想不被“套路”？这9种房屋拆迁补偿安置协议你千万不能签！

导读：征收补偿协议中的陷阱、猫腻，在明律师已讲到嘴里起大泡了。但仍然有被征收人一个接一个地中招，事后又懊悔不已。某种意义上讲，补偿协议中的那些猫腻不仅比拼得是智慧，更是对心理素质和思维模式的检验。只要被征收人群体切实提升了面对拆迁时的整体心理素质，猫腻再怎么变花样也蒙不了人。我们马上看看征收拆迁领域最常出现的9大协议猫腻，一个一个识破它，补偿安置不上当！

协议猫腻一：现身过早的协议，不能签

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，签订补偿安置协议属于征收决定作出后的步骤，其逻辑位置应当在评估报告出炉之后才合理。评估结果都没出来，房屋的市场价值仍未可知，你又凭什么让我签协议领补偿呢？一个严格合法的征收补偿程序在征收决定作出后可概述为“房屋征收决定公告→入户评估并作出评估报告→选择补偿安置方式→签订补偿安置协议（拒签则作出征收补偿决定进而司法拆迁）”。由此，我们可以得出结论：签订补偿协议是征收拆迁进展到中后段才会出现的程序，这才是符合行政合理性原则的。

据此，对于那种在一些旧城区改建类项目中“早产”的所谓“先行搬迁拆除协议”“模拟搬迁协议”，被征收人要十分谨慎地加以对待。这类协议大多缺乏法律依据，而完全靠地方性规定甚至是某一具体项目的补偿方案支撑，签订的现实风险极大。老百姓最担心的“房子拆了，钱没拿到”很多就是由于签了这类协议所致。故此，对于在征收项目中过早露面的

补偿安置协议

协议猫腻二：签约主体没资格的，不能签

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第25条规定，市、县级人民政府确定的房屋征收部门才是合法的签约主体。这个房屋征收部门，要么是由住建局、房屋征收服务中心等已有行政机关担当，要么是由征收管理办公室、项目指挥部等临时设立的机构担当。一般而言，街道办、社区居委会、开发商都不得作为补偿安置协议的签约主体。

协议猫腻三：协议条款约定不明的“空白协议”，不能签

为广大被征收人所“津津乐道”的空白协议，并不是说征收方会让被征收人直接在一张白纸上签字、按手印，而是在已印制好格式条款但尚未在那些涉及补偿事宜的空格、横线处填写内容的协议上签字、按手印。协议一经签订，征收方就会以需要领导审批、备案等为由将协议文本拿走，进而对留有空白之处随意填写，令被征收人吃了哑巴亏。需要指出的是，现实中这一操作过程征收维权律师大多是见不到的，因为律师在场这种套路就不灵了。根据一些被征收人的描述，空白协议在一些地方的确客观存在，而并非是空穴来风。无疑，无论征收方口头承诺给被征收人多么诱人的补偿条件，被征收人都不能傻乎乎地同意签订这样形式荒唐的协议。因为一旦字签上了，你又该如何证明当初签字时所面对的是一份空白的协议呢？先签字还是先填内容这回事，不是笔迹鉴定所能鉴定得出来的。

协议猫腻四：协议内容限制被征收人补偿方式选择权

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》之规定，旧城区改建类项目中，被征收人是有权优先选择改建地段或就近地段的回迁安置的。只有在被征收人主动放弃回迁的前提下，征收方才可以外迁或纯货币补偿予以安置。通常而言，旧改区域多处于城市的繁华地带，周边享有较好的交通、教育、医疗、文化娱乐等优势资源，绝大多数被征收人都不愿意接受几十公里以外的外迁。而在实践中，一些此类项目的补偿协议却存在直接忽视被征收人的这一选择权，以政策引导、项目情况特殊等为理由约定被征收人只有纯货币补偿或者外迁安置这两个选项，却完全不提回迁安置的问题。这种情况是直接违反590号令的规定的，被征收人应当直接予以拒绝并坚定坚持自己要求回迁安置的权利。

