拆迁律师：改造征收中有这4大乱象，你的征收维权能不被乱搞吗？

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在明小编 2025-08-14 02:19:35

导读：征收补偿从原理上讲按说并不复杂，无非是一方拆房一方拿钱的交换，具体操作规则有明确的法律法规规定，任何一方也不能胡来。然而在近期的征收维权实践中，在明律师却发现这其中的乱象可谓层出不穷，颇有些按下葫芦起来瓢的味道。

那么，广大被征收人究竟又要去大费周章地理解、辨识哪些征收领域的新乱象呢？我们的征收维权大局又如何能够不被其搞乱掉呢？

乱象之一：没有房屋征收部门，只有房屋征收实施单位

在一些改造类项目的公告内容中，被征收人往往会发现其通篇都没有提及“房屋征收部门”这个依据590号令的规定必须要有的征收补偿组织实施机关，而只有一个房屋征收实施单位存在。这其中的诀窍在于，依据行政诉讼法司法解释的规定，被征收人可以以房屋征收部门为被告提起“民告官”的行政诉讼，而却不能起诉房屋征收实施单位。通过巧妙的名称设计而令被征收人从一开始就“投诉无门”不知如何寻求救济，这便是此类乱象频发的目的之所在了。

拆迁律师：改造征收中有这4大乱象，你的征收维权能不被乱搞吗？

在明律师谈解决之道：

没有房屋征收部门，被征收人事实上还有一类可告的主体，即作出房屋征收决定的市、县级人民政府。在有房屋征收决定的前提下，直接起诉要求法院将其撤销或者部分撤销，无疑是维权的有力举措。且根据590号令确立的原则，市、县级人民政府对房屋征收工作负责，直接以其为被告寻求司法救济也完全是可行的。

乱象之二：没有房屋征收决定，直接依据协议进行“征购”

所谓“协议拆迁”我们已讲过多次，那是完全没有法律依据的。在许水云诉金华市婺城区政府行政强制一案中，先行搬迁拆除协议早于房屋征收决定发挥作用，结果拆迁行为被三级法院均确认违法，征收方绞尽脑汁的创新无疑被泼了一盆冷水。于是，“协议征购”一词应运而生，即涉案房屋的拆除行为并非是征收行为，而是一种依据协议所进行的征购行为。一字之差，相关行为的性质就不再是征收，那么也就不受590号令等征收法规的调整规制。

这种“征购”行为的诀窍在于，便于征收方实施“各个击破”式的切割式拆除。在明律师代理的一起案件中，征收方拿着协议分别找涉案建筑的共有人进行协商，结果在部分共有人同意的情况下就直接将部分建筑实施了拆除，直接导致剩余的部分丧失了正常使用的功能，变成了不得不拆除的“垃圾”。如此心机，的确令人防不胜防。

拆迁律师：改造征收中有这4大乱象，你的征收维权能不被乱搞吗？

在明律师谈解决之道：

没有房屋征收决定，征收方就无权实施拆迁工作，这是被征收人必须融入到血液中去深刻领会的原理。对于这种情形，被征收人一定要坚决予以拒绝，做好共有产权人的团结工作，形成征收维权的合力，避免被轻易的分化瓦解。没决定，你来和我协商什么？这句话要很硬气地向着上门来“喝茶”的工作人员提出来，不能有丝毫的动摇和心软。如果在此时咨询了专业征收维权律师，我们往往会先给当地政府发个律师函，直接揭穿其违法行为的本质，点出其可能面临的违法后果，促使其三思而后行。

乱象之三：通过切割、挖沟等形式让好房变危房

“解危排险”这种乱象如今有泛滥成灾的迹象，在明律师马丽芬、周涛、李顺华在各自团队代理的案件中均发现了这种问题：被征收人的房屋本来很安全，征收方通过人为切割拆除、在房屋周围挖深沟等形式故意破坏房屋的承重结构，致使其变成了危房，进而以维护公共安全为由下达解危排险通知，将涉案房屋直接强制拆除。

