王家才律师,北京在明律师事务所征地拆迁业务部专职律师。
根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条的规定,征用耕地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费。
以及地上附着物和青苗的补偿费;征用城市郊区的菜地,用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条的规定,土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有;需要安置的人员由农村集体经济组织安置的,安置补助费支付给农村集体经济组织,由农村集体组织管理和使用;由其他单位安置的,安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的,安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。
1、青苗补偿费和地上附着物补偿费
青苗主要指正生长尚未成熟的农作物或正在生长的经济林木。地上附着物是指除青苗以个依附于被征用土地上的附着物品,如房屋、其他固定设施及一般林木等。青苗补偿费和地上附着物补偿费是指由用地单位对征用土地上的青苗和地上附着物被毁掉而向种植该青苗的单位与个人及附着物所有人支付的一种补偿费用。依照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条第一款的规定,青苗及地上附着物补偿费归青苗及地上附着物的所有者所有。青苗补偿费是对被征地农户财产损失的补偿,归属的原则是谁种植归谁所有。如承包方已将土地承包经营权以转包、出租等方式流转给第三人的,除当事人另有约定外,青苗补偿费归实际投入有所有。至于地上附着物补偿费,只要征地协议签订以前就已存在的附着物,征地单位均应对地上附着物所有者给予一定的补偿。实际中,关于青苗和地上附着物补偿费在村民和村委会之间的分配争议不大,在此不多论述。
2、征地安置补助费
安置补助费是指用地单位对征地单位安置因征地后造成的多余劳动力所需之费用而支付的补助金额。根据《土地管理法实施条例》第二十六条规定“土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征用土地的安置补助费必须专款专用,不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的,安置补助费支付给农村集体经济组织,由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的,安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的,安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。”及《最爱高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条规定“承包地被依法征收,放弃统一安置的家庭承包方,请求发包方给付已经收到的安置补助费的,应予支持”之规定,安置补助费是对被征地农户丧失土地承包经营权或租赁经营权的补偿,不属于农村集体经济组织所有,它必须专款专用,用于安置被征地农民。如被征地的农民放弃统一安置的,集体经济组织应将收到的征地安置补助费支付给被征地的农民。
3、土地补偿费
土地补偿费是指用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被占用造成经济损失而支付的一种补偿费用。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定“土地补偿费归农村集体经济组织所有;”但是,二00四年十月二十日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》明确规定:“省、自治区、直辖市人民政府应当根据土地补偿费主要用于被征地农户的原则,制订土地补偿费在农村集体经济组织内部的分配办法。二00四年十一月三日国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》也明确”按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则,土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理分配,具体分配办法由省级人民政府制定“。