拯救厂房承租人被剥夺的补偿权

【事实概要】

——科技公司的幸福五年时光

李忠（化名）是北京市通州区台湖镇东石村村民。2003年3月1日，李忠与东石村村委会签订《土地租赁合同》，约定李忠租赁东石村通马公路西侧的6亩土地，租赁期限为2002年3月1日至2032年2月29日，租赁费为每年3000元。此外，合同中还约定，国家、区、镇、村建设规划，需占土地及国家政策调整时，双方必须无条件服从，给双方造成的经济损失按国家政策的有关规定执行，本合同终止。如遇不可抗拒的自然灾害，损失自负。合同签订后，李忠与东石村村委会即开始实际履行，东石村村委会将租赁土地交给李忠，李忠则按照约定向东石村村委会交纳租金。

2005年5月1日，李忠与北京某科技有限公司（以下简称科技公司）签订《房屋租赁合同》，约定李忠将东石村占地4000平方米，建筑面积3500平方米，包括东库房336平方米、西库房504平方米、南库房720平方米、中库房1500平方米、办公用房及生产生活用房325平方米在内的全部房屋与院落租赁给科技公司为纸制品生产经营使用，租赁期限自2005年6月1日至2030年5月31日。同时，合同中还约定，国家、集体有政策性调整、占地等情况时按国家和集体的政策执行，合同提前终止。尔后，双方均按照合同约定开始实际履行各自任务，交房的交房，交租的交租。

后因公司业务发展之需，科技公司扩建了一处475.51平方米的厂房（厂房编号X），并自行安装了暖气和锅炉。此后如诗如歌的穹庐岁月里，科技公司的经营情况扶摇直上，一派欣欣向荣的美好气象。然而，2010年8月，经通州区人民政府批准的轻轨L2线通州段次渠站、垡渠南站、亦庄火车站“两站一街”土地一级开发项目的动迁，将这份美好破坏殆尽……

——屋漏偏逢连夜雨

2010年9月30日，李忠就涉案房屋与北京市土地储备中心通州区分中心签订了《集体土地非住宅房屋搬迁补偿协议》。协议中载明：（1）李忠在拆迁范围内非住宅房屋占地面积4154.8平方米，正式房屋4026.93，其中从事销售纸制品生产经营房屋建筑面积3579.93平方米；（2）经评估确定，房屋总体重置成新价补偿款为2211191元（其中X号房建筑面积475.51平方米，房屋评估价为118595元），附属物604970元（其中暖气46566元、锅炉600元），前述拆迁补偿款合计2816161元；（3）搬迁补助费2046011.29元，其中包括搬家补助费100673.25元、停产停业综合补助费1890203.04元、移机费5035元、设备迁移费50100元；（4）提前搬迁奖励费1789965元。在签订此协议时，李忠对拆迁方作出“铁杆承诺”：在签订补偿协议之前，承诺人已与该搬迁地上所有权利人达成补偿分配协议并已履行完毕，如今后出现任何第三人就搬迁补偿提出任何权利要求或发生纠纷、诉讼等，均与拆迁方无关，由承诺人自行解决并承担一切责任。

然而，李忠对拆迁方作出的天花烂坠般的“承诺”却并没有兑现，不但没有主动与科技公司谈补偿分配，而且断然拒绝了科技公司闻讯后提出合理分配拆迁补偿款的方案。

自李忠与拆迁方签署了补偿安置协议之后，拆迁项目的实施单位——东石村村委会便停了科技公司的水、电，科技公司的生产运营陷入瘫痪，亏损连连。2011年年初，科技公司起诉至通州区人民法院，要求东石村村委会、李忠赔偿因停电导致的工人工资损失155250元、停工违约金损失250034元。同年7月上旬，通州区人民法院作出《民事判决书》，该判决认定科技公司与李忠的租赁合同于2010年10月1日终止，驳回了科技公司的诉讼请求。科技公司不服，向北京市第二中级人民法院提起上诉，但二审法院于2011年10月20日判决维持了一审判决。

——噩梦延绵无绝期

拆迁之祸、出租人独吞拆迁补偿款、起诉出租人与村委会的二连败远并非科技公司这场无端噩梦的尽头……

●2012年3月9日，李忠祥通州区人民法院申请先予执行，要求科技公司将承租的场地腾退。同日，通州区人民法院作出《民事裁定书》，裁定科技公司立即腾退其从李忠处承租的位于台湖镇东石村的场地。

●2012年3月12日，科技公司自行将涉案房屋腾空，“一夜回到解放前”。

●2012年5月初，李忠再次向通州区人民法院提起民事诉讼，诉称科技公司一直未将机械设备从其租赁原告的场地里搬出，要求科技公司支付2010年10月至2012年4月共计一年零七个月的实际占用费233075元，并支付利息损失700415元。

