秦岭违建别墅扎堆，所有的违建真的都“必须拆”吗？

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在明小编 2025-08-14 11:44:10

2018年下半年，秦岭违建别墅事件引发社会公众广泛关注，逐年增多的违建别墅严重破坏了该地区生态环境。违建别墅的数量之多、占地面积之大令人唏嘘。

例如被多家媒体报道的“陈路别墅”，圈占基本农田14.11亩、鱼塘两处逾1000平方米、狗舍面积达78.03平方米，陕西省文物部门鉴定出现代工艺品26件、文物211件，其装潢豪华程度让人瞠目结舌。那么，此次事件中的违法建筑都有哪些违法情形，我们在涉及征地拆迁的案件中又应当如何去看待违建问题呢？

据新华网、北晚新视觉等媒体报道，历时3个多月，由党中央督办的秦岭北麓违建别墅专项整治在2018年年底接近尾声。截至11月初，秦岭北麓西安境内共清查出1194栋违建别墅，其中依法拆除1185栋，依法没收9栋，改造后用于公共事业。

秦岭违建别墅扎堆，所有的违建真的都“必须拆”吗？

横亘于我国中部的秦岭，有着“国家中央公园”和“陕西绿肺”之称，是重要的生态安全屏障。但长期以来，秦岭的别墅开发乱象屡禁不止，秦岭北麓地区生态保护形势日趋严峻。中央曾三令五申，地方也出台多项政策法规，要求保护好秦岭生态环境。2014年5月以来，中央多次要求整治秦岭北麓西安境内违建别墅，但开发乱象却屡禁不止，并形成“破窗效应”，直至失管失控。2018年7月下旬，党中央派驻专项整治工作组进驻西安，推动秦岭北麓违规建别墅问题专项整治，与当地省市区三级政府联合开展针对秦岭违建别墅的整治行动。

【以“陈路别墅”为例，秦岭别墅涉及哪些违法情形？】

在当地的多处违建中，备受关注的“陈路别墅”被多家媒体报道，称之为“超级别墅”。业主陈某、建设者支某于2005年以盆景栽植、园林绿化的名义与石井镇蔡家坡村第三村民小组签订土地租赁合同后，未经土地部门批准，未办理和取得相关手续，非法占地进行建设。支某先后建筑了砖混结构房屋、鱼塘、道路等建筑物及附属设施，构成这处大型违建。2018年9月初，经当地国土资源部门现场测绘，这宗土地占地9409.05平方米（合14.11亩），建筑物及附属设施占地3604.27平方米（合5.4亩）。经过与鄠邑区石井镇土地利用总体规划图（1997-2010）对照，显示该别墅所占地全部为基本农田，越过了红线。另外，该地块还没有国土部门的审批手续，属于非法占用农用地。

这样看，该处别墅属于严重违法，应当坚决予以拆除。

根据我国《土地管理法》的有关规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；如果建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，还应当办理农用地转用审批手续，该别墅建设时未办理用地及建设手续。该别墅的建设违反了《

土地管理法

》第七十六条的规定，建设者以盆景栽植、园林绿化的名义与村民签署租赁协议，非法占用土地建设别墅。另外，我国实行基本农田保护制度，《基本农田保护条例》第三十三条规定，违反本条例规定，占用基本农田建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者从事其他活动破坏基本农田，毁坏种植条件的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令改正或者治理，恢复原种植条件，处占用基本农田的耕地开垦费1倍以上2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

所以，对这样严重违反土地管理法、破坏农田耕地的违建，当地有关部门责令蔡家坡村级相关村民小组与支亮解除土地租赁合同，对园林植被予以没收，连同非法占用的土地一起退还集体。同时，西安市公安局鄠邑分局已对支亮以涉嫌非法占用农用地罪立案侦查，西安市纪委调查组也已经对滥用职权、徇私舞弊有关人员已采取留置措施。这样的处理得到了村民们的拥护与支持，也让农田耕地恢复了往日的绿色。

秦岭违建别墅扎堆，所有的违建真的都“必须拆”吗？

【拆除违建并不简单，并非所有违建必须拆】

这些引起社会广泛关注的违建别墅，与广大被征收人居住的房屋是不同的，在征收中我们也会遇到有关违建的种种疑问，一处房屋是不是违建？违建应当由哪个部门查处？认定成违建的房屋要不要拆？这些问题需要多方面考虑，不能一概而论。

第一，违建也是有分类的。

我们可以按照不同法律的规定，将违建分为违法用地和违反城乡规划两大类，这两种违建所依据的法律、负责查处的部门和程序均有不同。像秦岭违建别墅中“陈路别墅”这样的违建，就是违反《土地管理法》规定的违法用地类型的违建，应当由当地的自然资源部门查处，并可以依法申请人民法院强制执行，拆除违建。我们大多数被征收人遇到的还是违反城乡规划类的违建问题，这类违建由《城乡规划法》调整，在城市规划区或乡村、庄规划区内的违建，分别由城乡规划部门和乡镇政府查处。

第二，违建也不一定必须拆。

关于违反城乡规划类的违建，《城乡规划法》第六十四条、第六十五条均有规定，对于那些一般违法的违建，可以采取改正措施、消除对规划的影响的，就不必采取进一步的强制拆除措施。如果是严重违法的违建，无法采取改正措施消除影响，或是当事人不停止建设、不改正的，就要强制拆除了。另外，我们都知道法不溯及既往的原则，当前还存在大量《城乡规划法》《城市规划法》实施前建设的房屋，对这样的房屋，行政机关就不应以现行法律规定去认定处置。

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提醒广大被征收人，如果您在征收中遇到了有关违建的问题，一定要全面考虑房屋情况，并不是有关部门说您的房屋是违建就一定是违建，即使房屋属于违建，有关部门也应当按照法律规定的程序去调查取证、出具文书，并保障您的陈述申辩等权利。如果您感觉有关部门的行政行为不合理，存在法律缺陷，可以咨询、委托律师来帮助您维权，保护自身的利益，争取获得更满意的补偿。

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