企业拆迁补偿款的处理，企业收到拆迁补偿款账务处理

一、企业拆迁补偿款的处理，企业收到拆迁补偿款账务处理

法律主观：随着越来越多企业的拆迁与补偿，拆迁补偿企业所得税的相关问题，也成为了很多人的疑问。那么拆迁补偿企业所得税的处理方法有哪些？要怎么处理等等。一、拆迁补偿费收入的税务处理方法1、企业取得的搬迁补偿费收入，凡搬迁后重新购置或建造与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产（以下称重置固定资产）的，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值的余额，冲减企业重置固定资产的原价。2、企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后不再重置与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产的，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值及处置费用后的余额，计入企业当期应纳税所得额，计算缴纳企业的所得税。该规定主要涉及企业所得税的征收：可用公式表示，分两种情况，一种是搬迁后重置的，搬迁补偿收入不计征所得税，具体处理是：（搬迁补偿收入固定资产变卖收入—固定资产折余价值）的余额去冲减重置固定资产原值。另一种情况是搬迁后不重置，则搬迁补偿收入需计征所得税，具体处理是：（搬迁补偿收入固定资产变卖收入—固定资产折余价值—处置费用）的余额计入当期应纳税所得额，计征企业所得税。二、发生拆迁补偿事项1、固定资产拆迁后重置的企业，（1）将被拆除的固定资产转入清理，借：固定资产清理，借：累计折旧，贷：固定资产；（2）发生的清理费用、税金等，借：固定资产清理，贷：银行存款（应付工资等），应交税金—营业税（转让不动产）；（3）取得变价收入，借：银行存款，贷：固定资产清理；（4）清理损失，借：营业外支出，贷：固定资产清理；（5）收到补偿款项时，借：银行存款，贷：补贴收入；（6）重置资产价值入账，借：固定资产，贷：银行存款（或：在建工程）。2、对于拆迁后不重置，如企业存续，则将固定资产清理同上处理，再将补偿收入作为补贴收入计征收企业所得税即可，（1）将清理损失转入应税所得，借：本年利润，贷：营业外支出；（2）将补偿收入转入应税所得，借：补贴收入，贷：本年利润。3、对于拆迁后不重置，如企业不存续，则进行企业清算。再次，与搬迁补偿款项相关的税务处理问题。第一、营业税问题。截至目前，对搬迁补偿费是否要交纳营业税的问题，在国家级的税务文件中尚无明确规定。唯一一项内容比较接近的文件是国家税务总局于1997年发布的《关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》（国税函［1997］87号），该文件规定对于对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照营业税“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。另外，根据《营业税税目注释（试行稿）》（国税发［1993］149号）的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税（有人将其理解为对被收回土地使用权的补偿不征收营业税）。但在近年来，些地方的税务机关自行制定了一些搬迁补偿款项营业税税务处理的规定。例如福建省地方税务局《关于拆迁补偿业务征收营业税问题的通知》（闽地税发［2004］63号）规定：拆迁人给予被拆迁单位和个人补偿安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，均属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”征收营业税。拆迁人支付的拆迁补偿金应作为成本费用列支，不得冲减其“销售不动产”的计税营业额。被拆迁单位和个人因拆迁取得的房屋（或土地）拆迁补偿费及其他补助费或补偿安置的房屋，除下列两种情况外，均应征收营业税。1、被拆迁单位和个人取得政府财政部门支付的房屋（或土地）拆迁补偿费及其他补助费，暂免征收营业税。2、被拆迁个人因自用普通住房拆迁，所取得的补偿费或拆迁过程中发生的房屋等面积产权调换，暂免征收营业税。由于目前尚无搬迁补偿费营业税税务处理的统一政策，可建议企业在遇到此类业务时多与主管税务机关及其专管员沟通，并根据沟通结果确定如何进行税务处理。