王天子律师
在工作期间以解决问题为导向、以法律服务为抓手，在浙江、上海、深圳、安徽、陕西、山西等省参与办理过50余起案件。代理案件质效兼备，处理群体性纠纷经验丰富，擅长以打促谈，在办理案件过程中，认真负责，积极维护当事人的合法权益，同时注重理论和实务相结合，善于钻研并将多年办案经验进行总结。
土地出让起始价如何来，土地出让挂牌起始价确定规则是什么
一、土地出让挂牌起始价确定规则是什么
土地出让挂牌起始价的确定是一个综合考量多方面因素的过程，主要遵循以下规则：
1）依据相关法律法规及政策
1. 基准地价：各地政府会根据土地用途、区位等因素，定期制定并公布基准地价，这作为土地出让价格的基础参考。
2. 政策要求：国家和地方政府可能出台特定政策，对土地出让价格进行规范和指导，如设定产业用地的优惠价格或最低价格标准。
2）考虑土地自身条件
1. 位置：土地的位置是决定其价值的关键因素，城市中心或繁华商业区的土地价格通常较高。
2. 面积与形状：大面积且形状规则的土地更易于开发利用，因此价格相对较高。
3. 用途：不同用途的土地价格差异显著，商业用地价格最高，居住用地次之，工业用地相对较低。
3）运用专业评估方法
1. 市场比较法：通过收集相似地块的成交案例，进行修正后得出待出让土地的价格，适用于市场交易活跃的地区。
2. 收益还原法：预测土地未来的纯收益，并按一定的还原利率折现到当前时点，从而得到土地的价格，适用于具有稳定收益性的土地。
3. 成本逼近法：基于土地开发成本和合理利润来估算土地价格，适用于新开发区域或缺乏交易案例的土地。
4. 剩余法（假设开发法）：预测土地开发后的总价值，扣除开发成本等费用后，得到土地的价格，适用于待开发土地。
4）综合评估与决策
在确定挂牌起始价时，还需综合考虑市场供求关系、专业评估机构的意见以及特殊因素（如土地的交通便利性、周边配套设施等）。最终，由市、县国土资源管理部门组织地价评估，综合各项因素后确定出让底价，且不得低于国家规定的最低价标准，作为挂牌起始价的基础。
二、政府把地价定得高是为什么？
法律分析：
政府热衷把地价定的高，从而抬高了房价
房价高涨，政府可以有更多的税收，那样财政收入就会更多，更好的参与市场经济建设。同时也是为了保护更多的土地资源，提高土地资源的利用率，保持城市的绿化地。
法律依据：
《中华人民共和国宪法》 第一百零七条 县级以上地方各级人民政府依照法律规定的权限，管理本行政区域内的经济、教育、科学、文化、卫生、体育事业、城乡建设事业和财政、民政、公安、民族事务、司法行政、计划生育等行政工作，发布决定和命令，任免、培训、考核和奖惩行政工作人员。 乡、民族乡、镇的人民政府执行本级人民代表大会的决议和上级国家行政机关的决定和命令，管理本行政区域内的行政工作。 省、直辖市的人民政府决定乡、民族乡、镇的建置和区域划分。
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文章来源参考：政府头条-土地出让起始价如何确定，土地出让起拍价有何具体要求与规定
内容投稿：袁诺芷
内容审核：王天子律师
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