土地使用权能入股公司吗，土地是否可以作价入股

土地使用权能入股公司吗，土地是否可以作价入股

一、土地是否可以作价入股

土地可以作价入股。根据《中华人民共和国公司法》第二十七条，股东可以用土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。同时，《中华人民共和国民法典》第三百五十三条也规定，建设用地使用权人有权将建设用地使用权出资，但法律另有规定的除外。以下是对土地作价入股的详细分析：

1）土地性质与入股条件

1.土地性质：

▷ 国有土地：出让土地使用权可依法作价入股，需满足支付全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书及按约定进行投资开发等条件。

▷ 集体土地：农村集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织三分之二以上成员或村民代表同意后，可作价出资（入股），但农用地一般不能直接用于非农业建设的入股。

2.入股条件：

▷ 土地必须产权清晰，无权属争议。

▷ 需由有资质的评估机构对土地进行合理估价。

2）操作流程

1. 评估作价：委托专业资质的土地评估机构评估土地价值，出具评估报告。

2. 签订协议：明确双方权利义务，包括土地信息、作价金额、入股比例、利润分配、风险承担等。

3. 办理变更登记：到土地管理部门办理土地使用权变更登记，确保法律上的有效性。

4. 公司设立或增资：根据公司法规定办理公司设立或增资变更登记手续。

3）风险与防范

1. 法律风险：确保每个环节合法合规，必要时咨询专业律师。

2. 市场风险：进行充分市场调研和风险评估，合理确定投资策略。

二、以土地使用权投资入股涉税

法律主观：

下面根据目前税收政策，结合相关资料，分析投资方A公司以土地使用权对外投资涉及税种与计算。A公司属于生产机床工业企业，在市经济开发区内，执行《企业会计准则》。营业税《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税〔2002〕191号)规定，从2003年1月1日起，以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。在投资后转让其股权的也不征收营业税。A公司以土地使用权投资入股，按甲公司章程条款“投资双方按各自实缴的出资比例分配利润、承担亏损和风险”，符合不征收营业税的规定。土地增值税《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第一条规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将房地产再转让的，应征收土地增值税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第五条规定，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用免征增值税的规定。甲公司与A公司均为工业制造企业，适用暂免土地增值税政策。虽然A公司以土地使用权投资免征营业税和土地增值税，但仍应按主管税务机关的规定办理备案手续。印花税A公司与甲公司订立的土地使用权转让合同，属于产权转移书据，应按转让合同金额的万分之五缴纳印花税。应缴税额=300×0.05%=1500(元)。城镇土地使用税A公司2001年8月取得国有土地使用权证，占地面积61200平方米，使用年限50年。取得土地使用权记入“无形资产”金额5453800元，每平方米购入价89.11元。《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第三条规定，从2009年1月1日起，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。A公司以11700平方米土地投资，其应纳税款的计算应截止到2013年9月末。从第四季度起实际占地面积=61200-11700=49500(平方米)，当地税务机关规定城镇土地使用税按每平方米5元征收。2013年第四季度应交城镇土地使用税=49500×5×3÷12=61875(元)。房产税A公司房屋产权证、“固定资产——房屋”明细账和2013年1月～8月房产税申报表反映，建筑面积57000平方米，房屋入账金额8370万元，本期未发生对外出租业务，全部按从价计征申报房产税。《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。经计算，A公司以土地投资后的容积率=57000÷49500=1.15大于0.5，土地价值应按原入账金额减投资后的余额计入房产价值，计入房屋的土地金额=49500×89.11=4410945(元)。税务机关规定对经营自用的房屋，按房产原值一次扣除30%后的余值计税。2013年第四季度从价计征房产税金额=(83700000+4410945)×(1-30%)×1.2%×3÷12=185032.98(元)。企业所得税A公司以土地使用权对甲公司投资，属于非货币性资产交换，即以土地使用权换取股权。企业所得税法实施条例第二十五条规定，企业发生的非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物转让财产或者提供劳务，但国务院、税务主管部门另有规定的除外。转让土地使用权账面金额=11700×89.11=1042587(元)。A公司按直线法摊销土地使用权，2001年8月~2013年8月累计145个月，应结转转让土地使用权摊销金额=1042587÷(50×12)×145=251958.53(元)。转让土地使用权净收益=3000000-(1042587-251958.53)=2209371.53(元)。《国家税务总局关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第19号)规定，企业取得财产(包括各类资产、股权、债权)转让收入、债务重组收入、接受捐赠收入、无法偿付的应付款收入等，不论是以货币形式、还是非货币形式体现，除另有规定外，均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。A公司以土地使用权投资确认的净收益2209371.53元，应全额计入2013年度计算缴纳企业所得税。会计分录：

借：

长期股权投资3000000累计摊销251958.53贷：

无形资产1042587营业外收入2209371.53。

法律客观：

《中华人民共和国公司法》第二十七条股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资

但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。第二十八条股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户

以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。股东不按照前款规定缴纳出资的，除应当向公司足额缴纳外，还应当向已按期足额缴纳出资的股东承担违约责任。

三、关于国有土地使用权入股是否可行

国有土地使用权入股是可以的。

国家以土地使用权作价出资(入股)，是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。

土地使用权作价出资(入股)形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎信阳鑫盛市政工程有限公司、河南省信阳市金德源置业有限公司等建设用地使用权转让合同纠纷民事一审民事判决书

本案为一起建设用地使用权转让合同纠纷案件，原告的诉讼请求：

1、判令解除2007年9月3日原告与被告对信阳市高新区平东路北段25亩土地签订的土地买卖“合作协议”；

2、原告退还被告的购地款80万元；

3、诉讼费用被告承担。

因被告违约没按时缴付第一笔拆迁款，导致协议土地被占用，协议标的土地丢失，再没有在地上建围墙的事实，第三笔65万元购地款及剩余购地款被告拒付，原告认为是被告的违约责任，应当按拆迁款催缴通知之日起计算支付第三笔65万元及剩余购地款，多次协商不成，原告请求解除协议。

原告信阳鑫盛市政工程有限公司于判决生效后15日某某退还被告河南省信阳市金德源置业有限公司已付的土地使用权转让费80万元，解除2007年9月3日原告信阳鑫盛市政工程有限公司与被告河南省信阳市金德源置业有限公司对信阳市高新区平东路北段25亩土地签订的土地买卖“合作协议”。

✎雷某某、刘某某合同纠纷民事二审民事判决书

本案为一起合同纠纷案件，雷某某上诉请求：

依法改判河南省固始县人民法院（2021）豫1525民初7044号民事判决。

一审引用《土地管理法》第63条关于集体土地使用权不得转让的规定来处理经县级人民政府划拨的建设用地使用权转让纠纷，明显是适用法律错误。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费100元，由上诉人雷某某负担。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国公司法:第二十七条

有下列情形之一的，公司股东会、董事会的决议不成立：（一）未召开股东会、董事会会议作出决议；（二）股东会、董事会会议未对决议事项进行表决；（三）出席会议的人数或者所持表决权数未达到本法或者公司章程规定的人数或者所持表决权数；（四）同意决议事项的人数或者所持表决权数未达到本法或者公司章程规定的人数或者所持表决权数。

※中华人民共和国民法典:第三百五十三条

建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但是法律另有规定的除外。

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文章来源参考：政府头条-土地使用权能入股公司吗合法吗，用土地使用权入股怎么做账

内容投稿：郑钰

内容审核：李杨杨律师

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