拆迁补偿的宅基地能转卖吗，宅基地卖出去了 拆迁能要回来吗

拆迁补偿的宅基地能转卖吗，宅基地卖出去了 拆迁能要回来吗

一、宅基地卖出去了 拆迁能要回来吗

宅基地卖出去了，拆迁时是否能要回来，这个问题涉及宅基地的买卖和拆迁补偿两个方面的法律规定。

1）宅基地的买卖规定

1. 根据《中华人民共和国土地管理法》第二条，宅基地属于农村集体所有，个人只有使用权，没有所有权，因此宅基地不能买卖，但使用权可以依法转让。

2. 根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。这意味着，一旦宅基地使用权转让，原使用权人就失去了再次申请宅基地的权利。

2）拆迁补偿的规定

1. 拆迁补偿是基于土地和房屋的所有权或使用权进行的。如果宅基地使用权已经转让，那么拆迁补偿通常会给予当前的使用权人，而不是原使用权人。

2. 在拆迁过程中，如果原使用权人认为自己的权益受到侵害，可以通过法律途径维护自己的权益。但这需要基于具体的拆迁政策和法律法规，以及原使用权人与当前使用权人之间的合同关系来确定。

3）宅基地卖出后拆迁的特殊情况

1. 如果宅基地的买卖行为存在无效或可撤销的情况，如买卖双方未签订书面合同、合同内容违法或违反公序良俗等，那么原使用权人可能有机会要回宅基地。但这需要根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条等相关法律规定来判断。

2. 如果拆迁过程中存在违法行为，如未依法进行拆迁补偿、强制拆迁等，原使用权人也可以依法维护自己的权益。

宅基地卖出去了，拆迁时一般不能要回来。但如果存在特殊情况，如买卖行为无效或拆迁过程违法等，原使用权人可能有机会通过法律途径维护自己的权益。因此，在处理这类问题时，建议咨询专业律师以获取更具体的法律建议。

二、农村房屋拆迁宅基地如何补偿

农村房屋拆迁宅基地的补偿如下：

1、征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费

2、征地补偿内容增加了对宅基地的补偿和社会保障补偿

3、在住房保障方面。将对城市规划区内的被征地农民提供该国有土地上的房屋，无法提供的按照市场价给予货币补偿。法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房屋拆迁有哪些程序1、申领《房屋拆迁许可证》

2、拆迁管理部门进行审核

3、审核通过发放《房屋拆迁许可证》

4、发布《拆迁通告》

5、选择确定评估机构

6、入户调查

7、评估结果公示

8、出具并送达评估报告

9、签订房屋拆迁补偿安置协议

10、发放、领取补偿款

11、拆除房屋。

三、拆迁补偿的宅基地能转卖吗,法律上该如何规定

拆迁补偿的宅基地，享有使用权，不可以单独转让。

其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎刘某某、李某某确认合同无效纠纷民事二审民事判决书

本案为一起确认合同无效纠纷案件，上诉人刘某某和上诉请求：

撤销一审判决第一项、第二项，并依法改判确认双方签订的房屋买卖协议有效，驳回被上诉人返还拆迁补偿款的诉讼请求。

事实和理由：

一审判决认定房屋买卖协议无效，适用法律错误。

一审判决双方签订的房屋买卖协议无效适用的法律是：

合同法第52条和土地管理法（2004年修正）第8条、第9条、第62条第3款；

尽管没有阐明适用合同法第52条的哪一项，但因为同时适用了土地管理法，可以推定一审确认协议无效，适用的是合同法第52条第（五）项，以协议违反了土地管理法的强制性规定而无效。

