江苏张家港：政府荒唐房屋拆迁令业主损失0.9亿元

拆迁户拥有产权的被政府拆迁前的三层商业楼房。

（原标题：张家港拆迁黑幕：政府左右评估公司上亿楼房评千万）

江苏省张家港市当地政府拆迁手法创新，不用暴力，通过左右评估公司，用无效的评估报告，把拆迁户市值上亿的楼房才给评了一千来万。当拆迁户拒签拆迁补偿协议，政府便拆迁，又找住建局违法行政裁决确认补偿方案。拆迁户起诉到法院，两级法院又枉法裁判。折腾了七年，拆迁户都快崩溃了。

真是让人难以置信，这样的拆迁会发生在全国文明城市、“福布斯中国最富县级市”江苏省张家港市。

建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则，任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。然而，在张家港市，当地政府却左右评估公司，通过出具的无效评估报告，把一拆迁户位于市区黄金地段的当时市值3000多万元、现在市值1个亿的商业楼房只给评估了1000多万元，在还没有达成拆迁补偿协议的情况下，就给强制拆除了。

张家港市民顾学毅向记者反映，因为没有达成拆迁补偿协议，代表市政府专门负责土地储备的拆迁人张家港市土地储备中心（以下简称土储中心）申请张家港市住建局行政裁决，张家港市住建局竟然把没有给他送达的评估报告作为确定楼房拆迁补偿金额的依据，在其违法作出的行政裁决被法院判决撤销后，仍然无视国家行政裁决规范的规定，在他的楼房已被强制拆除不复存在的情况下再次违法受理申请并作出裁决。

顾学毅介绍说，在此后他请求依法撤销张家港市住建局行政裁决的行政诉讼中，张家港市法院和苏州市中级法院都对张家港市住建局再次违法受理行政裁决申请以及作为行政裁决主要证据的评估报告属于无效视而不见，进而判决驳回他的诉讼请求。

记者调查发现，包括顾学毅的楼房在内的15个多亿的拆迁工程总指挥张家港市副市长黄尧因涉嫌贪腐已经落马，被检察机关起诉到了法院。

顾学毅告诉记者，江苏省高级法院已经受理了他的再审申请。

依据未送达的评估报告确定拆迁房补偿金额

市住建局作出房屋拆迁裁决被法院判不合法

顾学毅的这栋拥有产权的三层楼房地处市区寸土寸金的杨舍镇朱港巷南侧，登记的楼房建筑面积为585.57平方米（1-3层），用途为非居住，土地使用权面积为196.4平方米，用途为住宅用地，其中商业用地分摊面积为65.5平方米。他自己用这栋楼房经营阜康药店，生意一直很好。

因土储中心实施旧城改造（小城河整体改造一期）项目建设，阜康药店被划入拆迁范围。2009年4月，土储中心单方确定张家港市吉安房地产评估咨询有限公司（以下简称吉安评估公司）为房屋拆迁评估机构。

“作为张家港市民的我，极力配合政府工作，支持此项工程。但是，我收到评估报告后，发现评估价格太低了，药店的二层和三层评估价都是1516736元，折合一平方米才7500元，附近地段居民普通住房每平方米都1万多。”顾学毅对记者说，他自己委托了一家房地产估价公司进行评估，结果，该评估公司给出的房屋价值是3020.84万元。

“评估报告评估的价格实在太低了。当时我对面的门面房180平方米都要卖2000多万元，我近600平方米的商业楼房拆迁给的补偿款还不够买对面半间门面房的。距离我的楼房五六十米远的一处还没有我的位置好的门面房要拆迁，政府今年四月份每平方米给补偿了23万元。按这个标准，我的楼房现在市值有1亿。”顾学毅对记者说。

于是，顾学毅拒绝在土储中心提供的拆迁补偿协议上签字。

2010年3月5日，土储中心向张家港市住建局申请行政裁决。2010年3月20日，张家港市住建局作出裁决，支持了土储中心提出的拆迁补偿方案。

2010年4月13日，张家港市住建局召开强制拆迁听证会。

顾学毅参与听证会过程中注意到，张家港市住建局作出的行政裁决书中经查部分表述的楼房总建筑面积是585.57平方米、评估总价为11224189元。而送达给他的那份评估报告显示总建筑面积是568.57平方米，评估总价是11096145元。于是，他当庭要求查阅张家港市住建局行政裁决所依据的评估报告。在此情况下，土储中心拿出了另一份评估报告。就这样，他发现了评估公司竟然出具阴阳评估报告。

