企业可以用土地使用权出资吗，是否可以用划拨土地使用权作价出资

企业可以用土地使用权出资吗，是否可以用划拨土地使用权作价出资

一、是否可以用划拨土地使用权作价出资

划拨土地使用权一般不能直接作价出资，但特定情形下经批准并办理相关手续后可以。具体分析如下：

1）划拨土地使用权的基本性质与限制

▷ 划拨土地使用权是国家无偿交付给土地使用者使用的，具有特定的公益目的和政策导向，通常不能直接用于作价出资。

2）特定情形下的作价出资可能性

1. 国有企业改革：在国有企业改革过程中，如改造或改组为有限责任公司、股份有限公司等，可根据具体情况，采取国有土地使用权出让、租赁、作价出资（入股）或保留划拨用地方式处置。

2. 符合政策导向的项目：某些符合政策导向的项目，如公共租赁住房、公益性农产品批发市场等，在特定条件下也可能允许划拨土地使用权作价出资。

3）作价出资的法定程序

1. 申请与审批：土地使用者需向市、县人民政府土地管理部门提出申请，经审查后，报有批准权的人民政府批准。

2. 办理土地有偿使用手续：经批准后，土地使用者需办理土地有偿使用手续，包括缴纳土地出让金等费用，将划拨土地转变为出让土地。

3. 产权变更登记：完成土地有偿使用手续后，需依法办理土地使用权的产权变更登记手续，明确土地使用权的作价出资等相关权益变更情况。

4）法律依据

▷ 《中华人民共和国民法典》第三百五十三条规定，建设用地使用权人有权将建设用地使用权出资，但法律另有规定的除外。这为划拨土地使用权在特定条件下作价出资提供了法律依据。

二、以土地使用权投资入股涉税

法律主观：

下面根据目前税收政策，结合相关资料，分析投资方A公司以土地使用权对外投资涉及税种与计算。A公司属于生产机床工业企业，在市经济开发区内，执行《企业会计准则》。营业税《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税〔2002〕191号)规定，从2003年1月1日起，以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。在投资后转让其股权的也不征收营业税。A公司以土地使用权投资入股，按甲公司章程条款“投资双方按各自实缴的出资比例分配利润、承担亏损和风险”，符合不征收营业税的规定。土地增值税《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第一条规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将房地产再转让的，应征收土地增值税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第五条规定，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用免征增值税的规定。甲公司与A公司均为工业制造企业，适用暂免土地增值税政策。虽然A公司以土地使用权投资免征营业税和土地增值税，但仍应按主管税务机关的规定办理备案手续。印花税A公司与甲公司订立的土地使用权转让合同，属于产权转移书据，应按转让合同金额的万分之五缴纳印花税。应缴税额=300×0.05%=1500(元)。城镇土地使用税A公司2001年8月取得国有土地使用权证，占地面积61200平方米，使用年限50年。取得土地使用权记入“无形资产”金额5453800元，每平方米购入价89.11元。《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第三条规定，从2009年1月1日起，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。A公司以11700平方米土地投资，其应纳税款的计算应截止到2013年9月末。从第四季度起实际占地面积=61200-11700=49500(平方米)，当地税务机关规定城镇土地使用税按每平方米5元征收。2013年第四季度应交城镇土地使用税=49500×5×3÷12=61875(元)。房产税A公司房屋产权证、“固定资产——房屋”明细账和2013年1月～8月房产税申报表反映，建筑面积57000平方米，房屋入账金额8370万元，本期未发生对外出租业务，全部按从价计征申报房产税。《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。经计算，A公司以土地投资后的容积率=57000÷49500=1.15大于0.5，土地价值应按原入账金额减投资后的余额计入房产价值，计入房屋的土地金额=49500×89.11=4410945(元)。税务机关规定对经营自用的房屋，按房产原值一次扣除30%后的余值计税。2013年第四季度从价计征房产税金额=(83700000+4410945)×(1-30%)×1.2%×3÷12=185032.98(元)。企业所得税A公司以土地使用权对甲公司投资，属于非货币性资产交换，即以土地使用权换取股权。企业所得税法实施条例第二十五条规定，企业发生的非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物转让财产或者提供劳务，但国务院、税务主管部门另有规定的除外。转让土地使用权账面金额=11700×89.11=1042587(元)。A公司按直线法摊销土地使用权，2001年8月~2013年8月累计145个月，应结转转让土地使用权摊销金额=1042587÷(50×12)×145=251958.53(元)。转让土地使用权净收益=3000000-(1042587-251958.53)=2209371.53(元)。《国家税务总局关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第19号)规定，企业取得财产(包括各类资产、股权、债权)转让收入、债务重组收入、接受捐赠收入、无法偿付的应付款收入等，不论是以货币形式、还是非货币形式体现，除另有规定外，均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。A公司以土地使用权投资确认的净收益2209371.53元，应全额计入2013年度计算缴纳企业所得税。会计分录：

借：

长期股权投资3000000累计摊销251958.53贷：

无形资产1042587营业外收入2209371.53。

法律客观：

《中华人民共和国公司法》第二十七条股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资

但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。第二十八条股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户

以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。股东不按照前款规定缴纳出资的，除应当向公司足额缴纳外，还应当向已按期足额缴纳出资的股东承担违约责任。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎兰州市西固区蔬菜公司、兰州和顺汽车修理厂建设用地使用权转让合同纠纷民事二审民事判决书

本案为一起建设用地使用权转让合同纠纷案件，上诉人蔬菜公司上诉请求：

撤销一审判决，将本案发回重审或者驳回被上诉人的诉讼请求，本案二审诉讼费、保全费等全部费用由被上诉人承担。

2、上诉人在补交案涉土地的土地出让金时，兰州市人民政府《关于给兰州市西固区蔬菜公司划拨土地使用权补办出让手续的通知》兰政地补(2003)021号]及编号为兰国用(03)字第X747号《国有土地使用证》均载明“本宗地的土地使用权不得以转让、联营、联建等方式变相用于房地产开发或转让给其他方做房地产开发和其他经营性使用，在使用期限内依照有关规定可以将土地使用权出租、抵押”。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费100元，由上诉人兰州市西固区蔬菜公司负担。

✎雷某某、刘某某合同纠纷民事二审民事判决书

本案为一起合同纠纷案件，雷某某上诉请求：

依法改判河南省固始县人民法院（2021）豫1525民初7044号民事判决。

一审引用《土地管理法》第63条关于集体土地使用权不得转让的规定来处理经县级人民政府划拨的建设用地使用权转让纠纷，明显是适用法律错误。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费100元，由上诉人雷某某负担。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国民法典:第三百五十三条

建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但是法律另有规定的除外。

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文章来源参考：政府头条-企业可以用土地使用权出资吗为什么，企业以土地使用权入股缴纳什么税

内容投稿：孔睿

内容审核：冯超律师

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