最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第14条规定：

合同法第52条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。

结合本案的实际争议，一审适用的土地管理法（2004年修正）对应规定的具体内容是，第8条：

宅基地属于农民集体所有；

这是宅基地所有权归属的规定；

第9条：

农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或个人使用；

使用的单位和个人，有保护、管理和合理利用的义务；

第62条第3款，是农村村民使用本村宅基地审批程序的规定。

明显可见：

一审判决适用的土地管理法的规定，都不是针对农村房屋买卖的规定，也不是涉及民事合同效力的规定，更不是效力性的强制规定。

国家基本法律有允许农村房屋买卖和宅基地使用权转让的原则性明确规定，具体法条是：

（1）民法通则（2009年修正）第71条和第75条第一款；

（2）物权法第39条、第64条、第153条、第155条；

（3）土地管理法（2004年修正）第62条第4款；

（4）土地管理法（2019年修正）第62条第5款，尤其是第6款新的规定：

“...鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”。

（5）民法典第240条、第266条、第363条、第365条。

所以，一审根据合同法第52条和土地管理法（2004年修正）第8条、第9条、第62条第3款的规定，判决双方签订的房屋协议无效，确实属于适用法律错误。

确认本案协议效力应当考虑的重要事由。

一审完全未予考虑。

1、双方签订的房屋买卖协议，经过大李家村的同意和追认。

（1）双方签订的《买卖协议》有四个中说人，除了两个邻居外，另两个是主要村干部：

二个是村党支部书记李某某，另一个是村会计李某某。

协议的中说人，是房屋买卖的联系人和协调人；

根据我国的实际国情，根据上诉人的个人认知，村里的党支部书记和会计作为房屋买卖的中说人，可以或者有理由认为房屋买卖经过大李家村的同意。

（2）2020年12月3日签订的《烟台市蓬莱区潍烟高铁建设房屋征收补偿协议》，这个特别重要的协议是大李家村委会与上诉人签订的，而被上诉人就在村里居住，但大李家村委会没有与被上诉人签订。

这一事实充分证明：

大李家村委会当初同意或者事后追认同意被上诉人将其房屋出卖给上诉人，以及上诉人享有房产权的事实。

（3）房屋征收补偿款和搬迁奖励金，经过蓬莱市处农村财务管理中心全部直接支付给了上诉人。

证明：

当地政府管理部门和大李家村委会都认为补偿款应当归上诉人，并且完全实际履行。

2、房屋征收补偿协议有效并且实际履行，被上诉人无权否定。

大李家村委会与上诉人于2020年12月3日签订的《烟台市蓬莱区潍烟高铁建设房屋征收补偿协议》有效，并且已经实际履行。

上诉人用全部补偿款重新购买了一处住宅。

被上诉人没有任何事由否定征收补偿协议的效力，以及履行该协议形成的事实和社会经济秩序。

3、房屋买卖和房屋被征收，大李家村的权益没有受到任何损害。

（1）被上诉人在大李家村××套房屋，其中1967年建设的房屋闲置不用，在2010年12月出卖给上诉人。

该房屋无论是继续闲置，还是被上诉人自己使用，都必须占用宅基地，并不因为卖了才占用。

（2）在房屋买卖协议中，没有涉及宅基地的任何内容，全部购房款对应的是房屋及其附属物，没有包含任何宅基地使用费。

（3）在全部的房屋征收补偿款中，也没有针对宅基地的任何补偿款项。

宅基地所占用的土地，因潍烟高铁建设征收房屋而退回大李家村随即就被国家征收，对应宅基地的补偿款全部归大李家村所有。

4、影响房屋买卖协议效力的争议因素，已经不复存在。

因潍烟高铁建设需要，房屋在2020年12月已经被拆除，买卖标的物已经不复存在!房屋所占用的宅基地已经被征收为国有土地；

房屋以及影响房屋买卖协议效力的争议因素已经不复存在。

在这种情形之下，如果以损害村集体利益的名义而判决买卖协议无效，显然不符合实际的案情，就是支持恶意违约、支持违背诚信。

5、房屋买卖协议即时实际履行，到房屋被征收经过了十年之久，房屋买卖协议签订的当天，上诉人与被上诉人均即时实际履行了协议义务。

上诉人一直居住使用该房屋直至被征收，期间经过了十年之久。

这种社会和经济秩序应当予以维护。

被上诉人有不翻悔协议和承担严厉违约责任的承诺。

在房屋买卖协议在前言中阐明：

房屋卖给上诉人“永久为业”；

协议第三条约定：

如因被上诉人的原因无法过户，被上诉人须承担违约责任；

第五条约定：

如果被上诉人违约，“须按照违约时房屋价格（以估价为准）的双倍支付违约金给买方”。

清楚可见：

被上诉人有不得翻悔协议，有协助过户、有承担严厉违约责任的郑重承诺。

7、诚信和恪守承诺，是被上诉人的重要法定义务，不得违反。

民法通则、民法总则、合同法的基本原则，尤其是民法典第7条明确规定“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，守承诺”。

