✎林某某、李某某建设用地使用权转让合同纠纷民事一审民事判决书

本案为一起建设用地使用权转让合同纠纷案件，林某某东向本院提出诉讼请求：

请求解除原告林某某东与被告李某某于2011年12月30日签订的《划拨土地交易合同》；

判决被告将浦国用（2013）Ａ0027号国有土地使用权证原件返还给原告。

变更为国有出让土地后，该土地使用权证一直保管在被告手上，原告多次要求被告支付约定的380000元款项，在未能支付38万元转让款项之前，将该土地使用权证交回给原告保管。

案件受理费10800元，减半收取5400元，由林某某东负担，驳回林某某东的诉讼请求。

✎刘某某、唐某某土地承包经营权纠纷民事一审民事判决书

本案为一起土地承包经营权纠纷案件，原告刘某某向本院提出诉讼请求：

1.判决解除原被告签订的《土地转让合同》；

2.判决被告立即返还原告400000元合同转让款；

3.判决被告以400000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的五年期LPR（贷款市场报价利率）标准向原告支付从合同签订之日起的资金占用利息400000×4.65%×5.5=102300元；

4.判决被告承担本案诉讼费、保全费及担保费。

事实和理由：

2016年5月14日，被告唐某某与原告刘某某签订了《土地转让合同》，合同主要条款有：

转让标的1、甲方将其承包经营的位于钟祥市××镇××村××路入口处的南侧土地承包经营权永久转让给乙方（含地面附着物），2地块四至：

东齐国家规定红线外75米，西齐按国家规范退让寺沙路红线，南齐现有围墙，北齐按国家规范退让高速路匝道红线（现有围墙），详见附件（该地面平面红线图）。

被告唐某某于本判决生效后十日内向原告刘某某返还土地出让金40万元，原告刘某某与被告唐某某于2016年5月14日签订的《土地转让合同》无效。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国民法典:第五百六十二条

当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

※中华人民共和国民法典:第五百六十三条

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

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文章来源参考：政府头条-土地转让合同如何解除协议，土地转让合同怎么签才有效

内容投稿：张乐

内容审核：孔维松律师

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