土地使用权可折旧吗多少年，房屋折旧年限可以超过土地使用权剩余年限吗

土地使用权可折旧吗多少年，房屋折旧年限可以超过土地使用权剩余年限吗

一、房屋折旧年限可以超过土地使用权剩余年限吗

房屋折旧年限不可以超过土地使用权剩余年限，具体分析如下：

1）房屋折旧年限的法律规定

▷ 根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条，房屋、建筑物的折旧年限不得低于20年。这是法律对房产折旧年限的最低要求，企业在进行折旧计提时，必须遵守这一规定。

2）土地使用权年限的限制

▷ 土地使用权年限因土地用途不同而有所差异，如居住用地为70年，工业用地为50年等。土地使用年限自土地出让合同签订之日起计算，购房者在购买房屋时，需注意剩余的土地使用年限。

▷ 根据《中华人民共和国民法典》第三百五十九条，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。但非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，需依照法律规定办理，可能涉及重新签订土地出让合同及支付土地出让金。

3）房屋折旧年限与土地使用权年限的关系

▷ 折旧年限受土地使用权年限限制：虽然法律对房屋折旧年限有最低要求，但实际折旧年限不能超过土地使用权的剩余年限。因为当土地使用权到期后，若未续期或续期未获批准，房屋可能面临无法继续使用或需拆迁的风险，从而影响其折旧计提。

▷ 实际操作中的考虑：企业在确定房屋折旧年限时，应综合考虑房屋的实际使用情况、设计寿命以及土地使用权的剩余年限。若土地使用权剩余年限短于法律规定的最低折旧年限，企业应按土地使用权剩余年限计提折旧，以确保折旧计提的准确性和合规性。

二、土地计提折旧吗

法律分析：

企业一旦确认了一批土地在固定资产账面上的价值。 但是，这部分土地不能计提折旧，因为土地不同于其他固定资产，没有损失问题，所以不需要计提折旧。 即使在私人拥有土地的国家，土地作为固定资产也不会贬值。 根据新会计准则，土地使用权不再转移到固定资产，而是计入无形资产进行摊销。

法律依据：

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》 第六十条 除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下：

（一）房屋、建筑物，为20年

（二）飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备，为10年

（三）与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5年

（四）飞机、火车、轮船以外的运输工具，为4年

（五）电子设备，为3年。

三、公民土地使用权怎么摊销?

公民土地使用权应当是按照50年摊销。

土地使用权是独立取得的，应该纳入无形资产科目，按使用年限摊销，按50年摊销。

但是建筑物，例如写字楼，是按20年提折旧摊销。

企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。

外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配。

无形资产科目用来核算企业持有的无形资产成本，包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权等。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎赖某某、卢某某等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

本案为一起房屋买卖合同纠纷案件，原告赖某某、卢某某向本院提出诉讼请求：

判令被告支付赔偿款：

《商品房买卖合同》超出土地使用权法定最高出让年限40年部分的商铺价值人民币174426元；

本案诉讼费由被告承担。

《商品房买卖合同》中约定的土地使用年限为70年，其中超出40年的部分违反了上述法律和行政法规的强制性规定。

案件受理费3788.52元，减半收取1894.26元，由原告赖某某、卢某某负担，驳回原告赖某某、卢某某的全部诉讼请求。

✎苟某某、贵州雅大房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

本案为一起商品房销售合同纠纷案件，原告苟某某向本院提出诉讼请求：

1.判决撤销原、被告双方于2019年10月22日签订的关于坐落于贵州省赤水市房屋的《商品房买卖合同》（合同编号：

2019009375）；

2.判令被告返还原告购房款570512元及资金占用利息（以570512元为计算基础，按同期ＬＰＲ3.85%为计算标准，自2019年10月22日起暂计算至2021年4月21日为32947.07元，主张至实际还款之日止）；

3.判令被告赔偿原告如下损失：

（1）房屋公共维修基金11022元；

（2）契税8150.17元；

（3）住宅代办费200元；

（4）委托公证费140元；

（5）物业费3149.28元；

（6）车位管理费480元；

（7）交通费3000元、住宿费1000元、误工费6000元；

4.判令被告合同恶意欺诈并按购房价的一倍赔偿原告；

5.本案的一切诉讼费用由被告承担。

事实和理由：

2019年10月22日，原告向被告购买贵州省赤水市房屋，签订了《商品房买卖合同》（合同编号：

2019009375），合同明确约定：

该商品房土地使用权年限：

1、黔2018赤水市不动产权证第0011498号：

住宅用地，土地使用年限自2012年11月20日至2082年11月20日止。

已减半收取的案件受理费5,083元，由原告苟某某承担，驳回原告苟某某的全部诉讼请求。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国企业所得税法实施条例:第六十条

除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下：(一)房屋、建筑物，为20年；(二)飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备，为10年；(三)与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5年；(四)飞机、火车、轮船以外的运输工具，为4年；(五)电子设备，为3年。

※中华人民共和国民法典:第三百五十九条

住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

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文章来源参考：政府头条-土地使用权可折旧吗多少年以上，土地使用折旧年限

内容投稿：褚思

内容审核：岳亭律师

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