周雷律师
如何占有房屋土地使用权，占有权获得的四种途径以及法规规定
一、占有权获得的四种途径以及法规规定
占有权获得的四种途径主要基于物权、债权、法律规定及其他合法依据，具体分析如下：
1）基于物权的占有权获得
1. 所有权人的占有：所有权人对其所有物享有全面的支配权，包括占有权。例如，房屋所有人居住在自己购买的房屋内，即基于所有权获得占有权。
2. 用益物权人的占有：包括土地承包经营权人、建设用地使用权人、宅基地使用权人及地役权人等，通过合同或法律规定获得对特定土地的占有权，如土地承包经营权人占有承包土地进行农业生产。
2）基于债权的占有权获得
1. 租赁合同关系：承租人依据租赁合同在租赁期限内有权占有租赁物，如租客根据房屋租赁合同居住在租赁房屋中。
2. 借用合同关系：借用人基于借用合同有权占有出借的物品，并在借用期限届满后归还，如借用自行车。
3. 保管合同关系：保管人在保管合同履行过程中有权占有寄存人交付的物品，如火车站寄存处保管旅客行李。
4. 运输合同关系：承运人在运输合同履行过程中有权占有托运人交付的货物，如物流公司运输客户委托的货物。
3）基于法律规定的占有权获得
1. 留置权：债权人按合同约定占有债务人动产，债务人不履行债务时，债权人有权留置该财产并优先受偿，如汽车修理店留置未支付维修费的汽车。
2. 质权：出质人将质物交付给质权人占有以担保债务履行，质权人在质押期间对质物享有有权占有，如债务人将珠宝质押给债权人。
4）其他合法依据的占有权获得
除合同和法律规定外，还可能存在其他合法依据使得占有成为有权占有，如基于法院的判决、政府的行政决定或其他具有法律效力的文件而取得的占有权。
二、土地使用权的权利是什么
法律分析：
1.土地使用权的权利属性是公民权利。
2.土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。
法律依据：
《中华人民共和国土地管理法》
第十条 国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。
第十二条 土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
商品房土地使用权取得有什么方法
第一种是通过对土地的原始取得土地的使用权。
第二种就是有政府或其他对土地具有所有权的国家单位对有需要使用土地的单位进行划拨。 第三种，就是有土地使用权的单位或个人对土地使用权进行转让，通过转让取得土地使用权。三、以出让方式取得国有土地使用权
1、内涵：
土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
2、出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议。
3、年限：土地使用权出让最高年限：
居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。
(一)以招标拍卖挂牌方式出让土地使用权 招标拍卖挂牌出让土地使用权范围： (1)供应商业、旅游、娱乐、工业用地和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地;(2)其他土地供地计划公布后一宗地有两个或者两个以上意向用地者的;
(3)划拨土地使用权改变用用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;
(4)划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;
(5)出让土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;
(6)法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。
(二)以协议方式取得国有土地使用权(1)协议出让国有土地使用权范围出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让，方可采取协议方式，主要包括以下情况：
1、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅、工业用地等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的;2、原划拨、承租土地使用权申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地计划决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;
3、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;
4、出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式。
(2)禁止性规定1、以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
2、协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和，有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有土地使用权不得出让。
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文章来源参考：政府头条-如何占有房屋土地使用权转让，房产占用范围内的土地
内容投稿：柳琬
内容审核：周雷律师
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