非住宅土地使用权到期年限规定，土地使用权才40年到期怎么办

非住宅土地使用权到期年限规定，土地使用权才40年到期怎么办

一、土地使用权才40年到期怎么办

当土地使用权40年到期后，其处理方式主要依据土地用途（住宅或非住宅）及相关法律法规进行。以下是基于《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的详细解读与分析：

1）结论前置

土地使用权40年到期后，对于住宅建设用地使用权，将自动续期，续期费用的缴纳或者减免需依照法律、行政法规的规定办理；而对于非住宅建设用地使用权，土地使用者有权选择申请续期，若续期申请获批准，需重新签订土地使用权出让合同并支付出让金；若未申请续期或申请未获批，土地使用权将由国家无偿收回。

2）详细分析

1. 住宅建设用地使用权续期

▷ 自动续期：根据《中华人民共和国民法典》第三百五十九条，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。

▷ 续期费用：续期费用的缴纳或者减免，需依照法律、行政法规的规定办理。这意味着，住宅用地使用权到期后，使用者无需主动申请续期，但可能需按规定缴纳相关费用。

2. 非住宅建设用地使用权续期

▷ 申请续期：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期。

▷ 重新签订合同与支付出让金：若续期申请获批准，土地使用者需重新签订土地使用权出让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。这是非住宅用地使用权续期的必要步骤。

▷ 未申请续期或申请未获批：若土地使用者未申请续期或申请未获批准，根据同一法条，土地使用权将由国家无偿收回。

3. 特殊情况处理

▷ 公共利益需要：在特殊情况下，如因公共利益需要，国家可提前收回土地使用权，并给予相应补偿。这是基于社会公共利益考虑的特殊情况处理。

土地使用权40年到期后，处理方式因土地用途而异。住宅用地使用权将自动续期，但需按规定缴纳相关费用；非住宅用地使用权则需提前申请续期，并经土地管理部门审批。若未申请续期或申请未获批，土地使用权将由国家无偿收回。在特殊情况下，国家可因公共利益需要提前收回土地使用权并给予补偿。

二、居住权最长不超过20年

居住权的期限可以由当事人在合同中确定或者约定。未明确规定期限的，推定居住权的期限为居住权人的终身。这是因为居住权是用来供没有房子的人居住的，所以如果权利人对房子的居住权没有约定，就应该理解为与他们的生命共存。居住权的期限，可以自行设立，5年、10年、20年均可，也可是终生。如果是终生有效，那么不到去世，居住权就不会消失。需要说明的是，不是长期居住就能获得“居住权”。居住权是一项由民法典设定的用益物权，属于物权，租赁权性质是一种契约关系，属于债权

居住权是为了保障居住权人的居住目的而设立的，其不得转让、继承，租赁权是通过租赁合同而产生的一项债权，经出租人书面同意可转租

居住权无最长期限限制，租赁权的期限不得超过二十年

居住权的设立以订立书面合同并登记为前提，租赁权的设立可采取非书面形式（租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式）。综上，居住权是由民法典设定的一项新型用益物权，是为了保障居住权人的居住目的而设立的，其不得转让、继承，居住权设立以订立书面合同并登记为前提。法律依据：

《中华人民共和国民法典》第三百六十六条居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。第三百六十七条设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所

（二）住宅的位置

（三）居住的条件和要求

（四）居住权期限

（五）解决争议的方法。第三百七十条居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

在房屋产权证上我们一般都会看到上面有写明土地使用年限，即产权所有者可以合法拥有和使用土地的权利的时间限制。

根据房屋的使用类型不同，有商业房、普通住房等，土地使用年限也会有差异。

那么，土地使用年限非住宅类是多久呢?

三、非住宅房的使用年限是多久?

1、非住宅房的使用年限是40年，使用年限指房屋建筑产权的归属年限，包括：

民用住宅建筑，商用建筑，工业用建筑。

按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。

而房屋的使用寿命通常长于这个年限。

非住宅房产在城市房产中，表现为生产经营性房产，非生产性非住宅房产和公用基础设施。

狭义的房产由住宅和非住宅房产两部分组成，目前城镇中这两类房产的比重一般均是各占50%左右。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎许某某与宁夏地德人和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

本案为一起房屋买卖合同纠纷案件，上诉人许某某上诉请求：

1.撤销一审判决，改判被上诉人及时办理涉案房屋的土地使用权为七十年的变更；

2.二审案件诉讼费由被上诉人承担。

上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》补充协议中约定：

项目土地使用年限40年，至2046年11月22日，地德人和公司已向政府相关部门提交土地产权年限的变申请，将土地使用年限变更为70年，若政府未予变更，出卖人承诺40年产权延长至70年产权的土地出让相关费用由出卖人承担，与买受人无关。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费50元，由上诉人许某某负担。

✎赖某某、卢某某等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

本案为一起房屋买卖合同纠纷案件，原告赖某某、卢某某向本院提出诉讼请求：

判令被告支付赔偿款：

《商品房买卖合同》超出土地使用权法定最高出让年限40年部分的商铺价值人民币174426元；

本案诉讼费由被告承担。

《商品房买卖合同》中约定的土地使用年限为70年，其中超出40年的部分违反了上述法律和行政法规的强制性规定。

案件受理费3788.52元，减半收取1894.26元，由原告赖某某、卢某某负担，驳回原告赖某某、卢某某的全部诉讼请求。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国民法典:第三百五十九条

住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

※中华人民共和国城市房地产管理法:第二十二条

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

※中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例:第四十一条

土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

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文章来源参考：政府头条-非住宅土地使用权到期年限规定多少年，非住宅用地使用年限到期怎么办

内容投稿：卫颖

内容审核：刘德凤律师

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