秦岭违建别墅有哪些坑？买了踩雷怎么办？

导读：近日，央视专题报道了陕西秦岭违建别墅整治活动始末。在报道中，被拆除的别墅高达1194栋，作为旁观者，自然为中央的重拳整治拍手称快。但在这些别墅主人中，除了受贿官员、跑马圈地的富商大贾，也有普通的购房者。而且，在这批违建别墅中，违建类型也不尽相同，如果不小心踩雷怎么呢？

【农村集体土地上的违建别墅】

在违建别墅中，最容易分辨的就是农村集体土地上的别墅。农村的地在性质上属于集体土地，不能用于商品房住宅开发，合法的住宅只有村民的宅基地住房，城市居民不可能通过正常途径取得房屋的使用权证。

在秦岭违建别墅群中，最典型的就是“陈路超大违建别墅”。这个别墅背靠朱雀森林公园、太平国家森林公园，紧邻金丝猴自然保护区。别墅圈占基本农田14.11亩、其中建筑物占地5.4亩，鱼塘两处逾千平方米、狗舍面积达78平方米、文物211件……其建设方式是以进行花卉苗圃建设的名义从村集体租赁土地。

这种建别墅的方式几乎把法律违反了个遍，土地管理法、城乡规划法、环境保护法。甚至涉及刑法，据媒体报道，违建别墅责任人已经被公安机关以非法占用耕地罪立案侦查。

这类别墅不仅自己不能建，买了也没有任何法律保障，因为其本身没有任何合法的法律手续，买家很难以不知情回避违建问题。买家一般只能以合同无效要求返还购房款，不仅诉讼繁琐，而且能不能拿回全款也难说。可作为参照的最高法司法解释认定，（非试点地区）农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

【无土地证的旅游用地违建别墅】

比集体土地上的违建别墅高级一点是报道中提到的以“文化旅游项目”修建的别墅。以文化旅游名义修建的别墅其实并不能算是“住宅”。这一点也反映在房屋的双证问题上。此类别墅所在的土地在用途上是旅游用地，在性质上一般属于划拨土地，土地使用权限是40年，区别于普通住宅的70年。个人购买者只能拿到房屋所有权证，是拿不到土地使用权证的。

在正常情况下虽然很少见，普通人还是有可能买到“旅游用地”的房子。但秦岭别墅的问题在于，别墅这种类型的房子，从设计和功能上，别墅实打实的属于法律定义上的“住宅”，是不可能符合开放商报批的土地用途的。这在土地管理法上叫擅自改变土地用途。

擅自改变土地用途的法律后果是“交还土地，处以罚款”。地没了，房子当然也没了。如果购房者在买卖房屋时不知情并是以合法形式签订的房屋买卖合同，那么别墅被拆，买房者可以起诉开发商要求返还购房款并赔偿相应损失。

改变土地用途还有一条“补救途径”，若符合城市规划,须经市、县规划和土地主管部门批准并依法补缴相应土地出让金，那就可以“转正”，这里面涉及主管机关的行政裁量权。当然，这都是开发商的责任，如果买房人觉得还可以房子还可以抢救一下，可以敦促开发商走审批途径。但此次秦岭别墅整治堵的正是这条路，希望不大。

【有销售证也改变不了违法建筑的性质】

秦岭违建别墅群的重头戏是那些有证别墅，比如建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证。这些别墅在前几轮整治中“幸免于难”也是有赖于手续齐全。

但有证的房子不代表一定“合法”。因为审批程序违法也会导致土地被收回，房子被拆迁。秦岭违建别墅群的根子在于违反了《陕西省秦岭生态环境保护条例》，禁止开发区和限制开发区都是不允许住宅建设和销售的。因此，无论开发商通过什么不法手段行贿当地官员走过了城乡规划、施工许可、预售许可，房子都不可能“转正”。一旦保护伞没了，通过违法审批建出来的房子在中央的强烈关注下被拆迁。

福祸相依，虽然房子是注定没了，但这类别墅的维权是最简单的。因为购房者走的是正常的购房手续，属于商业上的合理信赖。即使房子被拆，那么所有的责任都在开发商，购房者可以向开发商追究全责。在举证上，房产合同还有其他合法证件都可以作为证据，法律上也没有争议。

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