土地转让协议书有权吗，法律上土地转让协议书合法吗有效吗

土地转让协议书有权吗，法律上土地转让协议书合法吗有效吗

一、法律上土地转让协议书合法吗有效吗

土地转让协议书的合法性及有效性需根据具体情况和相关法律法规综合判断。以下从合法情形、不合法情形及法律依据三方面进行详细分析：

1）合法情形

1.国有土地使用权转让：

▷ 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条，以出让方式取得土地使用权的，转让时需满足：已支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书；按出让合同约定进行投资开发，房屋建设工程需完成开发投资总额的25%以上，成片开发土地需形成工业用地或其他建设用地条件；房屋已建成的，需持有房屋所有权证书。

▷ 转让双方需具备民事行为能力，意思表示真实，且协议内容合法，不违反法律强制性规定和公序良俗。

2.农村集体土地承包经营权流转：

▷ 根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条和第三十六条，土地承包经营权人有权依法将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转，流转期限不得超过承包期的剩余期限。

▷ 受让方需具备农业经营能力或资质，双方应签订书面合同并向发包方备案。

2）不合法情形

1.非法转让集体土地所有权：

▷ 根据《中华人民共和国土地管理法》第二条和第六十三条，农村集体土地所有权归集体所有，除国家为了公共利益的需要可以依法征收或征用并给予补偿外，集体土地所有权不得出让、转让或出租用于非农业建设。

2.违反出让合同约定转让国有土地使用权：

▷ 若土地使用者未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地，则不得转让土地使用权。

3.意思表示不真实或违反法律强制性规定：

▷ 若协议双方的意思表示存在欺诈、胁迫等情形，或协议内容违反法律强制性规定，则协议可能被视为无效或被撤销。

3）法律依据

▷ 《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十三条、第一百五十四条、第三百五十三条等条款对民事法律行为的有效性、无效情形及土地使用权转让等作了详细规定。

▷ 《中华人民共和国土地管理法》第四条、第二条、第六十三条等条款对土地用途管制、集体土地所有权及集体经营性建设用地转让等作了明确规定。",},],"style":"","tagType":9}],"style":""}],"

二、土地置换协议的效力

法律主观：

土地使用权转让，是指土地使用权人作为转让方，将土地使用权转让与受让方，受让方支付价款的行为。我国实行严格的国有土地使用权转让登记制度。《土地管理法》第12条规定：

“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更手续。”《城市房地产管理法》第60条第3款规定：

“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。” 1、转让方未取得使用权证书与受让方签订转让协议的，起诉前或者申请仲裁前转让方取得土地证或者有批准权的政府同意转让的，协议有效。 转让方未取得土地使用证书，实质是尚未完全取得转让土地的权属，因此，通常应视为无权处分。但是协议签订后，有权批准核发土地证的县级以上人民政府给转让方核发了土地使用证或者批准了转让行为的，该项办证或者批准行为应当视为对转让方无权处分的追认，因此，此时协议有效。 2、一地多卖，协议均有效。 受让方均要求履行协议的：

(1)办理变更登订手续的一方可以要求交付土地。 (2)均未办理变更手续的，先行合法占有投资开发的，有权要求办理变更登记。 (3)均未登记又未合法占有开发的，先行交付转让款一方有权要求交付土地，办理变更。 (4)协议均未履行的，依法成立在先的协议一方，有权要求继续履行;未取得土地使用权方可以请求解除协议，赔偿损失。 一地多卖，属于欺诈行为，不是无效协议，受让方有权利要求解除协议，赔偿损失。但是，如果几个受让方都不行使解除权，而要求履行协议时，只能按照不动产产权转移的登记原则来处理，即登记优于占有，占有优于交款，交款优于先签协议。 3、转让划拨土地未经有批准权的政府批准，转让协议无效。 但是起诉前或申请仲裁前经批准的，协议有效;协议性质为补偿性质，而非出让协议。 未经批准转让划拨土地，违反行政法规的强制性规定，协议当然无效。如果起诉或者仲裁前，有批准权的人民政府准予转让或同意划拨给受让方使用的，受让方有权取得划拨土地使用权。但是，由于转让方对划拨土地不享有出让土地的相关权益，因此，其所签转让协议主要是对其地上建筑物的补偿协议，而非土地转让协议。如果受让方要取得出让土地的使用权，必须依法补交土地出让金，并办理相关出让土地手续。

法律客观：

《土地管理法》第12条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更手续。《城市房地产管理法》第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

三、土地转让合同协议书有法律效力吗

土地使用权之转让协议，只要符合契约合法有效性的各项构成要素，便具有常人所认为的法律拘束力。

具备下列条件的民事法律行为有效：

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎郑州市三阳商贸有限公司、李某某建设用地使用权纠纷二审民事判决书

本案为一起建设用地使用权纠纷案件，一审法院认为《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》关于土地出让的规定为管理性规定并非强制性规定，故上诉人郑州市三阳商贸有限公司与被上诉人李某某于2017年2月16日签订的《土地使用权转让协议》有效，属于适用法律错误。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费30800元，由上诉人郑州市三阳商贸有限公司承担。

✎孙某某、孙某某确认合同效力纠纷二审民事判决书

本案为一起确认合同效力纠纷案件，孙某某上诉请求：

撤销原判，改判确认案涉《土地转让协议书》合法有效。

事实和理由：

案涉《土地转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费550元，由孙某某负担。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国城市房地产管理法:第三十九条

以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

※中华人民共和国农村土地承包法:第三十四条

经发包方同意，承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。

※中华人民共和国农村土地承包法:第三十六条

承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。

※中华人民共和国土地管理法:第二条

中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

※中华人民共和国土地管理法:第六十三条

土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

※中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例:第十九条

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

※中华人民共和国民法典:第一百四十三条

具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

※中华人民共和国民法典:第一百五十三条

违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

※中华人民共和国民法典:第一百五十四条

行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

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文章来源参考：政府头条-土地转让协议书有效吗，土地转让协议的效力

内容投稿：孔丹

内容审核：杨念平律师

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