土地出让两年后怎么办，出让土地超过两年未开发无偿收回怎么办

土地出让两年后怎么办，出让土地超过两年未开发无偿收回怎么办

一、出让土地超过两年未开发无偿收回怎么办

出让土地超过两年未开发，政府有权无偿收回土地使用权，但需遵循法定程序并考虑免责情形。以下是详细分析：

1）法律依据

▷ 《中华人民共和国土地管理法》第三十八条：连续二年未使用的土地，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。

▷ 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条：满二年未动工开发的土地，可以无偿收回土地使用权，但因不可抗力或政府行为导致的迟延除外。

▷ 《闲置土地处置办法（2012年修订本）》第十四条：未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门报经有批准权的人民政府批准后，无偿收回国有建设用地使用权。

2）收回程序

1. 调查核实：土地管理部门对土地闲置情况进行调查，确认闲置事实、原因及期限。

2. 告知与听证：向用地单位发出闲置土地调查通知书和认定书，告知其陈述、申辩及要求听证的权利。

3. 作出决定：经原批准机关批准，县级以上人民政府作出无偿收回土地使用权的决定，并送达用地单位。

4. 注销登记：土地管理部门办理注销登记手续，终止用地单位的土地权利。

3）免责情形

▷ 政府行为：如未按时交付土地、规划调整等导致动工开发迟延。

▷ 不可抗力：如自然灾害、疫情等导致无法动工开发。

▷ 前期工作延误：如长时间办理审批手续等导致动工迟延。

若因上述免责情形导致土地闲置，用地单位应及时与政府沟通，提供相关证据，申请闲置土地认定，寻求政府理解与支持，协商解决方案。

二、建设用地闲置多久收回

法律分析：

一般情况下是两年，闲置土地连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》 第三十八条 禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种

一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费

连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权

该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。

在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定办理。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎郑州市三阳商贸有限公司、李某某建设用地使用权纠纷二审民事判决书

本案为一起建设用地使用权纠纷案件，一审法院认为《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》关于土地出让的规定为管理性规定并非强制性规定，故上诉人郑州市三阳商贸有限公司与被上诉人李某某于2017年2月16日签订的《土地使用权转让协议》有效，属于适用法律错误。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费30800元，由上诉人郑州市三阳商贸有限公司承担。

✎常某某发、嘉峪关市亨通矿业经贸有限责任公司土地承包经营权合同纠纷民事一审民事判决书

本案为一起用益物权纠纷案件，常某某发向本院提出诉讼请求：

1．判令解除原、被告的合同关系，返还土地；

2．判令被告将土地恢复原状并承担所需费用；

3．被告按照4230元／年的标准继续支付租金至土地实际返还之日止；

4．被告承担本案涉诉费用。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

转包人常某某发与承租人亨通矿业公司签订《耕地转包协议》，约定转包人自愿将位于峪泉镇嘉峪关村二组（老嘉峪关乡政府东侧）所属地界上的4.7亩耕地转包给承租人，耕地所有权归属不变，承租人对协议有效期内所约定的耕地有管理权和使用权。

嘉峪关市亨通矿业经贸有限责任公司于本判决生效后15日内将租赁常某某发的位于嘉峪关市峪泉镇嘉峪关村二组（老嘉峪关乡政府东侧）所属地界上的4.7亩耕地返还常某某发，如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，支付迟延履行金。

✎辽宁省沈阳市苏家屯区沙河街道河北社区村民委员会与孙某某合同纠纷一审民事判决书

本案为一起合同纠纷案件，河北社区村民委员会向本院提出变更后的诉讼请求：

1.判令被告将关某某孝道南废地大坑土地（东至道，南至空地，西至空地，北至道，面积约为10亩）返还给原告；

2.判令被告支付占用期间的占用费（10亩土地，自1996年开始至今，2018年前按照每年每亩200元计算，2018年后按照每年每亩600元计算）；

3.诉讼费由被告承担。

2020年1月13日，中共沙河街道工作委员会发出沈某某工委发2020]11号文，确认时任党支部书记刘某某在没有核实具体欠款数额，也没有履行集体资产处置程序的情况下，擅自以原告的名义出具《协议书》，将案涉地款顶给被告使用至今，且被告一直未支付承包费。

孙某某于本判决生效之日起五日内向辽宁省沈阳市苏家屯区沙河街道河北社区村民委员会返还原关某某孝道南废地大坑土地（东至道，南至空地，西至空地，北至道，面积约为10亩），驳回原告其他诉讼请求。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国土地管理法:第三十八条

禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定办理。

※中华人民共和国城市房地产管理法:第二十六条

以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

※闲置土地处置办法（2012年修订本）:第十四条

除本办法第八条规定情形外，闲置土地按照下列方式处理：(一)未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本；(二)未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。

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文章来源参考：政府头条-土地出让两年后怎么办手续，出让土地闲置2年以上被收回怎么办

内容投稿：穆松若

内容审核：刘晓蕾律师

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