协议猫腻五：购房券来捣乱

590号令当中并没有“购房券”这类安置方式的规定，可见其系地方政府的创造发明，客观上欠缺法律依据。实践中，购房券被解读为房屋产权调换的一种形式，即被征收人签协议领券，再拿券买房，从而带动地方“商品房去库存”，刺激拉动房地产市场。问题在于地方房地产调控政策并非被征收人需要关心的，被征收人需要关心的仅仅是能否在拆迁后获得一个安稳舒适的住处。就此而言，购房券无疑风险较大。一方面，它不是货币，除了能换房之外变不成别的，根据地方的政策又很难变现；另一方面，不是什么区位、层数、朝向的房屋都能用券换的，所受限制很多；再者，一些地方甚至出现了征收方直接在被征收人所换得的房屋上附加担保物权的情形，等于变相给被征收人增设法律义务。如此闹心的购房券条款，被征收人还是慎重选择为好。

协议猫腻六：突出搬迁奖励措施，“以小换大”

征收补偿协议文本中通常会专列一条甚至几条来约定被征收人所能获得的各种奖励金，一般包括但不限于速签奖励金、早搬奖励金、意愿征询同意奖励金、货币补偿奖励金、购房券奖励甚至因捆绑计算其他被征收人签约情况所得的奖励等。被征收人需要明确一点：这些奖励金永远都是“小头”而不会是“大头”，切不可在签约时盯着这部分内容看，反而忽视了真正重要的房屋价值的补偿。某种意义上，这类奖励金绝不是“白给”的，一定是被征收人响应了征收人员的某些倡议所换取来的。换得究竟值不值？是不是已经亏了？下笔签字之前，被征收人一定要三思而后行，切勿因小失大、丢了西瓜捡了芝麻。

顺便一提，随着近期

棚户区改造类征收项目

协议猫腻七：补偿标准变“双份”，变相剥夺评估权

在明律师在一起案件的代理中发现了这样的桥段：征收方所提供的补偿方案中竟然直接对补偿数额约定了“一口价”——也省得劳神伤财的评估环节了，直接协商确定货币补偿数额得了。请注意，无论补偿协议如何突出意思自治原则，但它毕竟是一份一方主体为行政机关的行政协议，绝不可在590号令有明文规定的部分里随意“意思自治”。征收补偿的法定标准有且只有一个：被征收房屋周边类似房地产的市场价格。而这一价格，有且只有经过

依法评估

对于一份既能一口价，又能走评估的补偿协议而言，补偿标准事实上就变成了“双份”。这看似扩大了被征收人选择的权利，实际却是在给被征收人挖坑。

协议猫腻八：违约责任约定不明

征收补偿协议中的违约责任主要是针对期房安置情况下过渡期延长情形的，纯货币补偿一般当时就能拿钱，风险不大。一般的约定方法是超出约定的过渡期限的，从逾期之月起，征收方需双倍支付临时安置补助费。

需要指出的是，违约责任条款通常不允许在格式条款的基础上随意变化，这是行政协议与民事协议的区别。

协议猫腻九：“补充协议”或“多份协议”陷阱

在这类案件中，征收方可能会满足被征收人提出的全部诉求，进而要求其在满心欢喜的状态下一口气签订多份征收补偿协议。在明律师曾见过签4份的。事实上，此时的“补充协议”或者“多份协议”具有阴阳合同的性质，是征收方为规避“政策风险”又能满足被征收人需求所进行的“善意操作”。而一旦被征收人签约后按期搬迁，或放松警惕导致房屋被拆，征收方就可能突然翻脸，完全否认其当初对被征收人的种种承诺，将其中的几份牵涉较大数额补偿的协议认定为违法，进而要求法院予以撤销，仅针对其中补偿数额最低的一份协议进行履行。这种情况下，被征收人可能是极为被动的。

实践中经常有被征收人咨询在明律师一些协议内容与实际补偿不一致的协议能不能签，譬如征收方与被征收人商定直接给货币补偿，却要求被征收人以答应签订一份购房券的补偿协议为条件。这里面的风险其实是不小的。试问，你怎么敢保证签了这份购房券协议之后，征收方不会突然变卦坚持只给你购房券呢？看似不大的一个事儿，想确保自身权益不受损害并不容易。我们建议大家先咨询律师，律师会根据具体的案情来分析可能的风险，为被征收人量身设计出一套签约攻略来。

在明

拆迁律师

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