贾燕丽律师
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自建房子有土地使用权吗，自建房出售是包括地皮吗
一、自建房出售是包括地皮吗
自建房出售是否包括地皮，需分情况讨论：
1）土地性质决定出售范围
1. 宅基地：在农村地区，宅基地所有权归农村集体所有，村民仅享有使用权。宅基地上的自建房出售时，通常仅转让房屋所有权，宅基地使用权随房屋一并转移，但仅限于本集体经济组织内部成员之间流转，且需符合“一户一宅”原则。
2. 国有出让土地：若自建房建在通过合法出让程序取得的国有土地上，且土地用途明确包含住宅用地，则出售时通常包括房屋所有权及对应土地使用权。受让方在获取房屋后，即拥有该土地的使用权，可依法进行后续使用或处置。
2）出售需满足法定条件
1. 权属清晰：出售自建房前，需确保房屋及土地权属清晰，无任何法律纠纷或权属争议。
2. 规划合规：自建房需严格遵守当地政府对高度、面积等具体规划要求，出售时亦需确保房屋及土地使用符合规划规定。
3. 手续完备：出售自建房需办理相关手续，如房屋产权登记、土地使用权证变更等，确保交易合法有效。
3）特殊情形下的出售限制
1. 划拨土地：若自建房建在国有划拨土地上，通常不能直接出售。如需出售，需先经政府批准，办理土地出让手续，将划拨土地转变为出让土地，并补缴土地出让金后，方可按出让土地的程序进行后续出售。
2. 集体经营性建设用地：根据国家相关改革试点政策，符合规划、用途管制和依法取得的集体经营性建设用地，在经过法定程序后，可通过出让、租赁、入股等方式进入市场流转。但目前多数地区并未明确支持此类土地用于自建房出售，需依据当地具体的规划和管理规定。
二、国有土地自建房算不算宅基地
法律分析：
需要结合具体情况判断，国有土地上的自建房属于小产权房。宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》
第三百六十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第三百六十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。
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文章来源参考：政府头条-自建房子有土地使用权吗合法吗，自建房屋有土地使用证怎么办房产证
内容投稿：汤言佳
内容审核：贾燕丽律师
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