三、相关税务的问题1、土地增值税问题。根据《土地增值税暂行条例》第8条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第11条进一步规定：此处所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第11条规定，符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。由上述规定可知，企业从政府收到的搬迁补偿款项，在绝大多数情况下是免征土地增值税的，但是此类情况下的免征应以原房地产所在地税务机关的＊＊为准。在审计中，我们需要关注是否已获得税务机关的免税＊＊。如果尚未收到＊＊，则应视同房地产出售或转让，计提应交土地增值税。2、企业所得税问题。（1）搬迁补偿款结余的所得税处理。截至目前，内资企业所得税法中对搬迁补偿款的税务处理未作专门规定。在外商投资企业和外国企业所得税方面，规范搬迁补偿费税务处理的最主要文件是国家税务总局《关于外商投资企业和外国企业取得搬迁补偿费收入税务处理问题的批复》（国税函［2003］115号）。该文件的内容如下：①企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后重新购置或建造与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产（以下称重置固定资产）的，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额，冲减企业重置固定资产的原价。②企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后不再重置与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产的，根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第44条的规定，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值及处置费用后的余额，计入企业当期应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。实务中内资企业收到搬迁补偿费的税务处理在很多情况下也是参照国税函［2003］115号文件执行的。有不少地方的税务机关参照该文件的精神，对本地区内资企业搬迁补偿费的税务处理作出了规定，例如《江苏省国家税务局关于企业所得税若干具体业务问题的通知》（苏国税发［2004］97号）等。（2）搬迁过程中发生损失的所得税处理。①对内资企业而言，当搬迁补偿款不足以弥补企业因搬迁而发生的费用和损失时，依据国家税务总局第13号令《企业财产损失所得税前扣除管理办法》的规定，可以在经过税务机关审批后作为财产损失税前扣除。该办法第9条规定，因政府规划搬迁、征用等发生的财产损失由该级政府所在地税务机关的上一级税务机关审批。该办法第44条规定，因政府规划搬迁、征用等发生的财产损失申请税前扣除，必须符合下列条件：（一）有明确的法律、政策依据；（二）不属于政府摊派。该办法第45条规定，企业因政府规划搬迁、征用，依据下列证据认定财产损失：（一）政府有关部门的行政决定文件及法律政策依据；（二）专业技术部门或中介机构鉴定证明；（三）企业资产的账面价值确定依据。据此，在审计内资企业时如遇到此类情形，应当以税务机关作为确定是否需对该损失进行所得税纳税调整的依据。对外商投资企业而言，根据国家税务总局《关于取消及下放外商投资企业和外国企业以及外籍个人若干税务行政审批项目的后续管理问题的通知》（国税发［2004］80号）第十条的规定，外商投资企业财产损失的税前扣除自2004年7月1日起从审批制改为备案制。企业发生财产损失的，在向主管税务机关报送年度所得税申报表时，应就其财产损失的类型、程度、数量、价格、损失理由、扣除期限等作出书面说明，同时附送企业内部有关部门的财产损失鉴定证明资料等，若涉及由企业外部造成财产损失的，还应附送企业外部有关部门、机构鉴定的财产损失证明资料。主管税务机关检查企业所得税纳税情况时，应就企业财产损失进行重点检查。综上所述，拆迁补偿企业所得税的处理方法要根据国家规定，注意搬迁补偿款结余的所得税处理以及搬迁过程中发生损失的所得税处理，在符合一定条件和情况下，进行税前扣除。对企业列支的财产损失，没有提供上述情况说明资料的，可以进行纳税调整。

