李如律师
具有丰富的征地拆迁业务执业经验，擅长国有、集体土地上房屋拆迁征收纠纷。对企业拆迁和群体性拆迁案件的谈判、诉讼有丰富的实战经验。
土地转让营业额可以扣吗，土地转让能扣土地出让金吗
一、土地转让能扣土地出让金吗
土地转让时，土地出让金可以在特定条件下进行抵扣，但主要适用于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目时。以下是对此问题的详细解答：
1）土地出让金在增值税中的抵扣
1. 适用范围：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），房地产开发企业中的一般纳税人，在销售自行开发的房地产项目并适用一般计税方法计税时，可以抵扣土地出让金。
2. 抵扣条件：企业需取得省级以上（含省级）财政部门监制的财政票据，如土地出让金专用票据，作为合法有效的扣除凭证。
3. 计算方法：销售额 =（全部价款和价外费用 ▷ 当期允许扣除的土地价款）÷（1 + 适用税率）。其中，当期允许扣除的土地价款 =（当期销售房地产项目建筑面积 ÷ 房地产项目可供销售建筑面积）× 支付的土地价款。
2）土地出让金在土地增值税中的处理
1. 扣除范围：在土地增值税清算时，纳税人为取得土地使用权所支付的地价款及相关费用，包括土地出让金，均可在计算土地增值税时扣除。
2. 加计扣除：对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除，以鼓励房地产开发。
3）非房地产企业或个人的情况
对于非房地产开发企业或偶尔出售不动产的个人，土地出让金不能直接抵扣增值税或土地增值税。这些企业或个人在转让土地时，需按照相关规定缴纳土地增值税和其他相关税费，但无法享受土地出让金的抵扣优惠。
二、转让土地的土地增值税如何计算
计算土地增值税的公式为：
应纳土地增值税=增值额×税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目：
（1）取得土地使用权所支付的金额
（2）开发土地的成本、费用
（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格
（4）与转让房地产有关的税金
（5）财政部规定的其他扣除项目。2、土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。扩展资料土地增值税的开征，具有极其重要的作用：
（1）有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控
（2）有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为
（3）有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金。征税范围一般规定（1）土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。（2）土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。（3）土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种：
①房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。②房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。参考资料来源：
百度百科－土地增值税
三、土地使用权转让营业税的规定是什么?
1、营业税
根据2003年1月15日财政部、国家税务总局下发的《关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号) 第三条第二十款之规定，单位和个人受让的土地使用权，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，按照5%的税率征收营业税。
2、城市维护建设税和教育费附加以上述营业税额为计税依据，分别按照5%(纳税人在县城、镇的)和3%的税率征收城市维护建设税和教育费附加。
3、土地增值税根据《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权的行为，以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率征收土地增值税。
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文章来源参考：政府头条-土地转让营业额可以扣吗现在，土地转让营业税
内容投稿：严安欣
内容审核：李如律师
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