商铺拆迁适用于成本法，拆迁房屋评估的五种方法有哪些

一、商铺拆迁适用于成本法，拆迁房屋评估的五种方法有哪些

拆迁房屋估价方法科学实用的估价方法必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映实际的交易行为。因此，房地产价格通常可以通过以下三种方式获得：1。参考近期类似房地产的市场交易价格；

2、参考重建类似房地产所需的费用；

3、根据房地产的盈利能力来衡量其价值。由此形成了房地产估价的三种基本方法，即市场比较法、成本法和收益法。此外，还有一些其他方法，如假设开发法、路线价格法、长期趋势法、剩余法、购买年法、利润法、分配法等。其它估价方法本质上是三种基本方法的衍生，不同的估价方法有不同的用途。每种评估方法都有一定的适用条件，用不同的方法评估同一房地产会得出不同的结论。第二，房地产估价的对象是房地产。就实物形态而言，房地产有三种形式，即简单的土地、简单的建筑和复合的房地产。此外，房地产估价是评估待评估房地产的一定权益的价格，因此评估对象也涉及物权。根据房地产估价的需要和特点，评估对象将根据用途分为五种类型：住宅、商业、工业、其他用途的房地产和土地，并介绍其评估特点、常用方法和主要注意事项。

（一）住宅房地产主要包括普通住宅、公寓、别墅等。住宅房地产不同于一般商品，甚至不同于其他房地产。它不仅具有等价交换、质量论价、供求决定价格等商品的共性，而且具有鲜明的社会保障。房地产估价师必须充分掌握住宅房地产的这一特点。

一、住宅房地产分类。住宅可以以多种方式分类，根据估价需要。一般可以根据档次和市场化程度来划分。

（1）按档次划分：＇l）普通住宅。为普通居民提供符合国家住宅标准的住宅。普通住宅符合国家一定时期的社会经济发展水平，符合国家人口、资金、土地资源等基本国情。代表一个国家或地区城市居民在一定经济条件下实际达到或能够达到居住水平。普通住宅（即经济适用房）广泛应用于我国城市。这类住宅采用当地或国产建筑材料进行一般水平的装修，选用国产中档厨卫卫生洁具和设备。目前，国家对普通住宅往往既制定下限标准，又制定上限标准，有利于宏观调控。普通住宅的工程造价和房屋适中。目前，1996年颁布的《城市住宅建设标准》可以作为普通住宅评估的比较尺度。伴随着社会经济的发展。普通住宅的标准将逐步分阶段提高。目前，中华人民共和国成立以来建造的标准住宅仍属于普通住宅范畴，但在估价时，应根据其与新住宅标准的差距和改造难度给予适当的折扣。二是高级住宅。它是为满足市场高收入阶层的特殊需求而建造的高标准豪华住宅，包括高档公寓、花园住宅和别墅。这类住宅的户型和功能空间多样化；每套建筑面积大，从100多平米到几百平米不等；装修、设施设备高档，进出口高档装修材料和洁具设备；户外环境要求高；服务标准高，管理体系完善，往往采取封闭式安全措施和优质物业管理。高级住宅税额大，工程造价和市场售价高。

三、简易住宅。主要指建筑年代早、功能短缺、设备不全、设施陈旧、结构单薄的房屋。简易住宅中的公房一般不出售，需要拆除重建的私房价格（扣除地价）一般较低。

（2）按市场化程度划分：1）社会保障性住宅。

【本文关联的相关法律依据】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

二、房屋拆迁的五种评估方法

1、市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。

2、成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

3、收益法是雨季估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

4、假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

5、基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。拆迁评估不合理该怎么办的相关法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

一、拆迁评估不合理该怎么办

1、可要求评估机构对评估结果给予解释；

2、解释无效，可要求重新评估，重新评估改变结果的，应重新出具评估报告；

3、重新评估无改变，应通知申请人，申请人可向当地评估专家委员会申请鉴定

二、遇到拆迁评估，应该注意的几类基本问题

遇到拆迁评估，应该注意的几类基本问题

1、房屋面积及宅基地面积认定不准确问题。

一般应以产权证书上记载面积为准。

2、宅基地区位补偿价严重偏低问题。

宅基地区位补偿价按下列公式计算：宅基地区位补偿价＝（当地普通住宅指导价－房屋重置成新均价）×户均安置面积／户均宅基地面积。当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价、城市规划等情况综合确定。评估机构对当地普通住宅指导价的确定未依照上述规定，参考周边普通商品住宅均价，宅基地区位补偿价严重偏低，严重损害被拆迁人合法权益。

三、拆迁评估是什么意思

四、从评估到拆迁需要多久

法律分析：房屋拆迁评估的流程有：被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构；由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同；估价师对被征收房屋进行实地查勘；房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门将评估结果向被征收人公示；公示期满后，评估机构向征收部门提供整体和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告；

拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。双方对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起十日内，向价格评估机构申请复核评估；对复核结果有异议的，自收到复核结果之日起十日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

法律依据：《中华人民共和国国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

对于农村土地征收规定有所不一样，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

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