征收拆迁中的5大陷阱，你识破了吗？

导读：2017年即将过去，2018年正在无声无息的向我们走来。经过一年维权努力的广大被征收人辛苦了，专业征收维权律师同样也不容易。那么，在过去的一年中，征地拆迁领域究竟有哪些陷阱是被征收人遇到频率最高的呢？面对这些一再出现的“坑”，被征收人又该通过什么办法将其逐一填平，最终收获公平、合理的补偿呢？

TOP5 房屋评估陷阱

房屋价格评估可能是征收中最容易让被征收人迷糊的一个环节，原因就在于其具有极强的专业性，一般人看不懂也搞不明白。这里面可能出现“猫腻”的地方非常多，但我们不能要求广大被征收人都成长为这方面的“专业人士”。简单来说，其实就一点：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格！市场比较法，就是法定的房屋征收中价值评估的“必选”评估方法，其他方法只能作为辅助、补充性质加以运用，而不得取代市场比较法的绝对统治地位。而市场比较法的基本原理，是普通老百姓都能明白的事儿——我的房屋的价格，和周边、隔壁类似面积、性质的房屋的价格应当是相类似的，如果差得太远，那就很可能不正常了。

实践中，评估中存在的问题主要有二：一是程序不合法，该入户没入户，该签字的没签字，或是伪造了部分材料；二是实体方法选择错误。这二者都有可能导致评估出来的结果明显偏低。被征收人要做的就是收集好程序方面存在问题的证据，对相关材料做好分析研判，一旦发现有存在问题的嫌疑的就要立即咨询专业人士，以为日后针对征收补偿决定的程序奠定基础。

TOP4 逼迁（签）陷阱

在《迫使被征收人搬迁，可以吗？》的在明说法栏目中，杨在明律师详细解读了各种常见的逼迁招数。基本上讲，任何一个被征收人，只要你对征收补偿方案中提出的补偿标准、数额不满而拒绝在一开始就配合征收尽早签约，那么逼迁就是你必然要面对的，完全躲不过去。这类事情，发动的主动权牢牢掌握在征收方手上，被征收人只能处于“下风”位置去一个一个应付。而被征收人“反客为主”的关键，就在于能否通过有力的法律途径来抓住违法征收项目的“七寸”。除此之外，几乎别无良法。

逼迁大致分为两种形式：一是“刚性”的，譬如老百姓所熟悉的断水、断电、断路，砸门窗，骚扰恐吓；二是“柔性”的，譬如臭名昭著的“株连式”，以及各种花样繁多的“处罚程序”（最为匪夷所思的当属计划生育问题居然都会在此时被拿出来做文章）。无论哪种，被征收人原则上有一步是必须走的：运用法律武器怼回去！兵来将挡，水来土掩；你有来言，我有去语。实践中太多的被征收人在刚一与这些招数“短兵相接”时就“不行了”，乖乖的选择去签订不公平的补偿协议，这是十分遗憾的事情。事实上，这种“一般化”的方法，对付的也就是一般化的人，被征收人维权的坚强意志与坚定信念，此时显得尤为重要。

TOP3 补偿协议陷阱

征收补偿协议陷阱，是广大被征收人最为深恶痛绝的一类。对于一些被征收人而言，经历了前面漫长、曲折的协商、博弈过程，到签协议时已是精疲力竭，见着协议就跟见着钱和房一样的激动。而这一“激动”，便正好落入征收方精心设计的圈套之中，所签下的协议与所看到的协议完全不是一个概念。事实上，无论是老百姓口口相传的“空白协议”“阴阳合同”，还是所谓的“不留底”“约定不明确”等问题，归结起来都是一个：在征收补偿的“大数额”面前，被征收人失去了足够的理性与辨识能力，而这的确是人性的弱点，很难从根本上完全加以避免。（其性质类似于签投资理财协议或者买古董，经常签完之后反悔）

那么怎么办呢？简单的说，有一点建议是绝对有效的：就补偿协议的文本，不要在见着的第一时间就同意签字。而是要设法将与征收方谈话的内容进行录音，保留好就补偿安置事宜进行协商的证据，将协议文本内容先搞到手，拿去咨询“局外人”或者专业征收维权律师，或者至少自己冷静下来想一想再做决定。当局者迷，旁观者清，永远是真理；太快做决定，也往往容易很快后悔。

TOP2 违建陷阱

从严格意义上讲，“以拆违促拆迁”也是逼迁的一种形式，而且属于“刚柔并济”型：既有相当的强制力，又有依法查处违法行为的合法外衣。违建问题在我国属于历史遗留问题，各地都有，城市乡下都有，一旦房屋面临征收，一个划片之中合法的、违法的建筑都混杂在一起，想分清绝不是那么容易的。这就给征收方加以“运作”创造了条件。

那么被征收人该如何应对呢？有用的就3点：第一，在拆迁到来前，抓紧把证补齐。房证、地证都有，甚至手握最新换发的不动产权属登记证书，房、地合成一个证，什么也不怕；第二，努力辨识拆违行为的性质。如果确系在征收项目启动前后开始的拆违，则具有“以拆违促拆迁”的外部特点，那么被征收人就要认真考虑依法维权了。因为此时的拆违损失的是你的补偿权益，其影响要比一般的违建查处严重得多；第三，盯住拆违程序，尤其是“责令限期拆除决定书”这类的行政处罚决定。实践中，这类带“责令”二字的文书存在程序问题的可能性是很大的，被征收人一定要牢牢把握住。只要维权期限未错过，那么机会就是很多的。

TOP1 拆迁陷阱

违法暴力拆迁，是征收中的“杀手锏”式的手段，也是广大被征收人心头之痛。被征收人一定要明晰一点，拆迁的最大危害，并不是房子没了、露宿街头、无家可归，而是房子没了的同时，钱还没拿到。如果补偿款拿到了，那么房子难道不该被拆除么？因此，拆迁实际上是围绕补偿款这一核心矛盾所产生的最极端的情形。

这里面需要被征收人把握的有两点：一是要尽力守房，否则会使协商筹码锐减；二是即使房屋遭违法拆迁，维权仍有希望取得成果。“拆了没签”的情况下，维权大局“尚可”——积极捕捉拆迁行为违法这点，进而在提起的程序中寻求协商平台或获取国家赔偿是此时的当务之急。现阶段，违法暴力拆迁的现象呈明显下降的趋势，更多的地方政府选择了通过法律途径来下达征收补偿决定或者责令交出土地决定，进而申请人民法院强制执行。而若要应对司法拆迁，就必须要把功夫下在这两类关键的“决定”上，将维权时点前提。

在明拆迁律师最后想提示广大被征收人的是，把握事物的主要矛盾，那么其他“细枝末节”的边缘性问题自然不会成为阻碍我们获取公平、合理补偿的拦路虎。上述5个坑，一个一个用我们的智慧与法律来填平它，公平合理补偿后的幸福生活，也就在向我们招手了。

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