法律客观：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

二、拆迁补偿款的税务处理

法律主观：随着越来越多企业的拆迁与补偿，拆迁补偿企业所得税的相关问题，也成为了很多人的疑问。那么拆迁补偿企业所得税的处理方法有哪些？要怎么处理等等。一、拆迁补偿费收入的税务处理方法1、企业取得的搬迁补偿费收入，凡搬迁后重新购置或建造与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产（以下称重置固定资产）的，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值的余额，冲减企业重置固定资产的原价。2、企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后不再重置与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产的，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值及处置费用后的余额，计入企业当期应纳税所得额，计算缴纳企业的所得税。该规定主要涉及企业所得税的征收：可用公式表示，分两种情况，一种是搬迁后重置的，搬迁补偿收入不计征所得税，具体处理是：（搬迁补偿收入固定资产变卖收入—固定资产折余价值）的余额去冲减重置固定资产原值。另一种情况是搬迁后不重置，则搬迁补偿收入需计征所得税，具体处理是：（搬迁补偿收入固定资产变卖收入—固定资产折余价值—处置费用）的余额计入当期应纳税所得额，计征企业所得税。二、发生拆迁补偿事项1、固定资产拆迁后重置的企业，（1）将被拆除的固定资产转入清理，借：固定资产清理，借：累计折旧，贷：固定资产；（2）发生的清理费用、税金等，借：固定资产清理，贷：银行存款（应付工资等），应交税金—营业税（转让不动产）；（3）取得变价收入，借：银行存款，贷：固定资产清理；（4）清理损失，借：营业外支出，贷：固定资产清理；（5）收到补偿款项时，借：银行存款，贷：补贴收入；（6）重置资产价值入账，借：固定资产，贷：银行存款（或：在建工程）。2、对于拆迁后不重置，如企业存续，则将固定资产清理同上处理，再将补偿收入作为补贴收入计征收企业所得税即可，（1）将清理损失转入应税所得，借：本年利润，贷：营业外支出；（2）将补偿收入转入应税所得，借：补贴收入，贷：本年利润。3、对于拆迁后不重置，如企业不存续，则进行企业清算。再次，与搬迁补偿款项相关的税务处理问题。第一、营业税问题。截至目前，对搬迁补偿费是否要交纳营业税的问题，在国家级的税务文件中尚无明确规定。唯一一项内容比较接近的文件是国家税务总局于1997年发布的《关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》（国税函［1997］87号），该文件规定对于对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照营业税“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。另外，根据《营业税税目注释（试行稿）》（国税发［1993］149号）的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税（有人将其理解为对被收回土地使用权的补偿不征收营业税）。但在近年来，些地方的税务机关自行制定了一些搬迁补偿款项营业税税务处理的规定。例如福建省地方税务局《关于拆迁补偿业务征收营业税问题的通知》（闽地税发［2004］63号）规定：拆迁人给予被拆迁单位和个人补偿安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，均属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”征收营业税。拆迁人支付的拆迁补偿金应作为成本费用列支，不得冲减其“销售不动产”的计税营业额。被拆迁单位和个人因拆迁取得的房屋（或土地）拆迁补偿费及其他补助费或补偿安置的房屋，除下列两种情况外，均应征收营业税。1、被拆迁单位和个人取得政府财政部门支付的房屋（或土地）拆迁补偿费及其他补助费，暂免征收营业税。2、被拆迁个人因自用普通住房拆迁，所取得的补偿费或拆迁过程中发生的房屋等面积产权调换，暂免征收营业税。由于目前尚无搬迁补偿费营业税税务处理的统一政策，可建议企业在遇到此类业务时多与主管税务机关及其专管员沟通，并根据沟通结果确定如何进行税务处理。三、相关税务的问题1、土地增值税问题。根据《土地增值税暂行条例》第8条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第11条进一步规定：此处所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第11条规定，符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。由上述规定可知，企业从政府收到的搬迁补偿款项，在绝大多数情况下是免征土地增值税的，但是此类情况下的免征应以原房地产所在地税务机关的＊＊为准。在审计中，我们需要关注是否已获得税务机关的免税＊＊。如果尚未收到＊＊，则应视同房地产出售或转让，计提应交土地增值税。2、企业所得税问题。（1）搬迁补偿款结余的所得税处理。截至目前，内资企业所得税法中对搬迁补偿款的税务处理未作专门规定。在外商投资企业和外国企业所得税方面，规范搬迁补偿费税务处理的最主要文件是国家税务总局《关于外商投资企业和外国企业取得搬迁补偿费收入税务处理问题的批复》（国税函［2003］115号）。该文件的内容如下：①企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后重新购置或建造与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产（以下称重置固定资产）的，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额，冲减企业重置固定资产的原价。②企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后不再重置与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产的，根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第44条的规定，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值及处置费用后的余额，计入企业当期应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。实务中内资企业收到搬迁补偿费的税务处理在很多情况下也是参照国税函［2003］115号文件执行的。有不少地方的税务机关参照该文件的精神，对本地区内资企业搬迁补偿费的税务处理作出了规定，例如《江苏省国家税务局关于企业所得税若干具体业务问题的通知》（苏国税发［2004］97号）等。（2）搬迁过程中发生损失的所得税处理。①对内资企业而言，当搬迁补偿款不足以弥补企业因搬迁而发生的费用和损失时，依据国家税务总局第13号令《企业财产损失所得税前扣除管理办法》的规定，可以在经过税务机关审批后作为财产损失税前扣除。该办法第9条规定，因政府规划搬迁、征用等发生的财产损失由该级政府所在地税务机关的上一级税务机关审批。该办法第44条规定，因政府规划搬迁、征用等发生的财产损失申请税前扣除，必须符合下列条件：（一）有明确的法律、政策依据；（二）不属于政府摊派。该办法第45条规定，企业因政府规划搬迁、征用，依据下列证据认定财产损失：（一）政府有关部门的行政决定文件及法律政策依据；（二）专业技术部门或中介机构鉴定证明；（三）企业资产的账面价值确定依据。据此，在审计内资企业时如遇到此类情形，应当以税务机关作为确定是否需对该损失进行所得税纳税调整的依据。对外商投资企业而言，根据国家税务总局《关于取消及下放外商投资企业和外国企业以及外籍个人若干税务行政审批项目的后续管理问题的通知》（国税发［2004］80号）第十条的规定，外商投资企业财产损失的税前扣除自2004年7月1日起从审批制改为备案制。企业发生财产损失的，在向主管税务机关报送年度所得税申报表时，应就其财产损失的类型、程度、数量、价格、损失理由、扣除期限等作出书面说明，同时附送企业内部有关部门的财产损失鉴定证明资料等，若涉及由企业外部造成财产损失的，还应附送企业外部有关部门、机构鉴定的财产损失证明资料。主管税务机关检查企业所得税纳税情况时，应就企业财产损失进行重点检查。综上所述，拆迁补偿企业所得税的处理方法要根据国家规定，注意搬迁补偿款结余的所得税处理以及搬迁过程中发生损失的所得税处理，在符合一定条件和情况下，进行税前扣除。对企业列支的财产损失，没有提供上述情况说明资料的，可以进行纳税调整。