在人为切割拆除的形式下，先协议征收，再一户一户下房屋征收决定的做法比较具有代表性。其程序设计的目的在于令本能够“抱团”的被征收人从内部被彻底打散，先解决掉“好说话”的那部分人，让那些法律意识较强的“硬点子”处于被孤立的边缘化状态。之后再采取解危排险的“连续动作”小刀子割肉，往往会令被征收人迫于压力签订并不公平、合理的征收补偿。相较之下，挖沟属于比较原始的逼迁手法，但其影响力不容忽视：其一，人家是在你房屋周围挖沟，并没有破坏到你的房屋本身，你不容易提程序维权；其二，很多时候在一开始你根本无法意识到这个沟会对你的房屋造成影响，等意识到时已经来不及了……

拆迁律师：改造征收中有这4大乱象，你的征收维权能不被乱搞吗？

在明律师谈解决之道：

广大被征收人一定要注意一个原则——维权开始的时点要尽量向前提，提到整个征收程序的上游去，而不要始终停留在中下游。在伊索寓言中“狼和小羊”的故事里，小羊讲了一个很深刻的道理——处在下游的，往往只能吃瓜落，上游喝的永远是干净的水，一搅合你下游就是脏的。一旦你的房屋已经被“搞危了”，再想维权就会困难重重。居安思危，在这里有着十分明确的意义——当你的房屋尚且安全时，一定要先找律师提程序，尽量依法阻却征收方的这种歪招寄出。

乱象之四：临街门面设围挡，谁让你是营业性用房的？

临街的门面房，好就好在它能用于营业，可以给被征收人带来较为稳定的经济来源。在近期的棚户区改造类项目中，乱建围挡的现象可以说是非常普遍。而且这种围挡往往是有一定的“合法依据”的，即根据一些地方的相关规范性文件，要对拆除房屋的现场设置隔离用的围挡，以确保来往行人安全和降低对周边环境的污染。这类围挡往往修得又高又长，想绕过去至少要腿儿上上千米，那么很快你家的门面就可以关张了，因为根本不会有人来。

实践中，一些被征收人直接召集亲友在围挡上“开口子”，以解决自家门面的通行问题。结果头一天打开二一天就又被施工人员封死了，等于白忙活。弄不好，在“自力救济”的过程中还会稀里糊涂地受到威胁甚至殴打。本着好汉不吃眼前亏的原则，在明律师不主张广大被征收人直接采取强制手段推倒围挡，否则万一被追究个破坏公物的刑事责任可就得不偿失了。

拆迁律师：改造征收中有这4大乱象，你的征收维权能不被乱搞吗？

在明律师谈解决之道：

对于这类围挡，可以考虑在充分取证的前提下通过拆违建的思路发动程序，看看能不能诉一下不作为的行政机关。具体的应对办法还可能有很多，但要具体案情具体分析，直接听取专业征收维权律师的意见。总的来说，这的确是个难题，需要广大被征收人与在明律师一道，一起想办法去解。

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最后想提示广大被征收人尤其是改造类项目的当事人的是，征收维权中“乱”在某种意义上是必然的，而不是或然的。保持一个良好的心态，调整出一个较佳的心理素质，做到及时回应征收方的“关切”，在适当的时机及时签约领钱走人，那么“乱”的也是那些人，不会是咱们自己。

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。

　　在明律师提示您：如果您的房屋或土地即将面临拆迁征收，请县了解清楚拆迁具体项目是什么以及进展到了哪一步，并在签字前尽早咨询律师，向律师了解当地拆迁政策，帮您分析拆迁货币补偿，装修补偿，安置费，附属物赔偿，停产损失等具体可以拿多少，如果差距，可以向律师了解如何争取自己的合法权益，请在下方“输入”您的“姓名”和“手机号”，在明律师将免费为您解答！