房屋面积“打折”，房屋拆迁补偿上不去，你该这样办！

导读：在征收实践中，房屋面积的确定无疑是直接决定房屋征收补偿数额的最重要因素。倘若你的房屋面积被征收方通过各种“说辞”“理由”而予以大幅压减，那么最终到手的补偿款也自然会大打折扣。那么，需要被征收人关注的面积问题究竟都有哪些？面对房屋面积被“打折”，你又该采取怎样的举措加以有力回绝呢？

关键点一：房屋面积有证的按证载数字算，无证的由评估机构测量

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第15条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

在这一环节中，房屋征收部门会从被征收房屋所在行政区域的房屋登记机构调取该房屋的资料，作为之后补偿的依据。调查人员还会采取入户调查的方式，对房屋的面积状况进行调查登记，被征收人此时要予以积极配合。

《国有土地上房屋征收评估办法》第9条规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

也就是说，已登记颁证的按证和登记簿（即房屋登记机构所保存的内部数据）确定面积；未经登记的所谓“无证建筑”，如果被有关政府认定为合法，则要由评估机构对其进行科学测量，得出其准确的面积数字。而如果被征收人对证载面积存在疑问的可直接提出，要求调查人员予以记录，由房地产价格评估机构在评估时重新进行测量。通常而言，对于房屋面积认定这一专业领域问题，法院是不会主动介入的。但如果被征收人在随后的程序中针对征收补偿决定提起了诉讼，认为存在面积认定不清、评估程序不合法等问题，那么法院是会以撤销征收补偿决定的判决来从客观上促使征收方重新对房屋面积进行认定的。

再告诉大家一个“面积维权”的早期途径：实践中，对于被征收房屋建筑面积的认定办法，很多地方是规定在房屋征收部门所拟订的征收补偿方案中的。被征收人如对这一认定办法有异议，则可以通过针对征收补偿方案提出意见、要求听证的方式来在项目启动初期实施救济。如提意见未获采纳，还可通过诉房屋征收决定来提出自己的主张。这些程序性权利中均涵盖了被征收人对房屋面积认定问题的异议权利。

关键点二：无证面积就一定不予认定吗？

关于这个“老生常谈”的话题，在明律师不想在此做过多展开了。只把结论告诉大家，请广大被征收人务必牢记：在当下的征收实践中，无证面积绝不等于不予认定的违法建筑面积！尤其是对于农村宅基地上房屋而言，整村整村的“无证”是极为普遍的现象，若都简单粗暴的“不予认定、补偿”，老百姓的权益无疑将遭受灭顶之灾。我们只讲两点原因供大家理解这一现象的产生和普遍长期存在：其一，历史遗留原因导致的无证房屋仍有相当大的存量。通常在80年代中期以前建造的房屋均存在无证、缺证的情形，而以后施行的必须有这个证、那个证的法律是不能随便“溯及既往”的，否则就没有公平可言了；其二，有些90年代以后建造的房屋之所以无证，是因为根据地方上的建房规定它就不需要证，而只需找村委会、乡镇政府报批、备案即可。发不出证来绝非被征收人主观上不去走程序，而是受限于政策而“没有建房指标”所致。很多老百姓报批程序都走完了，但就是没有领到证，这不是他们的过错。

故此，将无证面积与有证面积区别对待，按差距过于悬殊的补偿标准进行补偿显然是不公平、不合理的，是要让老百姓替地方政府的长期不作为“背黑锅”。对于此种情形，被征收人一定要坚决依法维权，推翻粗率的面积认定结论。

关键点三：一层的认定，二层以上的就不予认定？

这是在实践中非常普遍的现象。农村宅基地上房屋大多是两层到四层的独栋房屋，到了拆迁时却只认定最下面一层为合法面积，二层以上的全部不予认定，或只按极低的标准认定些砖头瓦块钱。而事实上，这种“一刀切”式的认定方式是缺乏法律依据的。在一些地方，就自建房而言，二层是没有任何问题的，三层以上才可能面临“超高”等违法嫌疑，那也需要白纸黑字的规定来作为依据，而不能征收方说超了就超了。

关键点四：院落、空地面积不予认定？

对于农村宅基地上房屋拆迁而言，其房屋所在的院落、空地通常属于宅基地性质，依照《土地管理法》的规定应当对证载土地面积予以补偿，这是没有什么争议的。而针对国有土地上房屋中个别存在的院落、空地面积问题，最高人民法院《关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》则做了如下规定：

对土地公有制之前，通过购买房屋方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，未经确权登记，亦应确定现使用者的国有土地使用权。

国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。

也就是说，对于城市房屋拆迁中的院落、空地，只要是在被征收人所持国有土地使用权证证载的面积范围内，被征收人就有权获取公平、合理的征收补偿。

在明拆迁律师最后想提示广大被征收人的是，关于房屋征收中面积认定的问题，被征收人需要的是及早提起法律程序，全面行使征收程序中所赋予被征收人的各项权利，将事实认定错误的问题及时纠正过来，以确保自己能够获取公平、合理的征收补偿。救济的时间“下限”是征收补偿决定，一旦这个没有诉，再想改变结论就会困难重重。关注以上4方面问题，一旦出现苗头，及时咨询专业征收维权律师，是最保险、稳妥的“面积维权”之道。

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