土地使用权如何评估，土地使用权的评估方法有哪些

土地使用权如何评估，土地使用权的评估方法有哪些

一、土地使用权的评估方法有哪些

土地使用权的评估方法全面解析

在土地使用权评估过程中，准确、合理地确定土地价值对于土地交易、开发、融资等活动至关重要。以下是几种常用的土地使用权评估方法：

1）市场比较法

1.原理：基于替代原则，通过比较近期市场上相似土地使用权的交易实例来估算目标土地的价值。

2. 适用范围：适用于土地市场发育完善、交易案例丰富的地区，如城市中的住宅用地、商业用地等。

3. 操作步骤：

▷ 收集与待估土地相似的交易案例。

▷ 筛选比较实例，确保与待估土地在用途、区位等方面具有相关性和替代性。

▷ 根据交易情况、交易日期等因素对比较实例的价格进行修正。

▷ 计算比准价格，确定待估土地的评估价值。

2）收益还原法

1.原理：依据预期收益原理，通过预测土地使用权在未来能产生的净收益，并选用适当的还原利率将其折现到评估基准日，从而确定土地的价值。

2. 适用范围：适用于有明确收益或潜在收益的土地，如商业用地、出租型住宅用地、工业用地等。

3. 操作步骤：

▷ 确定土地的总收益和总费用，计算纯收益。

▷ 选择合适的还原利率。

▷ 根据土地使用年期，选用相应的收益还原公式计算土地价值。

3）成本逼近法

1.原理：以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上一定的利润、利息、税金和土地增值收益来确定土地价格。