被上诉人受利益驱使，恶意违约，并恶意提起诉讼，应当受到谴责，应当受到司法审判的严格制约。

8、上诉人因特殊情况而购买房屋，房产权利应当给予保护。

上诉人于1962年出生于蓬莱大辛店镇护驾沟村，1982年去新疆拜城县务农，2001年回到蓬莱老家，2005年到烟台市牟平区妻子的老家，2008年将户口从新疆迁入牟平；

2010年12月购买被上诉人的房屋，随后又回到蓬莱。

上诉人夫妻漂泊半生，均患有严重疾病多年，一家人的基本生活极其艰难；

又，虽然是农民的身份，但却没有依法应当享有的土地承包经营权，长期没有自己的住房。

2010年12月购买的房屋，是上诉人一家的唯一房屋，原因和目的是投亲到妹夫李某某、妹妹刘某某所在的大李家村，更有利于维持基本的生活。

这种特殊的情形，与国家政策禁止的城镇居民到农村购买宅基地，与利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，与借流转之名圈占、买卖宅基地，有本质的区别。

以上八方面的事由，均是本案确认房屋买卖协议效力应当考虑的重要因素，上诉人在答辩中明确提出，但一审却完全不予考虑。

应当确认房屋买卖协议有效的法律适用。

1、最高人民法院结合民法典的实施作出的新规定，极大地提高了维护合同效力的力度。

《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典）时间效力的若干规定》第二条：

“民法典施行前，适用当时的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外”；

第八条：

“.....，适用当时的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”。

可见：

民法典实施后在确认合同效力方面，最高人民法院的规定更强调对民事权益的保护，更强调对社会和经济秩序的维护，强调弘扬社会主义核心价值观。

2、民法典第143条对民事法律行为的有效要件只作了三项规定，只要符合这三项规定，民事法律行为即有效。

民法典第153条第1款规定：

“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。

但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”。

所以，民法典实施后，因违法的事由而确认合同或民事法律行为无效的，不仅要具备违反法律、行政法规强制性规定的要件，而且还要具备该强制性规定直接导致民事法律行为无效的要件，二者同时具备，才能确认合同或者民事法律行为无效。

本案中，确认上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议无效，但确实没有符合民法典第153条第1款规定的法律规范为根据，所以，依法应当认定协议有效。

3、上诉人与被上诉人签订的买卖协议第三条约定：

待条件允许时，被上诉人协助办理过户事宜。

民法典第215条规定：

“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；

未办理物权登记的，丕影响合同效力”。

物权法第十五条也有相同的规定，但均对未办理物权登记的具体原因没有规定或者区分。

所以，尽管未办理或不能办理房屋的变更登记，依法应当确认双方签订的买卖协议有效。

虽然对宅基地使用权的处分必须依法，但私人对其房屋享有包括处分权在内的完整的所有权。

将物权变动的原因（合同）与物权变动的结果（过户登记）区分开来，完全符合合同效力的法理。

另外，村集体有权向非本集体组织人员收取宅基地使用费，或者可以请求解除当事人签订的房屋买卖合同；

但如果因宅基地使用权流转的限制而确认房屋买卖合同无效，既没有法律根据，又违背法理和社会常理。

4、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款规定：

“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”；

第2款规定：

“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。

适用于本案，应当认定房屋买卖协议有效，并且上诉人享有追究被上诉人违约或解除合同的权利。

5、尽管被上诉人无权擅自处分宅基地使用权，但根据民法典五百九十七条的规定，应当确认双方签订的房屋买卖协议有效。

民法典第597条第1款规定：

“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能够转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任”；

第2款规定“法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定”。

该条的两款规定废除和改变了对应合同法第51条的规定。

根据民法典的该条规定并结合本案的案情，上诉人认为：

即使根据相关法律规定被上诉人不得转让其宅基地使用权，因而出卖的房屋所有权不能转移给上诉人，民法典赋予上诉人一方可以解除合同或要求被上诉人承担违约责任的权利，这是以协议有效为前提，而不是无效。

