企业拆迁案件

一、企业拆迁案件

1、土地、企业的房屋价值补偿房屋价值补偿主要包含两方面，土地区位补偿价和房屋重置成新价，土地区位补偿价指的是被拆迁人合法用地范围内的土地使用权价值，主要由土地所在的区位和用途来决定，企业的土地用途一般为工业用途，虽然价值要低于住宅和商服类的土地，但因为企业的厂房、仓库占地较大，所以在拆迁中土地区位补偿价往往是很重要的一部分。房屋重置成新价主要指的是指一定时间、一定区域内的被拆迁房屋重置成新平均价，通俗讲就是房屋的建造成本价，这个成本价是比较固定的，一般都是1500-2000左右。在拆迁的过程中，拆迁方所委托的评估公司往往将土地区位补偿价和房屋重置成新价合并计算，也就是说，被拆迁人从评估报告里看不出来土地值多少钱，房屋值多少钱，从而也很难去质疑其合法性。很多地方的拆迁人甚至会告诉你，这个项目的拆迁就没有土地的补偿项目，如此种种，都是为了掩盖拆迁方在土地中获得的巨额利润。

2、装修附属物补偿关于装修附属物补偿，各地都有装修和附属物的各项补偿标准的实施细则，该项补偿内容主要由评估机构根据各地制定的标准进行评估。此项补偿内容比较固定，弹性空间不大，被拆迁企业主要应当审查评估报告是否存在缺漏项的情况即可。

3、停产停业损失补偿停产停业损失指的企业因为拆迁不能进行正常经营所产生的所有损失，在计算该损失时不仅应当考虑被拆迁前的利润损失，还应当考虑目前的企业业务量、客户资源以及预期利益的损失。2011年颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条和第二十三条做出了对因征收房屋造成停产停业损失的应进行补偿的规定，提出了补偿应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。因各地对停产停业计算的标准不一致，各个企业的盈利亏损情况也各不相同，因此，停产停业损失是拆迁补偿项目里弹性最大的一项，应当值得企业重点关注。

4、搬迁费用、搬迁损失企业在面临拆迁时，搬迁费除了将企业所有的机器设备、各项生产资料、办公用品从一个地方搬迁到另一个地方所产生的搬迁费用，还包括搬迁损失，主要是指这些机器设备、生产资料在搬迁过程中因拆、装所造成的机器设备损失、折旧、损耗等费用。如果是大型企业拆迁，这部分的搬迁损失要委托专门的资产评估机构进行评估。

5、各项拆迁奖励费用在拆迁的过程中，拆迁人为了加快拆迁进度，往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人尽早签订拆迁安置补偿协议，搬出被拆迁房屋。各项奖励的数额主要由具体的项目实施意见来决定。另外，涉及到集体企业或国有企业还有职工安置费用，主要是通过给下岗的职工缴纳社会保险的方式实现。

一、企业厂房拆迁前应该做哪些准备工作？

1、整理企业资产。很多企业在面临拆迁的时候都很盲目，自己都不清楚自己的企业的资产状况，不清楚应该补偿多少。即便跟拆迁方谈判，也是无从下手，有的漫天要价，有的干脆等待拆迁方进行评估。但是评估公司都是拆迁方制定和委托的，评估价格普遍较低。

2、准备企业财产清单。财产清单主要是让我们对自身具有的土地、房屋、设备搬迁、设备损坏等的补偿项目能够达到怎样的总和，做到心中有数，可以让我们在客观事实的基础上做到合理评估。

3、准备材料清单。材料清单主要有被拆迁企业的土地使用权证、各种协议、厂房的建设工程规划许可证、营业执照、纳税凭证等，已有的需要保存好，列好清单，没有但重要的，应尽量想办法解决。

二、明年顺义拆迁村有哪些

法律分析：顺义拆迁计划40个整建制村，分别为：

人和镇：沙陀村、平各庄村、临河村、庄头村、河南村、北兴村。

马坡镇：西马坡村。

李桥镇：洼子村、南半壁店村、头二营村、英各庄村、三四营村。

后沙峪镇：西白辛庄村、燕王庄村、铁匠营村、后沙峪村、马头庄村。

天竺镇：天竺村、小王辛庄村、杨二营村、二十里堡村。

牛山镇：安乐村（部分）。

南彩镇：河北村、前俸伯村、后俸伯村、坞里村。

南法信镇：焦各庄村、大江洼村、北法信村。

高丽营镇：夏县营村。

杨镇：一街村、二街村、三街村。

李遂镇：柳各庄村。

木林镇：长林庄村。

北小营镇：北小营村、上辇村、愈林村。

赵全营镇：板桥村。

北务镇：北务村。

法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第二十七条 任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。”，因此不仅强拆是违法的，断水断电等逼迫当事人搬迁的行为，也是要负法律责任的

