黄伟律师
具备非常丰富的征收拆迁实战经验，尤其擅长处理企业搬迁等重大、疑难案件，深谙各地政策和法规，擅长处理全国各地征地拆迁补偿安置案。推行征收拆迁“非诉”处置策略，深受被征收人信任。
建设期摊销土地使用权吗，土地使用权在房屋建设期间需要摊销吗
一、土地使用权在房屋建设期间需要摊销吗
土地使用权在房屋建设期间是需要摊销的。以下是对这一问题的详细分析：
1）摊销的必要性
土地使用权作为无形资产，其成本需要在预计使用年限内进行系统合理的摊销。在房屋建设期间，土地使用权是工程建设的基础资源，其成本应通过摊销合理分配到项目周期内，以确保财务报表的准确性和稳定性。
2）摊销的具体处理
1.摊销方法：通常采用直线法进行摊销，即年摊销额等于土地使用权初始入账价值除以预计使用年限。
2. 会计处理：
▷ 在建期间，土地使用权摊销费用应计入在建工程成本，借记“在建工程”，贷记“累计摊销”。
▷ 工程达到预定可使用状态后，若土地使用权仍作为无形资产单独核算，则后续摊销金额计入当期损益，如管理费用。
3. 摊销期限：会计上按预计使用年限摊销，但需注意法定最低摊销年限为10年，实际操作中需结合土地证载明的使用期限，以较长者为准。
3）特殊情况的处理
1. 房地产开发企业：若土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，则土地使用权成本应计入所建造的房屋建筑物成本，不进行单独摊销。
2. 使用寿命不确定的土地使用权：若无法合理确定土地使用权的使用寿命，则在持有期间内不需进行摊销，但需每个会计期间进行减值测试。
二、土地使用权建造期间摊销金额如何入账
法律分析：
在建设期间的土地使用权的摊销金额是计入到在建工程中的，等到在建工程完工之后，在结转到固定资产中的。一般计入管理费用。
法律依据：
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十三条 土地使用权出让可以采取下列方式：
（一）协议
（二）招标
（三）拍卖。
依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由盛自治区、直辖市人民政府规定。
《土地管理法实施条例》 第二十九条 国有土地有偿使用的方式包括：
（一）国有土地使用权出让
（二）国有土地租赁
（三）国有土地使用权作价出资或者入股。
三、企业受让购买的土地如何摊销
1.对于外购的土地使用权，必须将其视作独立的无形资产进行单独的会计核算和摊销扣减处理；
2.在实际经济环境中，企业在外购土地之上构建厂房、办公楼等自用固定资产时，在资本化期间之内，相应的土地使用权的累计摊销金额应计入正在构建的固定资产的入账价值，即列入"在建工程"项目之中，直至固定资产竣工之后，终止资本化进程，同时，土地使用权仍然需作为无形资产进行后续管理，在此过程中所产生的累计摊销一般会被纳入到管理费用之中； 3.若企业将自行购置的厂房、办公楼等不动产用作出租用途，此时应将其视作投资性房地产进行会计核算，其占用的相应土地使用权亦应随之转入投资性房地产项下，因为租借出去的土地使用权同样是属于投资性房地产范围的； 4.当企业持有准备增值后再行销售的土地使用权，且该企业董事会等高层作出了相关决议时，则有必要将无形资产项下的土地使用权转为投资性房地产； 5.对于外购土地以及建筑物所支付的价款，通常应当在建筑物与土地使用权之间进行合理的划分，建筑物则以固定资产来进行财务核算，而土地使用权则以无形资产进行记录；至于在实际操作中如何实现这部分的合理划分，则需要根据实际情况灵活运用，不过如果情况较为复杂，无法做到合理分配的话，那就应该将这部分价款全部作为固定资产进行记录；
6.对于以获取土地并用于建设对外进行销售的房屋建筑物为主要业务方向的企业而言，相应的土地使用权账面价值理应被包含在所建造的房屋建筑物的最终成本之内； 7.当企业购入建筑物时，若购置价款中已经包含有土地使用权的价值，但由于某种原因导致无法在地上建筑物与土地使用权之间进行合理的价值分配时，那就只能将土地使用权的价值与建筑物价值共同纳入固定资产范畴，并在未来按照此固定资产进行折旧处理； 8.对于初创企业或以其他方式取得无形资产时，在尚未产生收入的阶段，若需将土地使用权以无形资产形式核算，则该企业应按照权责发生制原则在获得土地使用权后立即展开摊销工作，每月摊销当月发生，对减少的土地使用权不再进行当月的摊销；在无形资产章节中已经提到过哪些情形需要计提摊销；
9.对于企业直接单独立项的资产，如在固定资产中占比较大或者满足其他特殊条件的，比如企业所租赁的土地使用权，则不需要针对这些无形资产进行专门的计提折旧工作。 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十五条企业所得税法第十二条所称无形资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉等。
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文章来源参考：政府头条-建设期摊销土地使用权吗为什么，建设期间土地摊销
内容投稿：张霖熙
内容审核：黄伟律师
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