遭遇“旧城改造”征收，这些办法帮你以不变应万变！

#旧城改造

在明小编 2025-08-13 13:51:01

导读：旧城改造类项目无疑是时下征收维权领域里的“明星”。从在明拆迁律师代理案件的经历来看，2018年以来的城市国有土地上房屋征收，不叫这类名头的可谓少之又少。老百姓就困惑了：好好的征收项目改名叫了“旧城改造”，会给我的补偿安置带来怎样的影响和变化吗？被扣上“旧”字这个大帽子，我的补偿数额会被压低吗？本文，在明拆迁律师来帮您浅析这一备受关注的问题……

问题一：究竟什么是“旧改”？

旧改、危改、棚改这“三改”，听着略叫人犯晕，老百姓更是很难弄清它们的区别。简单地说，这三改都属于广义上的“旧城区改建”范畴，是它的不同叫法或者包含的分项。因此，在法律的适用上，它们有时是换汤不换药的关系，尤其是在涉及房屋征收的时候更是如此。请牢记，无论你遭遇了哪一“改”，590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》都是你维权的法宝、基础，广大被征收人一定要牢牢把握住这一最有力的武器，好好去运用它。

《条例》第8条规定，由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要，由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要，是法定的征收情形。这二者之和，大约就是“旧城改造”类项目的大致内涵了。

《北京市旧城区改建房屋征收实施意见》规定，本实施意见适用于全市实施旧城区改建范围的房屋征收项目。旧城区改建具体包括中心城区棚户区改造、平房区院落修缮、危旧房改造（不含解危排险等紧急情况）、城中村边角地环境整治等项目。这里有一个“等”字，也就是说根据政策还可以有其他情形被灵活地并入其中。事实上，地方性规定多是对590号令所做的扩大解释。基于此，旧改的范围在实践中有越来越大的趋势。

问题二：究竟什么样的房子算“旧”？

这是个世界性难题，没有一个放之四海皆准的标准、杠杠。试问，倘若我们说1990年以前的房屋算“旧”，那么1990年1月的呢？不好说。正因此，这一“模糊概念”在各地都有其更加模糊的解释，我们来看最新出台的深圳市关于“棚户区”的定义，窥一斑而见全豹：

棚户区改造

政策适用范围。本实施意见适用于我市范围内使用年限20年以上，且符合下列条件之一的老旧住宅区：

1. 存在住房质量、消防等安全隐患；

2. 使用功能不齐全；

3. 配套设施不完善。

使用年限不足20年，且按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区，经区政府（含新区管理机构，下同）批准可以纳入棚户区改造政策适用范围。

符合《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）第六条规定，无法独立进行改造的零散旧住宅区可以不纳入棚户区改造政策适用范围。

鼓励各区政府根据实际情况，探索将辖区内具备改造条件的城中村、旧屋村有序纳入棚户区改造政策适用范围。

对，你没有看错，只要是1998年以前建造的房屋，无论平房还是楼房、板楼还是塔楼、四合院还是大杂院，都可能符合“棚户区”这一定义。显然，旧城改造类项目因其突出的公益性、政策性而成为了如今

城市房屋拆迁

的“香饽饽”，任何一个项目首先想到的，就是往这上面靠。如在明律师此前在多篇文章中所论述的，靠上了就有政策红利可供享用，就有望实现“政府主导，市场运作，企业参与”，就有可能获得“快速审批通道”等政策绿灯支持……

问题三：老百姓究竟该怎么办？

在明律师讲3个大问题：

其一，没必要视“旧改”类项目为洪水猛兽。90年代初期以前建造的房屋，说旧不旧，说新也绝对不新。项目来了，未见得是坏事，只要能拿到公平、合理的征收补偿，实现生活水平不降低、长远生计有保障就行了。面对轰轰烈烈的旧城改造项目，我们首先要保持一颗平常心。

其二，要牢牢握住590号令，吃透其中各项权利并及时行使。意见征询权、对补偿方案的要求听证权、对房屋征收决定的复议诉讼权、对评估报告的异议权、对

补偿安置

方式的选择权、对征收补偿决定的复议诉讼权……这条主线上的关键性权利要积极考虑行使，结果就不会太差。

其三，要重点关注旧城改造类项目所独有的特殊问题，做到有区别的应对。譬如先行搬迁拆除协议、预征收补偿协议之类的东西，我们认为能不签要尽量不签，因为这些设置都是有利于征收方而无益于被征收人的，反而容易令被征收人落入彀中；再譬如回迁安置的选择权，如果被征收人明确坚持那么征收方是必须满足的，否则征收决定将会面临被撤销。在1:1.5以内的补偿比例时代，就近地段回迁安置是确保被征收人生活质量不因征收而下降的有效选择。一定不要听信征收方的各种政策、方案说辞，而要拿着590号令去和它们沟通协商，将全局引入到自己占优势的领域中来，这才是高明的做法。须知，如果它方案本身就是违法的，那么再怎么谈政策也合法不了。

综上所述，在明