2. 适用范围：适用于新开发土地或交易案例较少的土地，如公共设施用地、公益事业用地等。

3. 操作步骤：

▷ 计算土地取得费用和开发费用。

▷ 考虑投资利息和利润。

▷ 确定土地增值收益。

▷ 将以上各项费用相加，得到土地评估价值。

4）剩余法（假设开发法）

1.原理：基于开发商的预期利润来反推土地的价值。

2. 适用范围：适用于具有投资开发或再开发潜力的土地，如待开发的房地产用地、旧城改造用地等。

3. 操作步骤：

▷ 确定最佳开发利用方式。

▷ 预测开发完成后的不动产总价。

▷ 估算开发成本和管理费用。

▷ 计算投资利息和开发利润。

▷ 确定销售税费。

▷ 从开发完成后的不动产总价中扣除上述各项费用，得到土地评估价值。

5）基准地价系数修正法

1.原理：利用政府公布的基准地价和修正系数表来评估土地价值。

2. 适用范围：适用于政府已公布基准地价的地区。

3. 操作步骤：

▷ 查找待评估土地所在区域的基准地价。

▷ 根据待评估土地的具体情况，如位置、用途、容积率等，对基准地价进行适当的修正和调整。

二、土地评估的方法有哪些

土地评估的方法如下：

1、市场比较法

2、收益还原法

3、成本逼近法

4、剩余法

5、基准地价系数修正法。

1）企业拆迁评估方法有哪些

重置成本法重置成本法最常见的评估方式，也就是所谓企业的地上建筑物、厂房进行重置。选择一个评估时间点，假如要求五月一日起进行实地征收，由这个实际的评估时间点所得出的重置价值。例如，土建的价值+人工的价值+相关税费的价值=所得重置价值，再扣除相应的折损率（70％或80％等）。成本法在以前运用相当广泛，土地价值，房屋价值都可以运用成本法进行评估，但现在590号令以及建设部的房屋征收评估办法都要求按照市场比较法。收益法在590号令当中是有相关的要求，如果用于生产经营的对于其生产经营的评估要运用收益法，其实也就是预估一下未来预期收益，选取适当的资本化率来体现，把资本投入到不动产所带来的收益率。资本化率的概念在实践当中不常运用，意思是把不动产房屋、土地投入到相关的收益当中所产生的利润率。收益法主要评估一些在实践当中进行实际生产经营的商业性质的主体，一些劳动附加值比较大、劳动性密集的行业、专利技术性行业可带来的劳动收益成几何倍增长的行业，原则上对其行业企业应按照收益法进行实际评估。收益法在实践的过程中运用不是很多，在实践过程中与评估公司进行交涉的同时评估公司未涉及收益法部分，评估公司运用较多的是成本法和市场比较法两种。市场比较法需要注意的是，参照类似的房地产市场价值，意思就是要根据同区位、同地段、同性质（国有、集体）、同用途（商业、工业、住宅），商品房包括住宅和商业用途。在实践的过程中需要注意的是属于什么用地，要参考附地范围之内相同性质的用地价值，主要是参照类似房地产市场的价值。假设开发法假设开发法在实践中运用不多，例如我所律师在贵州云岩区遇到的案例，开发商反过来作为被拆迁人与政府交流，必然运用到假设开发法来进行实际评估，开发商需要土地利用实际开发，土地开发后目的可能作为商业、住宅也有可能是厂房，需要运用土地开发满足开发的主体要件。所以要预估出土地开发后的价值，扣除相应的税费、土地利用后相应的损耗等，所体现出的市场价值。假设开发法很多中小型企业都希望适用这种方式方法，特别针对一些未利用的土地，也就是开发商购买后没有实际利用，还在进行申请审批规划等相关文件的时候，占用土地的行为就应该运用假设开发法来进行评估。例如，唐山某钢铁企业，企业进行外迁，剩余土地与政府进行协商如何评估剩余土地的价值，必须运用假设开发法来进行评估土地使用权的价值，实践当中运用相对较少。基准地价修正法基准地价修正法主要是评估土地在进行实际区位确定的时候使用的一种评估方法。按照土地的位置确定修正的系数以及修正出来最后的价值，在实践当中应用不是很广泛。在实践当中我们常见的是充值成本法和市场比较法的评估方法，但是，我所律师在次强调提醒中小型企业如果产生的收益较高，并且是高附加值、劳动密集型以及技术专利行业，本企业前景预期可能成几何倍数增长的企业一定要进行收益法评估。例如，北京大兴区某企业，生产机器人配件行业。整个行业的专利技术只有意大利某企业可以与其媲美，大兴某企业的生产流程和生产工艺，以及技术专利都是非常丰富的

大部分的产品都是外销日本与德国。这种企业进行评估停产停业损失的时候必须按照收益法来进行评估。因为今年可能融资、负债，明年有可能大额收入。如果计算它某个周期的停产停业损失的时候必须按照收益法。与评估单位、征收单位进行实际谈判时，对于运用哪种评估方法进行价值价格的确定需要多方面探讨。即便是一个评估公司都受征收单位委托，由于评估的方法选择不同，评估出的企业价值也是天壤之别。

2）谁缴纳土地出让金

一般由受让人缴纳土地出让金。有实际成交价且不低于所在级别基准地价平均标准的，土地出让金应按不低于成交价40%计算

成交价低于基准地价平均标准的，土地出让金应按全部地价40%计算

发生转让的划拨土地使用权补办出让按基准地价平均标准的40%计算

有异议的按土地估价机构评估价的40%计算。

3）交房时交产权证办理费大概是多少

交房办理产权证的费用有：

工本费，房屋维修基金和税费等，具体包括测绘费

0.5%（评估额，允许浮动）的评估费

90平内1%、90平~140平内1.5%、超过140平或非首次3%的契税

工本费（工本印花税）

1%的土地收益金

5.6%的增值税

全额1%的所得税

交易费

2%-3%的维修基金。

【本文关联的相关法律依据】

《土地管理法》第四十七条规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议

个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

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文章来源参考：政府头条-土地使用权如何评估价值，土地用途如何评估

内容投稿：贺阳华

内容审核：白云杰律师

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