浙江省嘉兴市海盐县秦山街道农房搬迁工作实施意见

　　各办(中心)、各村(社区)：

　　《秦山街道农房搬迁工作实施意见》已经街道办事处同意，现印发给你们，请认真组织实施。

　　为加快融入长三角一体化发展战略，推进新型城镇化高质量发展，引导人口、资源要素向县主城区集聚，强化要素集约集聚、激活县城发展活力，提升城市能级，实现城市功能更加丰富、产业配套更加齐全、公共服务更加优质高效、经济社会发展更具活力、竞争力，改善人居环境，现结合街道实际，特制定本意见。

　　一、工作原则

　　(一)街道引导，群众自愿。实施农房改造，既要积极宣传，引导农户有偿退出宅基地，又要充分尊重群众意愿，维护农村集体经济组织和农民的合法权益，确保群众利益不受损。

　　(二)统筹规划，有序推进。实施农房改造要严格依据国土空间规划和产业布局要求，统筹分析土地利用空间资源和资金保障等因素，科学合理确定实施的规模和时序，确保集聚工作规范有序进行。

　　二、房屋搬迁补偿

　　(一)搬迁方式。实行街道统拆的方式，被拆迁房屋的残值归拆迁人。

　　(二)补偿标准。

　　1.基础补偿标准

　　以户为单位，一次性补偿平房户5万元/户、二层楼房户11万元/户、三层楼房户15万元/户(主体房屋及周边所有建筑物、构筑物、附着物在内)。

　　2.其他奖励标准

　　(1)以组或自然村落为单位且具备复垦条件的：达到80%以上的奖励4万元/户，达到90%以上的奖励5万元/户，达到100%的奖励6万元/户。

　　(2)调节奖：实施搬迁的农户，在2000年1月1日以后建造的二层及以上的农户，另设调节奖。凡2000年1月1日以后开工建设的主体房，调节奖为1万元;每推迟1年的，每年增加调节奖励1万元;最高奖励10万元。

　　(3)腾空奖：按照《搬迁协议》，在规定时限内完成交房手续的，奖励1万元/户。

　　(4)搬家补助费：大户(四人及以上)800元，小户(一至三人)600元。

　　三、房屋安置

　　(一)户的确认

　　“户”是指以农民建房用地审批件结合农村宅基地使用证为依据(即一处宅基地上的房屋为一户)，由街道征(搬)迁领导小组和相关部门共同认定。符合分户条件且具备建房资格的新分户按有户无房政策处理。

　　(二)基准面积的确认

　　基准面积即原农村合法住房实际建筑面积，按《农村居民建房用地呈批表》批准的建筑占地面积结合实际确定，不包括原批准的临时用房、生产用房等。如无《农村居民建房用地呈批表》的，按农户所能提供的镇级以上有效证件或证明结合实际确定，如因祖传私房、历史原因造成的未批先建等原因，即无《农村居民建房用地呈批表》又不能提供有效证件的，由街道征(搬)迁领导小组和相关部门通过调查结合现有审批政策共同认定。同时拥有祖传私房和新建房的，祖传私房和新建房认定为同一被拆迁人。

　　(三)安置方式

　　安置方式为原有旧房置换公寓房，再以部分或全部安置面积换购一手商品住宅，即“保障+改善”式安置。

　　搬迁农户必须以户为单位签订自愿有偿退出农村宅基地承诺(附件)。

　　(四)安置区域

　　保障型住房安置于秦山街道综合配套服务区(秦山新区)，由街道办事处统一规划安置区域、统一设计户型，并统一制定抽签或选房规定。

　　改善型住房安置于县主城区(东至乐园路，南至规划中的外环南路，西、北至东西大道)或本街道一手商品住宅。

　　(五)置换面积

　　1.对于拥有农村合法住房且具有建房资格的农户，以核准的基准面积+优惠购房面积置换公寓房;核准的基准面积不足180平方米的，基准面积按180平方米计算。优惠购房面积为80平方米。

　　2.对于拥有农村合法住房不具备建房资格的农户，以核准的基准面积置换公寓房，不享受优惠购房面积。

　　3.有户无房且具备建房资格的农户，保障一套安置房，其中80平方米以内的按基准面积内安置价格结算;80-120平方米部分按优惠购房价格结算，超出部分按市场比准价结算。

　　(六)置换价格

　　1.基准价格：基准价是公寓房安置时核准的基准面积内的结算价格，价格为1200元/平方米。

　　2.优惠购房价格：优惠购房价是核准的基准面积外的优惠购房面积的结算价格，价格为3500元/平方米。

　　3.市场比准价格:市场比准价是指超出核准的基准面积+优惠购房面积部分的结算价格，2021年度价格为6500元/平方米。市场比准价格每年一公布。

　　4.秦山新区公寓房安置户型面积约分为80㎡、100㎡、110㎡、120㎡四种。

　　结算价格：按楼层调节差价进行结算。①多层公寓房层次系数：一层94%，二层104%，三层106%，四层104%，五层96%。②高层公寓房层次系数：以底楼为基数，每层上浮50元/平方米，最高层较次高层下浮50元/平方米。地下车位价格为5万元/个。自行车车库为1000元/平方米。

　　高层具体层数以实际建造房屋为准。具体分档计算参照下表：

　　以此类推。

　　四、公寓房回购

　　完成旧房补偿、公寓房安置后，经搬迁户申请，对搬迁农户所安置的公寓房进行回购。回购以改善型购房凭证、保障型购房凭证的方式支付。改善型购房凭证和保障型购房凭证采取实名制不得转让。