法律客观：《个人所得税法》第四条 下列各项个人所得，免征个人所得税： （一）省级人民政府、国务院部委和中国人民解放军军以上单位，以及外国组织、国际组织颁发的科学、教育、技术、文化、卫生、体育、环境保护等方面的奖金； （二）国债和国家发行的金融债券利息； （三）按照国家统一规定发给的补贴、津贴； （四）福利费、抚恤金、救济金； （五）保险赔款； （六）军人的转业费、复员费、退役金； （七）按照国家统一规定发给干部、职工的安家费、退职费、基本养老金或者退休费、离休费、离休生活补助费； （八）依照有关法律规定应予免税的各国驻华使馆、领事馆的外交代表、领事官员和其他人员的所得； （九）中国政府参加的国际公约、签订的协议中规定免税的所得； （十）国务院规定的其他免税所得。

三、企业拆迁补偿款账务处理

企业拆迁补偿

对企业搬迁补偿款会计处理的规范，主要涉及《企业会计准则解释第3号》(财会[2009]8号)、《企业会计准则第4号—固定资产》和《企业会计准则第16号—政府补助》等。

1、因公共利益搬迁而收到的从财政预算直接拨付的搬迁补偿款。企业应于收到补偿款时，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款”科目。然后区别以下情况分别进行处理：

第一，属于补偿搬迁过程中发生的费用性支出和停工损失的，应从“专项应付款”科目转入“递延收益”科目，借记“专项应付款”科目，贷记“递延收益”科目;并作为与收益相关的政府补助计入营业外收入，即借记“递延收益”科目，贷记“营业外收入”科目。