接二连三遭逢不幸的科技公司颇感“愁云惨淡万里凝”，亦深恐该诉讼成为“压死骆驼的最后一根稻草”，遂委托了京城第一拆迁维权女律师马丽芬扭转乾坤！

【办案掠影】

办案唯一辑：与法律通行，其力断金

介入科技公司一案之后，马丽芬律师首先对案件细节进行了梳理，并展开了周密分析，很快便形成了应诉与反诉并驾齐驱的维权方略。

一方面，马丽芬律师就李忠对委托人科技公司的起诉做出了“针锋相投，无纤毫参差”的答辩：科技公司承租的房屋已经被法院先予执行，房屋已经腾清，故不存在房屋腾退的问题。而房屋之所以被延期拆除，是因为李忠侵占科技公司应得拆迁补偿款所造成。故而，李忠的主张没有依据。

另一方面，马丽芬律师为科技公司设计了破局的反诉方案，指出科技公司在承租房屋内进行生产经营，并且办理了工商营业执照和税务登记证，并且实际进行了经营，依法缴纳了各项税款，应当获得就涉案房屋产生的拆迁补偿款中的如下部分：（1）X号楼厂房乃是由科技公司所建，其补偿款应分配给科技公司；（2）暖气与锅炉的补偿款乃是由科技公司所安装，其补偿款应分配给科技公司；（3）厂区内所有吊扇、天线杆、动力表、太阳能、摄像头、应急灯、轻钢、龙骨隔断等装修设备均由科技公司自行安装，科技公司应从附属物补偿款中分得相应部分；（4）涉案房屋由科技公司实际经营，故搬家补助费、停产停业综合补助费、移机费、设备迁移费均应归科技公司所有；（5）因搬迁工作需由科技公司与李忠共同协作完成，故而提前搬迁奖励费的一半应当双方各一半。

黎明前的黑暗，黑暗后的黎明，仅仅是弹指一挥间的时空距离。马丽芬律师的“反客为主”维权方案因具备事实与法律的双重坚实后盾，塑造了科技公司法律维权的终极格调：

2012年6月18日，通州区人民法院作出《民事判决书》，判决支持了科技公司一方的抗辩意见，认为李忠与科技公司因拆迁补偿款的分配问题发生纠纷，导致房屋延期拆除，双方对此均负有责任，故李忠主张的实际占用费及利息损失于法无据，不予支持。同时，通州区人民法院认为科技公司反诉提出的5项主张里，第（1）、（2）、（3）、（5）项均可百分百支持，独第（4）项提及的停产停业综合补助费只能支持一半，因为停产停业综合补助费不仅仅针对科技公司的经营行为，还包括李忠的出租经营行为。据此，法院判决李忠给付科技公司各项拆迁补偿款222.7万元。

【律师说法】

科技公司一案维权之初的劣势可谓无以复加，之所以能在短短一月之余化腐朽为神奇，离不开法律人在期间的敏锐智慧。不过，英雄还需用武之地。那么，法律人在拆迁纠纷中的用武之地何在呢？概言之，在于对法律的灵活把握与对事实的真知灼见。

回到本案中，办案律师之所以能够让科技公司从绝境里起死回生，正是因为其对承租房屋拆迁补偿的法律运作的熟稔于心：根据《城市房屋拆迁管理条例》第13条与第27条、《北京市城市房屋拆迁管理办法》第21条与第31条及《〈北京市城市房屋拆迁管理办法〉实施意见》第20条等相关规定，拆迁租赁房屋的，只要所有权人未与承租人解除租赁关系，又没有另外提供房屋供承租人承租使用的，拆迁人就应当与房屋所有权人与承租人共同商议补偿安置事宜；如果商议过程中所有权人与承租人之间无法就解除租赁关系达成协议的，拆迁人应当对所有权人进行产权调换，调换所得房屋由承租人继续承租。这一层关于补偿方式、补偿参与的知识对于居住用、商业用的承租人都受用。如果承租人是商户，那么，拆迁人还应当对其支付停产停业综合补助费、搬迁补助费。

实践中，不乏部分出租人觊觎承租商户因拆迁可获得的补偿，无所不用其极地将不菲补偿款占为己有。面对这种情况，权益受损的承租商户应当及时采取法律维权措施，以求“咸鱼大翻身”！

不过，相比旧拆迁条例，新条例则没有对承租人补偿安置的规定，以致于有人认为，《新条例》实施后，对承租人不需要再进行补偿安置了。我们认为并非如此！《新条例》理顺了征收法律关系，虽然对于承租人的补偿安置没有作出明确规定，但根据《物权法》、《合同法》之规定，要对承租人进行合理的补偿安置。

《物权法》第一百一十七条：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”第一百二十一条：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。”第四十二条：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”据以上之规定，我们可以看出，租赁不动产是承租人的有益物权，征收不动产应当对承租人进行补偿；

根据《物权法》第二十八条的规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，以及《合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，征收决定致房地产权人发生变化，并不会改变承租人原租赁法律关系；另外，根据《合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条等关于租赁合同之约定，对承租人的损失应得到合理填补。

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。