张家港市住建局5月14日对顾学毅的楼房作出行政强制拆迁决定，并于7月2日牵头实施了强制拆迁。记者发现，此时距离《房屋拆迁许可证》所许可的拆迁期限已经超过了两个多月。记者从张家港市房屋征收办2017年5月15日提供的《房屋拆迁许可证》上看到，该《房屋拆迁许可证》的拆迁期限最后一次被张家港市住建局延长至2010年4月30日。

2010年10月11日，顾学毅向张家港市法院提起行政诉讼，要求撤销张家港市住建局的房屋拆迁裁决。被张家港市法院驳回诉讼请求后，顾学毅提起了上诉。

二审法院苏州市中级法院经审理认为，评估报告作为确定被拆迁房屋补偿金额的依据，应当向被拆迁人顾学毅送达，赋予其异议权。张家港市住建局的房屋拆迁裁决所依据的评估报告未向顾学毅送达，致使其无法行使相关权利，张家港市住建局对被拆迁房屋补偿金额的确定缺乏依据，据此作出的房屋拆迁裁决不具有合法性。

2013年8月26日，苏州市中级法院作出终审行政判决：撤销张家港市法院一审行政判决；撤销张家港市住建局房屋拆迁裁决；张家港市住建局于本判决生效之日起三个月内重新作出房屋拆迁裁决。

楼房已拆市住建局仍违法受理裁决申请

对无效的评估报告也不进行合法性审核

2013年10月21日，吉安评估公司向顾学毅送达了之前四年没有给他送达的那份评估报告。

2013年10月28日，张家港市住建局重新受理了土储中心的拆迁裁决申请，并于2014年10月21日，依据这份评估报告，裁决拆迁补偿款总计为12208257.98元。

北京市汉衡律师事务所律师完颜德建认为，张家港市住建局这次重新受理拆迁裁决申请是不合法的。

他向记者介绍说，为了规范城市房屋拆迁行政裁决行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《城市房屋拆迁管理条例》，建设部2003年制定了《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》。该《工作规程》第八条规定：“有下列情形之一的，房屋拆迁管理部门不予受理行政裁决申请：（四）房屋已经灭失的”。据此，因为顾学毅的楼房早已在2010年7月被强制拆除，所以张家港市住建局就不应该再受理土储中心的拆迁裁决申请了。

而张家港市住建局在法庭上答辩称，本次重新裁决是根据2013年8月26日苏州市中级法院作出的终审行政判决，张家港市住建局被判重新作出房屋拆迁裁决。苏州市中级法院认为原裁决不合法的原因是原裁决所依据的评估报告未向顾学毅送达，致使其无法行使相关权利，这些问题这次已经得到纠正，裁决前已经向顾学毅送达了评估报告，维护了他的异议权。

对此，完颜德建律师认为，张家港市住建局不是不懂法，而是故意狡辩。他给记者分析说，苏州市中级法院判决让张家港市住建局重新作出拆迁裁决，肯定是让张家港市住建局依法作出拆迁裁决，而不是让它违法作出拆迁裁决。而依据建设部制定的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》，在房屋灭失的情况下，张家港市住建局就应该不予受理裁决申请。

完颜德建律师认为，张家港市住建局本次拆迁裁决还违反了该《工作规程》第十条的规定：房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，应当“审核相关资料、程序的合法性”。张家港市住建局不应该简单依据上次没有送达、本次已经送达的评估报告作出拆迁裁决，而应该依法对这次送达的评估报告的合法性进行认真审核。

为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，国家制定了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（以下简称国家估价规范），并且明确房地产估价应符合本规范。

北京市一家房地产评估公司的一位估价师在接受记者咨询时指出，吉安评估公司的评估行为以及出具的这份评估报告存在多处明显违背上述国家估价规范之处，主要有：

第一，评估报告中虽然提及已进行现场查勘，但没有证据表明估价人员进行了实地查勘。顾学毅对记者说，事实上，估价人员压根就没有进行实地查勘。

第二，评估报告显示只应用了一种评估方法即收益法进行测算，且并未排除其他评估方法。而国家估价规范规定，对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。

第三，做什么事都有风险，这是常识，更不可能有负风险的。该评估报告测算过程资本化率计算中风险调整值竟然为负值不合常理，且报告测算中并未提及对风险调整值取值的依据（即数据来源）。

第四、评估报告不完整。没有反映估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片等内容。

第五、评估报告中没有估价师的签名。国家估价规范规定，估价报告中注册房地产估价师的声明部分应经注册房地产估价师签名、盖章；估价报告应由注册房地产估价师签名、盖章并加盖估价机构公章才具有法律效力。

