李甜律师
从事征地拆迁类行政案件、普通民商事案件。擅长处理多人房屋拆迁补偿案件，能够娴熟地利用法律。
土地使用权变更需公示吗，规划批前公示变更土地用途
一、规划批前公示变更土地用途
规划批前公示变更土地用途需遵循严格的法律程序，主要涉及申请、审核、公示及批准等环节。以下是对该问题的详细解答：
1）法律依据与原则
▷ 《土地管理法》第五十六条：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
▷ 《城乡规划法》第三十八条、第三十九条：强调土地使用需符合城乡规划，改变用途需重新办理规划审批手续。
2）变更土地用途的申请流程
1. 提交申请：土地使用者需向当地自然资源主管部门提交书面申请，说明变更原因、拟改变用途、土地位置及面积等信息，并附相关证明材料。
2. 初步审查与规划审查：自然资源主管部门初步审查申请材料，重点审查是否符合土地利用总体规划和城乡规划要求，并组织专家论证评估。
3. 评估地价与补缴出让金：规划审查通过后，需对拟改变用途后的土地进行地价评估，并由土地使用者补缴土地出让金差价。
4. 政府审核与公示：本级人民政府召集相关部门会审，综合权衡各方面意见。审核通过后，进行公示，征求公众意见。
5. 签订变更协议与办理变更登记：土地使用者与政府或自然资源主管部门签订土地使用权出让合同变更协议，并到不动产登记机构办理土地用途变更登记手续。
3）特殊情况及注意事项
▷ 涉及公共利益项目：程序可能简化，但仍需严格审批和公示，并对原土地使用者给予合理补偿。
▷ 历史遗留问题：需结合具体历史背景和相关政策处理，可能需要更多部门协调和特殊认定程序。
二、建设用地使用权的变更处理
（一）建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。
（二）建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。
（三）建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。这就是建设用地使用权流转中的“房随地走”“地随房走”原则。
（四）建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
1）建设用地规划许可证的期限
《民法典》对住宅国有建设用地使用权多少年没有作出规定，而依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，住宅用地使用权是70年。
土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地七十年
（二）工业用地五十年
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年
（五）综合或者其他用地五十年。
2）民法典的建设用地使用权的流转方式有哪些
《中华人民共和国民法典》
第三百五十三条建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但是法律另有规定的除外。
第三百五十四条建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采用书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但是不得超过建设用地使用权的剩余期限。
第三百五十五条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。
第三百五十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
第三百五十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
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文章来源参考：政府头条-土地使用权变更需公示吗多久，土地使用权变更登记收费吗
内容投稿：舒玲
内容审核：李甜律师
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