三、北京市对拆迁的厂房如何补偿？

1、土地、企业的房屋价值补偿房屋价值补偿主要包含两方面，土地区位补偿价和房屋重置成新价，土地区位补偿价指的是被拆迁人合法用地范围内的土地使用权价值，主要由土地所在的区位和用途来决定，企业的土地用途一般为工业用途，虽然价值要低于住宅和商服类的土地，但因为企业的厂房、仓库占地较大，所以在拆迁中土地区位补偿价往往是很重要的一部分。房屋重置成新价主要指的是指一定时间、一定区域内的被拆迁房屋重置成新平均价，通俗讲就是房屋的建造成本价，这个成本价是比较固定的，一般都是1500-2000左右。在拆迁的过程中，拆迁方所委托的评估公司往往将土地区位补偿价和房屋重置成新价合并计算，也就是说，被拆迁人从评估报告里看不出来土地值多少钱，房屋值多少钱，从而也很难去质疑其合法性。很多地方的拆迁人甚至会告诉你，这个项目的拆迁就没有土地的补偿项目，如此种种，都是为了掩盖拆迁方在土地中获得的巨额利润。

2、装修附属物补偿关于装修附属物补偿，各地都有装修和附属物的各项补偿标准的实施细则，该项补偿内容主要由评估机构根据各地制定的标准进行评估。此项补偿内容比较固定，弹性空间不大，被拆迁企业主要应当审查评估报告是否存在缺漏项的情况即可。

3、停产停业损失补偿停产停业损失指的企业因为拆迁不能进行正常经营所产生的所有损失，在计算该损失时不仅应当考虑被拆迁前的利润损失，还应当考虑目前的企业业务量、客户资源以及预期利益的损失。2011年颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条和第二十三条做出了对因征收房屋造成停产停业损失的应进行补偿的规定，提出了补偿应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。因各地对停产停业计算的标准不一致，各个企业的盈利亏损情况也各不相同，因此，停产停业损失是拆迁补偿项目里弹性最大的一项，应当值得企业重点关注。

4、搬迁费用、搬迁损失企业在面临拆迁时，搬迁费除了将企业所有的机器设备、各项生产资料、办公用品从一个地方搬迁到另一个地方所产生的搬迁费用，还包括搬迁损失，主要是指这些机器设备、生产资料在搬迁过程中因拆、装所造成的机器设备损失、折旧、损耗等费用。如果是大型企业拆迁，这部分的搬迁损失要委托专门的资产评估机构进行评估。

5、各项拆迁奖励费用在拆迁的过程中，拆迁人为了加快拆迁进度，往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人尽早签订拆迁安置补偿协议，搬出被拆迁房屋。各项奖励的数额主要由具体的项目实施意见来决定。另外，涉及到集体企业或国有企业还有职工安置费用，主要是通过给下岗的职工缴纳社会保险的方式实现。

四、顺义区拆迁规划

法律分析：宅基地区位补偿价参照当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品房住宅均价、城市规划等综合确定。拆迁中认定的宅基地面积应经合法批准、切不超控制标准。房屋重置成新均价是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准由区县政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400--700元/平方米幅度内确定。

法律依据：《顺义区集体土地房屋拆迁补偿补助安置规定》 　

（一）当地普通住宅指导价标准：

根据《北京市房屋拆迁评估规则（暂行）》（京国土房管拆字〔2001〕1234号）基准地价的划分，并结合我区各地区商品房价格的实际情况，制定以下普通住宅指导价标准：

一类地区：包括顺义城区减河以南、京承铁路以东、顺平路以北、潮白河以西，后沙峪镇城镇规划区，天竺镇天竺村、薛大人庄村普通住宅指导价标准为2300—3000元m2。

二类地区：包括仁和镇、天竺镇、后沙峪镇除一类地区外的其他地区，南法信镇镇域范围内顺平路以南部分及城镇规划区，马坡镇、李桥镇的城镇规划区，普通住宅指导价标准为1900—2600元m2。

三类地区：包括我区除一、二类地区以外的其他地区，普通住宅指导价标准为1500—2000元m2。

我区的普通住宅指导价标准根据实际情况由区政府适时调整公布。

（二）户均安置面积标准：135 m2户

（三）房屋重置成新均价：400元m2

（四）户均宅基地面积，原则上暂统一按照0.3亩计算。

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内容审核：李春禹律师

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