第二，属于补偿固定资产和无形资产(土地使用权)搬迁损失的，应从“专项应付款”科目转入“递延收益”科目。在固定资产清理损失计入营业外支出时，借记“递延收益”科目，贷记“营业外收入”科目;在无形资产转销计入营业外支出时，借记“递延收益”科目，贷记“营业外收入”科目。

第三，属于补偿搬迁后新建资产(主要为固定资产和土地使用权)的，应从“专项应付款”科目转入“递延收益”科目，并作为与资产相关的政府补助，在相关资产使用寿命内平均分配，分期计入当期损益，借记“递延收益”科目，贷记“营业外收入”科目。

第四，企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益后的结余，应当转入资本公积中的其他资本公积明细科目，由全体股东共同享有，借记“专项应付款”科目，贷记“资本公积”科目。

2、因非公共利益搬迁而收到政府拨给的搬迁补偿款(包括因公共利益搬迁而收到的非财政预算直接拨付的搬迁补偿款)。

企业应于收到补偿款时，借记“银行存款”科目，贷记“递延收益”科目。

然后区别以下情况分别进行处理：

第一，属于补偿搬迁过程中发生的费用性支出和停工损失的，作为与收益相关的政府补助计入营业外收入，借记“递延收益”科目，贷记“营业外收入”科目。

第二，属于补偿固定资产和无形资产(土地使用权)搬迁损失的，在固定资产清理损失计入营业外支出时，借记“递延收益”科目，贷记“营业外收入”科目;在无形资产转销计入营业外支出时，借记“递延收益”科目，贷记“营业外收入”科目。

第三，属于补偿搬迁后新建资产(主要为固定资产和土地使用权)的，作为与资产相关的政府补助，在相关资产使用寿命内平均分配，分期计入当期损益，借记“递延收益”科目，贷记“营业外收入”科目。

第四，企业搬迁完毕，递延收益应保留与资产相关的政府补助金额，差额部分应转入营业外收入，借记“递延收益”科目，贷记“营业外收入”科目。

四、企业拆迁补偿款怎么做会计分录

法律分析：一、公司收到拆迁补偿款因为属为政策性搬迁而收到的补偿款，全额计入“专项应付款。会计处理：借 银行存款 贷 专项应付款

二、对补偿款进行会计核算上折分和归类因为拆迁补偿是打包核算的补偿，会计处理上需对该笔金额进行折分，具体分以下几大类：1、固定资产类首先对固定资产进行统计账面原值、累计折旧和净值，按净值转入固定资产清理，分摊减少专项应付款金额，计入递延收益，同时计入本期营业外收入。相关分录如下：（1）借：固定资产清理 累计折旧 贷：固定资产（2）借：专项应付款 贷：固定资产清理（3）相关因搬迁所有的费用开支 借：专项应付款 贷：银行存款注：1、相关的清理费用按正常会计准则计入固定资产清理科目。 2、财务处理原则，在搬迁期间，所有发生的费用开支，冲减专项应付款（需按正常会计准则保留原始凭证）2、土地使用权首先对无形资产进行统计账面原值、累计摊销和净值，按净值分摊减少专项应付款金额，计入递延收益，同时计入本期营业外收入。借：专项应付款 贷：无形资产具体分录参固定资产处理分录3、搬迁期间开支处理根据《企业政策性搬迁所得税管理办法》搬迁费用支出，是指企业搬迁期间所发生的各项费用，包括安置职工实际发生的费用、停工期间支付给职工的工资及福利费、临时存放搬迁资产而发生的费用、各类资产搬迁安装费用以及其他与搬迁相关的费用等。资产处置支出是指企业由于搬迁而处置各类资产所发生的支出，包括变卖及处置各类资产的净值、处置过程中所发生的税费等支出。所有发生的开支费用，以最大限度核销冲减专项应付款。

法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

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内容审核：孙明堂律师

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