王丹律师
王丹律师从事行政案件征拆领域6年，办理过大大小小200余征拆案件、涉及企业、厂房征收、养殖场的搬迁、医院征收、国有土地上房屋征收以及农村宅基地和房屋的安置补偿。
出让土地是大产权吗，权属性质出让土地是大产权吗
一、权属性质出让土地是大产权吗
权属性质为出让的土地通常属于大产权。以下是对此问题的详细分析：
1）权属性质出让土地的基本概念
1.定义与性质：
▷ 权属性质为出让的土地，指的是国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用者需要向国家支付土地出让金的行为。这种土地使用权出让方式，是我国城市土地使用制度改革的重要举措，旨在促进土地作为生产要素的合理流动和优化配置。
2.法律依据：
▷ 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”这表明，出让土地使用权的前提是土地已转为国有。
2）出让土地与大产权的关系
1.大产权的定义：
▷ 大产权通常指的是完整的产权，包括房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权。在出让土地上建设的房产，由于土地使用权是通过出让方式获得的，因此其产权相对完整，可以自由进行买卖、抵押、出租等交易活动。
2.出让土地与大产权的关联：
▷ 权属性质为出让的土地，其上的房产产权相对完整，购房者取得的房屋所有权及相应土地使用权受法律充分保障。这符合大产权的定义，即拥有完整的房屋所有权和土地使用权。
3.使用年限与续期：
▷ 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。” 出让土地的使用年限有明确规定，但住宅用地使用年限到期后通常可自动续期，这进一步保障了房产的长期使用权。
3）出让土地房产的交易与法律保障
1.交易便利性：
▷ 出让性质的房产在房地产市场中交易更为顺畅。由于土地来源合法合规且土地出让金已缴纳，办理房产过户等交易手续时程序简单清晰。这提高了房产的流通性，促进了房地产市场的活跃和发展。
2.法律保障：
▷ 出让土地上的房产交易受法律保护。在符合法律法规和出让合同约定的情况下，房产可自由进行买卖、抵押、出租等交易活动。这保障了购房者的合法权益，降低了交易风险。
3.转让条件：
▷ 土地使用权的转让需符合一定条件，如按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上等。这些条件确保了交易的合法性和合规性。
二、大产权和小产权的区别
法律分析：
1、小产权房的房产证由乡镇政府颁发，职工并没有实际的产权
大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。职工想要转让小产权房的话，必须在购买五年之后才能够进行
职工可以自由出售或转让大产权房，没有时间上的限制。2、小产权房的建设用地一般是归乡政府集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住
大产权房的用地是由国家（也就是当地政府）划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。3、购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易
购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、出售或转让，不用补缴任何费用。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》
第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
第一百四十七条 基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
第三百六十一条 集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理。
第三百六十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第三百六十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。
三、怎么知道这个房子是不是大产权房
首先，需要明确的是，我们在此提到的商品房（即拥有完整产权的房屋）必须具备齐全的证件，包括五证，以便进行合法的贷款手续。
相反地，小产权房则无法在交易市场中进行备案或交易，同时也无法通过按揭贷款的方式来购买。
其次，大产权商品房的土地性质通常为国有出让性质（此类房屋可依法办理《国有土地使用权证》），而小产权房屋则大部分以集体土地为主（无法办理《国有土地使用权证》）。 再者，大产权房通常能够顺利取得预售许可证，而小产权房则被严格禁止进行买卖，更不可能获得预售许可证。 此外，大产权房可以在网上签订合同并在房地产管理部门进行备案，而小产权房则无法在该部门进行备案。 最后，大产权房可以接受银行提供的按揭贷款服务，而小产权房则无法作为银行抵押物申请贷款。 《民法典》第三百六十一条集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律办理。
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文章来源参考：政府头条-出让土地是大产权吗还是小产，出让土地是商品房吗
内容投稿：喻盈
内容审核：王丹律师
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