闫会东律师
北京在明律师事务所副主任创始合伙人、督导律师、行政法专业委员会主任，同时任中华全国律师协会会员，北京市律师协会会员，北京政府法制研究会会员，北京市行政法学研究会会员，北京市律师协会行政法与行政诉讼法专业委员会委员，曾被北京市海淀区司法局授予先进个人荣誉证书。
土地转让是否可以加计，财政部规定的加计20 扣除数土地增值税清算条件
一、财政部规定的加计20 扣除数土地增值税清算条件
房地产企业在土地增值税清算时，满足特定条件可享受加计20%的扣除政策，这一政策旨在鼓励房地产开发并减轻企业税负。具体分析如下：
1）适用主体及项目范围
1. 主体要求：此政策专门针对从事房地产开发且具有相应资质的企业，非房地产开发企业不适用。
2. 项目属性：适用于各类房地产开发项目，如住宅、商业、写字楼等，但单纯的土地转让项目不享受此政策。
2）成本核算及票据要求
1. 准确核算：企业必须能够精确核算开发成本，涵盖土地征用、拆迁补偿、前期工程、建筑安装、基础设施、公共配套设施以及开发间接费用等各项支出。
2. 合法有效凭证：所有成本费用必须附有合法有效的凭证，如发票、收据、合同等，以证明经济业务的真实性。
3）符合相关开发及规划要求
1. 合规开发建设：项目需遵守国家和地方的城市规划、土地利用规划等要求，确保容积率、建筑密度、绿化率等指标符合审批标准。
2. 项目竣工验收：项目必须通过相关部门的竣工验收，证明其建设质量和配套设施符合标准，具备交付使用条件。未通过验收的项目不得享受加计扣除政策。
4）具体扣除条件
1. 取得土地使用权所支付的金额：包括地价款及按国家统一规定交纳的相关费用。
2. 房地产开发成本：实际发生的各项开发成本，如土地征用及拆迁补偿费、前期工程费等。
3. 加计扣除比例：对从事房地产开发的纳税人，可按（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%的比例额外扣除。
二、取得土地使用权可扣除的金额
法律主观：
土地使用权 获得的方式有：
1、 土地出让金 ：
是土地批量出租时一次性收取的费用，是土地有效年限的使用价格也称地价。它包括土地开发费用和使用期内的金额土地使用费。 2、土地使用权划拨：
指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 3、土地使用权出让：
指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 4、 土地使用权转让 ：
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按 土地使用权出让合同 规定的期限和条件开发、利用土地的，土地使用权不得转让。 5、土地使用权出租：
是土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。国有土地使用权出租，出租人与承租人应当签订 租赁合同 。 6、土地使用权 抵押 ：
国有土地使用权可以抵押。土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。 7、农村 集体土地 ：
指农村集体的土地。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家的以外，属于农民集体; 宅基地 和自留地、自留山，属于农民集体。
法律客观：
《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三条 国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定。土地登记资料可以公开查询。 《中华人民共和国民法典》第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力
未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
三、土地转让进项税额可以抵扣不吗
土地转让的进项税额能否进行抵扣？
在涉及到土地的使用权流转的过程中，各企事业单位有机会使用抵扣制度来拉动土地购入成本的进项税额的抵消。
这个变革也预示着，基于土地的交易是被允许在增值税上进行抵扣的，这种政策对房地产行业的发展无疑具有极大的推动作用。
然而值得我们关注和严谨对待的是，对于土地交易中所产生的土地出让金，其会计处理方面应该被记录在开发成本子项目--土地成本之中，其中还应包含土地使用权的获取费用以及土地开发过程中的各项开支。
同时，土地使用权绝对不能作为无形资产被随意地摊派至管理费用里，这样会使企业在税务处理上陷入困境。
因此，各个企业务必高度重视土地成本的合理分配并准确记录至相应的会计科目之中。
《中华人民共和国增值税暂行条例》第九条纳税人购进货物或者应税劳务，未按照规定取得并保存增值税扣税凭证，或者增值税扣税凭证上未按照规定注明增值税额及其他有关事项的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
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文章来源参考：政府头条-土地转让是否可以加计抵减税款，转让土地缴纳土地增值税有哪些扣除项目
内容投稿：汤桂
内容审核：闫会东律师
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