应当驳回被上诉人返还房屋拆迁补偿款的诉讼请求。

双方签订的房屋买卖协议有效，本案即不适用合同法第58条，被上诉人无权请求返还房屋拆迁补偿款；

因此对其诉请应当驳回。

一审判决存在的其他错误和不当。

1、关于一审认定的房屋征收补偿协议“载明的被拆迁人为原告”（判决书第7页第二段第三行）。

因为房屋没有过户，所以在协议的顶部记载的被拆迁人是被上诉人。

合同法第32条规定：

采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立；

第35条规定：

当事人签字或盖章的地点为合同成立的地点。

《烟台市蓬莱区潍烟高铁建设房屋征收补偿协议》由大李家村村民委员会盖章、上诉人签字，所以，上诉人是协议的当事人，被上诉人并不是协议当事人。

2、关于一审认为的房屋拆迁补偿款“包括了对土地使用权的补偿”，并具体解释为：

“对房价的支付支付本身已包含有对地价的补偿，地的价格一般以房价的形式表示，应承认拆迁补偿包括了房屋所有权补偿和土地使用权补偿”（判决书第8页倒数第二行至第9页第一段）。

审查协议载明的补偿项目和金额便一清二楚，补偿款中确不包含对土地的任何补偿。

一审解释的理由，针对的是购买商品房，完全脱离了本案的实际案情，是因为确认协议无效而编制的虚假理由。

3、即使判决买卖协议无效，根据本上诉状第二条阐述的事由，被上诉人也应当承担全部过错责任，上诉人不应承担过错责任。

一审认为上诉人承担25%的次要责任，不符合本案的基本事实和实际案情。

4、即使判决买卖协议无效，因上诉人投资约3万元对房屋进行了装修、增设等，对应的补偿应当全部归上诉人而不能双方分配。

5、即使判决协议无效，但对于上诉人诸多的事实和法律上的答辩主张成立与否，一审应当但未作出具体的分析说明，不能令人信服。

综上所述，根据本案的实际案情和上诉的事实与理由，依法应当判决双方签订的房屋买卖协议有效，驳回被上诉人返还房屋拆迁补偿款的诉讼请求。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费2074元，由上诉人刘某某和负担。

✎童有拾、马某某宅基地使用权纠纷民事二审民事判决书

本案为一起宅基地使用权纠纷案件，上诉人童有拾上诉请求：

1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，或将本案发回重审；

2.本案二审诉讼费由被上诉人负担。

事实与理由：

被上诉人长期存在以政府有意向征收的房屋及土地为目标进行收购后转卖赚取差价或等待拆迁获取赔偿的行为，其主观过错明显。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费550元，由上诉人童有拾负担。

✎程某某、冯某某买卖合同纠纷民事一审民事判决书

本案为一起买卖合同纠纷案件，原告程某某向本院提起诉讼请求：

1、被告冯某某返还原告宅基地转让款5万元；

2、本案诉讼费用及与本案有关的一切费用由被告承担。

事实与理由：

2016年4月1日,经中间人魏某某介绍,原告得知被告人冯某某有两处宅基地需转让,转让费用为6万元,中间人魏某某声称自己已购买一处宅基地并买下地基,费用共9万元,同时中间人魏某某以自己和中间人李某某为多年老友并曾一同经营生意为由诱骗我买下另一处宅基地,此时被告冯某某声称自己和中间人李某某以及狮子桥村村干部关系十分亲近,购置金给村干部一部分宅基地买卖不会受影响,另外被告冯某某、魏某某、李某某与原告一同前往被告冯某某家中现场查看宅基地,原告谨慎为由要求将定金交给村干部,但村会计以银行卡没带为由拖延收款,此时中间人魏某某曾绐村会计送了两盒玉溪香烟,被告冯某某面露不满声称自己不会诈骗,并把自己宅基地的购置金收据交给原告,原告放松警惕,于2016年4月4日通过中间人魏某某、李某某一同在安乐××××村李某某家中与被告冯某某签订一份《宅基地转让协议》,约定被告冯某某将宅基地100平米以6万元的价格转让给原告程某某,定金现金5万元,并开有收款依据。

被告冯某某应于本判决生效之日起十日内向原告程某某返还转让款50000元，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国土地管理法:第二条

中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

※中华人民共和国土地管理法:第六十二条

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

※中华人民共和国民法典:第一百五十七条

民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

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文章来源参考：政府头条-拆迁补偿的宅基地能转卖吗合法吗，拆迁给宅基地

内容投稿：范艺思

内容审核：谭程泽律师

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