这位北京的估价师认为，据此一条，就可认定吉安评估公司出具的评估报告不具有法律效力。

第六、评估报告在楼房拆迁前未送达被拆迁人。因为房屋灭失，无法进行评估，实际上剥夺了被拆迁人提出异议和重新评估寻求救济的权利。

第七、没有证据显示评估人员进行了市场调查。因此，评估报告测算过程中所用的市场平均租金没有依据。

第八、评估报告超过了应用有效期。有效期是指评估报告出具之日起可以应用的期限。超过这个有效期，评估报告就不能再应用了。这个评估报告出具四年后才送达被拆迁人，而其标明的有效期是6个月，显然已经超出其应用有效期了。

法院违法委托重新评估并且隐匿评估依据

政府左右评估公司的估价活动和估价结果

我国行政诉讼法和《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》都明文规定，法院不得为证明被诉具体行政行为的合法性，调取被告在作出具体行政行为时未收集的证据。

然而，在顾学毅起诉张家港市住建局要求撤销房屋拆迁裁决的行政诉讼中，张家港市法院早在2012年就委托了一家评估公司对涉案房屋补偿价值进行重新评估，该评估公司评估出的房屋总值是11387524元。

对此，苏州市中级法院2012年二审认为，张家港市法院委托重新评估违法，形成的评估报告不能作为被诉房屋拆迁裁决合法的依据。

顾学毅告诉记者，他曾经找到出具该评估报告的评估师，咨询他结果怎么跟吉安评估公司的差不多，依据是什么。这位评估师对他说，是市政府要求他评估结果必须与吉安评估公司的大体一致，所以，他只能在评估报告中写1000多万。但是他评估的依据——房屋年租金没有问题，每平方米是140多元，是吉安评估公司的三四倍，照此计算，结果应该是3500万元左右，这个依据他在评估报告的技术报告部分都有说明，如果有人追问起来，他就解释说是计算错误，如果他的评估依据没有错误，作为评估师，他就可以不承担法律责任。

顾学毅对记者说，张家港市法院故意隐瞒评估报告的技术报告部分不给他送达。他要求法庭提供评估报告的技术报告部分，以便质证，但被拒绝。事后他到张家港市法院查阅案卷，发现案卷里也没有放进去。

2015年，在张家港市法院重新审理顾学毅要求撤销张家港市住建局作出的拆迁裁决案的庭审中，顾学毅发现，合议庭成员里面审判长孙国忠、审判员陈晓红在上次一审时就是审判长和审判员，“多亏我的律师发现了，提出回避申请，两个法官才被换下来，他们作为法官，能会不知道关于回避的法律规定吗？不主动回避，还要等着我申请他们回避，这不是欺负我老百姓不懂法吗？”

张家港市法院审理认为，本案评估报告采用的评估方法符合规定，且赋予了顾学毅对评估报告的相应权利，张家港市住建局将此评估报告作为确定被拆迁房屋补偿金额的依据，并无不当。张家港市住建局认定事实清楚，裁决程序合法，适用法律正确。2015年4月15日，张家港市法院再次作出一审判决，驳回顾学毅的诉讼请求。

2016年9月23日，苏州市中级法院作出终审行政判决，驳回顾学毅的上诉，维持原判。

完颜德建律师告诉记者，我国行政诉讼法规定，法院审理行政案件，应该对行政行为是否合法进行审查；应该按照法定程序，全面、客观地审查核实证据；审理上诉案件，应当对原审法院的判决、裁定和被诉行政行为进行全面审查。依法，张家港市法院和苏州市中级法院应该对张家港市住建局行政裁决行为是否合法以及行政裁决所依据的主要证据即吉安评估公司出具的评估报告进行全面、客观地审查核实。因为顾学毅的房屋于张家港市住建局此次裁决前早已被拆除灭失，根据建设部制定的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》，张家港市住建局受理裁决申请是不合法的，又因为评估报告严重违反《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》，因而不具有合法性，所以，张家港市法院一审判决驳回顾学毅的诉讼请求是罔顾事实，是错误的，苏州市中级法院二审维持张家港市法院的一审判决也是不正确的。

在接受记者采访时，张家港市一位匿名领导介绍说，吉安评估公司的评估师和市财政局的领导曾告诉他，是市领导让评估师出具这样的评估报告的。

顾学毅认为，使用无效的评估报告把他当时市值3000多万、现在市值1个亿的楼房才给评估了1000多万，然后就强制拆除了，这背后肯定存在有腐败问题，他将向有关部门依法举报。（刘天心）

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