“三旧改造”变“城市更新”，被征收人别被新名词忽悠了！

#三旧改造

在明小编 2025-08-14 12:22:01

导读：有个说法叫“与时俱进”，用在征地拆迁维权领域也是恰如其分的。2011年以前一般叫“拆迁”，2011年590号令出台后改叫“征收”，到了2018年又冒出个新概念——城市更新。老百姓可就糊涂了，好不容易才弄清了拆迁、征收该如何应对，这又出来了没听说过的，如此节奏变化让老百姓怎么跟得上？本文，在明拆迁律师就用极短的篇幅来给大家解析清楚，城市更新究竟是个啥意思……

城市更新基本与“三旧改造”同义？

简单查阅一些资料便不难发现，“城市更新”并非一个新提出的概念，而在西方已经有了上百年的历史。城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，19世纪这一概念就被提出。到了20世纪中期之后，美国出现由联邦政府补贴地方政府对贫民窟土地予以征收，然后以较低价格转售给开发商所进行的“城市更新’。城市更新综合了改善居住条件、整治区片环境、振兴城市经济等目标，较以往单纯以优化城市布局改善基础设施为主的“旧城改造”涵盖了更多更广的内容，但也同时带来了许多矛盾和问题。

在我国，2015年2月，广东省广州市率先设立了名为“城市更新局”的政府部门，以接替以前的“三旧改造”工作办公室。由此看来，我国现阶段的城市更新与“三旧改造”基本同义。名词的变化意味着其中可能包涵更多的规划因素，但大体上的性质是区别不大的。

而所谓“三旧改造”，则是广东省先行先试的一套模式，包括对“旧城镇”“旧厂房”“旧村庄”的改造。用大家比较熟悉的概念来表述，其实就是旧城改造、旧村改造和城市工矿棚户区改造。

城市更新部门在征收中的地位

就现阶段而言，城市更新部门似乎尚不具备直接介入

国有土地上房屋征收

组织、实施的权力。但根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第4条之规定，市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。简言之，市、县级政府有权在现有的部门中确定一个作为房屋征收部门，来承担590号令所规定的一系列征收补偿工作。可以想见，城市更新部门未来也很有可能被赋予这样的行政职权，成为替代“XX改造工作办公室”“拆迁办”之类的新的房屋征收部门，进而与广大被征收人直接打交道。

从目前广州市城市更新局的官方网站上看，该部门的职责主要集中在以下9个方面：

1. 城市更新范围内存量土地的征收、协商收购、整合归宗；

2. 完善历史用地手续报批；

3. 集体建设用地转国有建设用地审核报批；

4. 城市更新局部改造项目审核；

5. 城市更新项目现状调查及测绘；

6. 城市更新改造项目方案审核；

7. 城市更新项目实施监督；

8. 政府安置房的统筹和分配；

9. 复建安置资金的监督。

《条例》第4条规定，市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。结合上述权力清单，我们可以看到城市更新部门无疑已经成为现阶段“三旧改造”类征收项目的“有关部门”，被征收人与之产生法律关系恐怕是难以避免的事情。

遭遇城市更新，究竟该如何应对？

必须负责任地说，在明律师对这一全新事物的探究也才刚刚开始。不过，根据以往代理此类案件的丰富实践经验，我们还是可以提示广大被征收人以下3点：

其一，无论它如何“更新”，守住590号令不放松。只要涉及城市房屋征收，《国有土地上房屋征收与补偿条例》就是征收方必须严格遵守的行政法规。施行7年来，这一《条例》的规定早已深入人心，相关司法判例更是不胜枚举。故此，被征收人完全可以做到以不变应万变，咬定青山不放松，继续深入理解掌握对被征收人维护合法补偿权益颇多利好的590号令，拿出“我自岿然不动”的信心和意志来。在此基础上，被征收人可以对城市更新的有关政策、文件发布予以适当关注，不明白的及时将有关材料提供给专业征收维权律师，做到不耽误自己的征收维权大局把握。

其二，若城市更新牵涉“旧村改造”，要注意涉案项目对农村集体土地是否依法进行了征收。城市更新的改革新举措并不具备否定《土地管理法》及其相关规范性文件的权力。即使在一些规定上有冲突，《土地管理法》也具有位阶上的优势。故此，对于地没征就直接更新的项目，被征收人完全可以捕捉其征地程序上的违法点，与征收方展开一番法律层面的较量。

其三，要敢于并善于向城市更新部门申请政府信息公开、提出违法查处申请，使其成为征收维权的新平台和新机遇。根据前述广州市城市更新局的权力清单，被征收人完全可以考虑就其职权范围内的事项所产生的政府信息提出公开申请，进而谋求搭建协商、沟通的平台。违法行为查处也可以大胆提，为自己多争取一次可能的协商机会对提升补偿结果只会有益处。

在明