导读：随着各地棚户区、城中村改造项目的增多，在房屋拆迁过程中，经常会遇到被拆迁房屋没有房产证或者建设工程规划许可证等证件，从而被认定为违法建筑，进而遭强制拆除，以致于被拆迁人得不到任何补偿或者仅得到少得可怜的砖头瓦块的补偿的情形。而被拆迁人也没有足够的理由来为自己辩解，这无证房屋真的就能直接与违法建筑划上等号吗？我的无证房屋，还能有救吗？
【无证房屋及其成因：不都是老百姓的错】
无证房屋，一般是指没有在房屋登记机构进行登记的未经登记的房屋。无证房屋的形成原因复杂多样，主要包括以下两种情形：
第一，因历史遗留原因造成的无证房屋。2008年以前，许多地方政府为了搞农村经济，改善农民的居住生存环境，设置了很简单便捷的宅基地审批手续单。
如果农民想申请宅基地，只需要向村委会申请，村委会审批通过后，政府就会加盖公章。至于建房手续如何申请、如何审批，各地几乎都没有严格执行相应的规定，一般都是宅基地批下来就可以自行建造房屋了。这就导致一些农村的房屋大部分都是没有证件的，完全靠村长点头来判断能盖还是不能盖。在2008年之后，由于《城乡规划法》的施行，规范了农民申请宅基地及建房的手续，即房屋所有权人必须拥有宅基地使用权证和房产证，其建造的房屋才是合法建筑。
第二，因政府单方面原因造成的无证房屋。一些地区的房屋可能在不同的时期经过了许多次的拆迁，许多被拆迁人的房屋之前本来证件齐全，在经历过第一次拆迁后，当时政府可能允诺批准另外一块宅基地让其建房。
但是当被拆迁人的房子已经建成并入住了，而政府却迟迟未审批通过相关手续。原因之一是因为“建房指标”没有了，办证之事只能是等待。地方政府和村委会一般会表态让村民放宽心，说大家的房子都是这种情况，你该住住。然而一旦遇到征收，事情就完全不是之前说的那样了。
【究竟何为“违法建筑”？】
一般来讲，违法建筑是指违反法律法规规定，未经有关部门批准就擅自建造的房子，包括未经批准或者是采用欺诈手段骗取批准而新建、扩建或改建的房子。一般情况下，违法建筑包括下面几种：
（1）没有向相关部门申请就建造了房屋；
（2）向有关部门申请建房未获批准，后私自建房；
（3）没有取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的房屋；
（4）已取得建设工程规划许可证，但超出批准范围或改变使用性质建成的房屋；
（5）采用欺诈手段，伪造相关材料骗取许可证而建成的房屋；
（6）未经批准，擅自将临时房屋修建为永久性房屋；
（7）其他违反法律法规规定而建造的房屋；（如违反《水法》《防洪法》等在河道行洪区域建造的房屋等）
据此，仅从列举的情形上看，无证房屋与违法建筑之间都是不能直接简单粗暴地划上等号的。
【无证房屋究竟在哪些情况下不是违法建筑？】
在征收实践中，一些拆迁方为了一己私利，达到快速拆迁及低价补偿的目的，就会以拆违之名行征地之实，即以房屋手续不齐全或没有手续为由，对被拆迁人不予补偿或随意降低补偿标准。而被拆迁人遇到这种情况，往往也是丈二和尚摸不着头脑，想不通自己住了这么多年的房屋为何会被认定为违法建筑，也不知该如何来保障自己的权利。然而拆迁方“一刀切”式地粗暴认定其实是欠缺行政行为合理性的，更不符合行政行为所应遵循的“比例原则”。
在明律师认为，以下两种无证房屋并不一定是违法建筑，且应当依法获取适当的征收补偿，而不应被直接行政拆迁：
第一，前文提到的因历史原因导致缺少相关证件及手续的房屋。
因为这些房屋修建的时间较早（一般认为应在1990年以前，一些地方将这一时间前提至1984年），而当时国家也未规定相应的建房审批手续。而这些房屋的建造在当时的环境下是没有社会危害性的，不涉及违反城乡规划的问题。如果被拆迁人有且仅有这一处房屋，显然不应被认定为违法建筑。此种情况下形成的无证房屋，房屋所有人可以依据相关法律规定补办相关建房手续。在面临征收时，也应当依法获取公平、合理、足额的征收补偿。杨在明、周涛律师代理的许水云诉金华市婺城区政府行政强制及行政赔偿一案中，许水云所居住的房屋即是这种情形，最高法在判决中明确指出其房屋系合法建筑。
第二，前文提到的因政府单方面原因导致缺少相关证件及手续的房屋。
因为这些房屋的建造是政府允诺的，房屋所有人并没有任何过错，仅仅因政府单方面未履行自己的承诺，及时审批宅基地并下发相关证件，而将房屋认定为违法建筑也是不合理的。实践中，一些地方在“招商引资”环境下出台优厚政策吸引投资者入驻建房，却在之后的办证中百般拖延，最终导致投资者巨额投资建造的房屋沦为了无证房屋。无疑，在此种情形下政府是有其过错的，相关责任不应由房屋的建造者一方来承担。
总之，无证房屋不一定就是违法建筑，违法建筑的认定一定要结合实际情况具体问题具体分析。在拆迁过程中，拆迁方不能盲目地、一概地将无证房屋认定为违法建筑进而将无证房屋直接拆除而不予任何补偿，而应当先经有关部门对拆迁范围内的无证房屋进行实地调查、认定和处理。针对政策不明确但建房确实合理的，有关部门应当抓紧时间制定相应的政策限期处理解决；针对不易处理解决的，有关部门要耐心地向被拆迁人做好解释工作，以“适当的补偿”争取在征收环节中解决问题。任何“以拆违促拆迁”的做法都是严重的行政目的不当，应当坚决予以杜绝。
在明拆迁律师
最后想提示大家的是，无证房屋和违法建筑不能直接划等号，这是作为被征收人一方必须坚定捍卫的立场。如遇征收方施展拆违手段实施征收，一定要及时咨询专业征收维权律师，及时起诉责令限期拆除决定或者代履行决定，最大限度地争取协商沟通的机会，以获取尽量公平、合理的征收补偿。
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