土地出让金构成房价吗，房子便宜的是不是土地出让金就少了

土地出让金构成房价吗，房子便宜的是不是土地出让金就少了

一、房子便宜的是不是土地出让金就少了

房子便宜并不意味着土地出让金就少，这两者之间没有必然的直接联系。以下是对此问题的详细分析：

1）土地出让金与房价的关系

1. 土地出让金是房价的一部分：土地出让金是政府将土地使用权出让给土地使用者时收取的费用，它构成了房价的一部分。房价的高低受多种因素影响，包括但不限于土地出让金、地段、配套设施、市场供需关系等。

2. 房价受多种因素影响：地段越好、配套设施越完善的房子，房价通常越高。同时，市场供需关系也会影响房价，供不应求时房价上涨，供过于求时房价下跌。因此，不能单纯地将房价高低归因于土地出让金的多少。

2）土地出让金与房屋类型的关系

1. 商品房：对于商品房而言，开发商在取得土地使用权时已经支付了土地出让金，这部分成本已经包含在房价中。因此，在正常的房屋交易过程中，无需额外缴纳土地出让金。房价的高低更多取决于房屋本身的质量、地段、配套设施等因素。

2. 政策性住房：对于政策性住房，如房改房、经济适用房等，其土地性质可能为划拨。在上市交易时，需要补缴土地出让金。这些房屋的房价通常较低，主要是因为其面向的是中低收入群体，政府给予了一定的政策优惠。补缴土地出让金后，房价可能会有所上升，但上升幅度取决于多种因素，如房屋所在区域、土地评估价等。

3）土地出让金缴纳情况的复杂性

1. 不同地区政策差异：不同地区对于土地出让金的缴纳标准和管理办法可能存在差异。因此，即使在同一类型的房屋中，土地出让金的多少也可能因地区而异。

2. 房屋历史情况：房屋的历史情况，如是否经历过土地出让期限到期、是否享受过政策优惠等，也会影响土地出让金的缴纳情况。

二、商品房价格是由哪几部分构成的

商品住宅的价格，由下列项目构成：

1）土地使用权取得费。

商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和

商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。

2）住宅开发成本。

1、前期工程费。包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。

2、建筑、安装工程费、设备费。包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水电安装工程费(含结构和装修)、设备购置费等。

3、附属工程费。包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套设施建设费。

住宅小区基础设施建设费，指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电(含一户一表)、供气、供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗(含每户或单元保安门)、绿化、环卫、排污、排水、消防设施等基础设施建设所发生的设施(设备)及建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。

非营业性公共配套设施建设费，包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车

库(棚)、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。

4、开发间接费。指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。

5、其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。

3）住宅开发期间费用

指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。

1、管理费用，指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。

2、财务费用，指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。

3、销售费用，指开发经营单位为销售而发生的各项费用。

4）利润

以上地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取，属政府定价或政府指导价的商品住宅，其利润率由政府价格主管部门确定

属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。

5）税金

指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金按国家规定的税目和税率执行。

固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外按税务部门的规定办理。

6）商品住宅差价（包括楼层差价、朝向差价）

楼层差价、朝向差价分别按增减代数和为零的原则，由开发经营单位自行制定，其中属政府定价的政府指导价的，报价格主管部门确认。

下列费用不得计入商品住宅成本：

(一)开发经营单位自用的办公用房、营业用房等应分摊的各种费用

(二)企业的赞助、捐赠支出以及其它各种与开发经营无关的费用

(三)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款

(四)国家规定不得列入成本费用的其他支出。

三、卖房子时土地出让金该谁承担

卖房子时土地出让金承担主体需依具体情形判断。

若合同有明确约定，应按约定执行，这体现了意思自治原则。

在二手房交易中，若房屋性质属划拨土地转出让土地，通常由卖方承担，因其是土地原使用者。

但在实际交易里，卖方可能将该成本转嫁给买方，通过提高房价实现。

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文章来源参考：政府头条-土地出让金构成房价吗，土地出让金是房价的多少

内容投稿：朱言

内容审核：刘德凤律师

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