　　(一)回购方式

　　1.农户在本街道留一套安置房，其余面积回购的，以改善型购房凭证结算。

　　改善型购房凭证：是指基准面积加优惠购房面积扣除实际安置面积回购后支付的购房凭证，可兑现。

　　改善型购房凭证面额=属地安置后剩余面积回购款+旧房补偿(奖励)款-总安置房结算款。

　　使用改善型购房凭证购买商品房的，有效期一年，一年内使用改善型购房凭证在县主城区或本街道购买一手商品住宅的，改善型购房凭证价值=改善型购房凭证面额*104%。如取得改善型购房凭证后没有使用，选择兑现的，一年内兑现额=改善型购房凭证面额;超过一年，只能兑现，兑现额=改善型购房凭证面额*104%。

　　2.农户申请全部面积回购的，以保障型购房凭证结算。对于有户无房且具备建房资格的农户，保障的一套安置房不作回购。

　　保障型购房凭证：是指对置换面积全额回购后支付的购房凭证，其面额的80%不得兑现，有效期一年。

　　保障型购房凭证面额=全部安置面积回购款+旧房补偿(奖励)款-总安置房结算款。

　　保障型购房凭证价值=保障型购房凭证面额*104%。

　　(二)回购价格

　　对农户申请后，剩余安置面积予以回购的，回购单价由具有房地产评估资质的机构根据秦山街道安置房的市场价格为基础评估确定。回购单价每年一公布。

　　经评估，2021年秦山街道的回购单价为6500元/平方米。

　　五、搬迁农户进城购房及奖励结算

　　(一)购房奖励范围

　　完成回购结算后，凭购房凭证，选择在县主城区(范围为东至乐园路，南至规划中的外环南路，西、北至东西大道)或本街道购买一手商品住宅的，给予不同额度的购房奖励。具体奖励额度为：购房款超过购房凭证面额80%(含)以上的，全额享受购房奖励;购买一手商品住宅实际支出的购房款不足购房凭证面额80%的，享受应获全额购房奖励的80%。

　　(二)购房奖励标准

　　1.购房奖励面积标准

　　购房奖励面积为：基准面积扣除在本街道实际安置的(一套)公寓房面积。

　　因街道公寓房建设进度不同，公寓房安置时采用不同的认房方式(按顺序号选房、抽签定房等)，实际公寓房安置面积按签订协议中农户选房规格计算。

　　2.购房奖励单价标准

　　每平方米的奖励单价标准，每年根据上一年度房地产市场价格情况进行调整后另行发文公布。

　　2021年度奖励标准为:以实物+改善型购房凭证安置的，在县主城区购房奖励结算标准为2600元/平方米;在本街道购房奖励结算标准为600元/平方米，以基准面积-实际安置面积计。以保障型购房凭证安置的，县主城区购房奖励结算标准为1600元/平方米。(以基准面积计)

　　3.搬迁农户购房奖励款计算方式

　　当购房款高于购房凭证额的80%时，购房奖励款=(搬迁农户房屋基准面积-属地实际安置面积)*每平方米奖励单价(每年公布)。

　　当购房款不足购房凭证额的80%时，购房奖励款=(搬迁农户房屋基准面积-属地实际安置面积)*每平方米奖励单价(每年公布)*80%。

　　(三)购房凭证及奖励款结算办法

　　1.搬迁农户购房凭证使用办法

　　(1)搬迁农户在向县主城区或本街道房产公司购房时，可以凭购房凭证票面额支付购房款。

　　当付款额大于等于购房凭证面额时，房产公司与购房户双方到场在县农房征(搬)迁服务中心办理相关手续(网签合同等),经县农房征(搬)迁服务中心审核确认后，由项目实施主体与农户办理购房凭证结算，结算后农户向房产公司支付购房款。

　　当付款额小于购房凭证面额时，(购房总额小于购房凭证面额或分期支付购房款),房产公司与购房户双方到场在县农房征(搬)迁服务中心办理相关手续(网签合同等)，经县农房征(搬)迁服务中心审核确认后，由项目实施主体与农户办理购房凭证结算，结算后农户向房产公司支付购房款。购房凭证余额部分，购房户无贷款的，直接划入购房户账户;购房户有贷款的，待银行放款后，划入购房户账户。

　　(2)搬迁农户未使用改善型购房凭证购房，选择现金兑现的，可凭与购房凭证一致的身份证原件、银行卡及购房凭证，经县农房征(搬)迁服务中心审核确认后，由项目实施主体与农户办理结算。

　　2.搬迁农户购房奖励结算方式

　　(1)使用改善型购房凭证的搬迁农户在主城区或各镇(街道)购房的，凭与购房凭证或购房证明材料一致的身份证原件、银行卡经农房征(搬)迁服务中心审核确认后，由项目实施主体与农户办理奖励结算，奖励结算预留10万元，在属地安置房交房后办理费用总结算。奖励标准为搬迁签约当年度公布的奖励标准。

　　(2)使用保障型购房凭证的搬迁农户在主城区购房的，凭与购房凭证或购房证明材料一致的身份证原件、银行卡及购房合同经农房征(搬)迁服务中心审核确认后，由项目实施主体与农户办理奖励结算。

　　由县住建部门负责搬迁农户购房网签的管理，严禁通过撤销网签合同骗取进城购房奖等行为的发生。

　　六、其他规定

　　经县政府同意搬迁农户在县主城区购房后，凭不动产权证和有关凭证，享有城镇居民同等的教育待遇。

　　本意见自发文之日起执行，原政策随即废止。本意见由秦山街道征(搬)迁领导小组负责解释，其它未尽事宜，由街道征(搬)迁领导小组集体讨论后决定。

　　政策依据(如遇相应新文件政策出台，则按新文件政策执行)

　　秦山街道办事处

　　2021年4月26日

　　官网链接：

　　http://www.haiyan.gov.cn/art/2021/5/10/art_1229406117_2284097.html

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。