二00五年七月二十九日最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定”农村集体经济组织或村民委员会、村民小组,可以依照法律规定的民主议定程序,决定在本案集体经济组织内部分配已收到的土地补偿费。征地补偿安置方案确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人,请求支付相应份额的,应予支持。但已报全国人大常委会、国务院备案的地方性法规、自治条例和单行条例、地方政府规章对土地补偿费在农村集体经济组织内部的分配办法另有规定的除外。“从上述规定可以看出几点:一是土地补偿费属于农村集体经济组织所有;二是土地补偿费虽然属于农村集体经济组织所有,但法律、法规允许在集体经济组织内部进行分配;三是土地补偿费的分配虽然属于集体经济组织内部事务,但不得同法律、法规相抵触,地方性法规对分配办法另有规定的,从其规定。因此,对被征地村民请求村集体经济组织将其收到的土地征地补偿费支付给其的请求一般不应支持。
(1)土地补偿费的归属纠纷。一般情况下,地上附着物及青苗补偿费的归属不易发生纠纷,容易引起纠纷的通常是土地补偿费的归属。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第26条第1款的规定,土地补偿费归农村集体经济组织所有。而根据《中华人民共和国土地管理法》第10条的规定,如果村内有两个以上集体经济组织,则它们之间就可能因征收补偿费的归属发生争议。
对于此种争议应如何解决,《土地管理法》及其《实施条例》并未做出明确规定。 农村集体经济组织与其成员间分配土地补偿金纠纷。农村集体经济组织与其成员间分配土地补偿金的纠纷是否属于司法审查的范围,法律法规没有明确规定。最高人民法院过去对此问题的复函、答复及立案庭意见也颇不一致。
(2)传统观念影响导致的分配权纠纷。调查显示:当前征地补偿费标准偏低,非常有限的补偿费用成为村民争夺的目标,每个人都想争得更多的补偿金,而排除他人参与分配,于是,借村民自治权利而剥夺他人的利益享有成为村民集体土地征用补偿费分配纠纷案件剧增的主要原因。对于嫁城女、入赘婿等能否享有分配权、享有多大分配权,因无明确的法律依据,在实践中各地各村依《中华人民共和国村民委员会组织法》在行使自治权中处理的结果相差很大,有的明确不能享有,有的限定满足一定条件才享有分配权,也有少数就给予分配权,但该分配权较同村组其他成员要小的多等,于是没有享有分配权或没有享有完全分配权的村民,以要求享有村民待遇为由,纷纷诉至法院,对该类案件因缺乏法律依据,在处理上随意性较大,很难使当事人服判息讼,往往导致越级上访或群体上访事件的发生。
户主变更。在家庭成员中,“第一轮”土地承包时为户主的父母到“第二轮”承包时大部分户主变更为子女,土地补偿费分配时又由户主到村民小组领取,这样部分子女与父母在赡养问题上发生纠纷,以致父母向子女追索土地补偿费。
(3)未被征用土地的户主争益。部分农户的土地未被征用,至村(居)民小组分配土地补偿费、房屋、土地补偿费的再生利益或利息时,以集体经济组织成员身份向村(居)民小组索取该利益,村(居)民小组实行差别待遇。
(4)其他:当事人认为其具有该集体经济组织成员资格,却被排除于分配范围之外而产生的纠纷。
既然法律已规定土地补偿费归农村集体经济组织所有,笔者认为有权参与分配的只能是集体经济组织成员。而认定集体经济组织成员的依据一般应以户籍为原则,但户籍又不是唯一依据。在第一种分配方式中,应注意区分如下几种情况:
1、为了分配土地补偿费,以不正当手段迁入户口,不应当认定其分配资格;
2、为了成就某种便利条件而将户口迁入,不应当认定其分配资格,如许多中、小学和幼儿园的就读条件中包括户口所在地,部分家长为子女择校而将子女的户口迁入亲戚处;
3、因在大中专院校就读而将户口迁出,其父母仍以集体经济组织的基本生产资料为经济生活保障,为确保其安心学习所必要的生活费用,应当认定其分配资格;
4、大中专院校毕业后又将户口迁回,已属居民户,且已在外工作,有生活来源,虽然未将户口迁至其工作所在地,但不应当以户口在本村认定其分配资格;
5、已嫁入的妇女,户口已迁入,应查明其娘家所在地是否已收回其责任田,如未收回,其作为农民的合法权益未被侵犯,不应当认定其分配资格;
6、确系本村新生人口,根据法律规定,人的民事权利能力始于出生,故不能以其户口手续未办好而拒绝发放,只要能够确认征地补偿费产生于其出生之后,就应当认定其分配资格。
针对第一种分配方式的其他主要纠纷,笔者认为:1、服刑人员的合法财产权利不受剥夺,不应当以其正在服刑为由拒绝发放;2、农村集体经济组织无权扣留村民的合法财产,确实存在其他纠纷应通过正当途径、合法程序解决。
对第二种分配方式的主要纠纷,笔者认为:承包人死亡后,继承人可继续承包经营责任田,但该责任田被征用后的补偿费,继承人只能分得青苗补偿费,土地补偿费应归农村集体经济组织所有,因为农村集体经济组织无须在征用已死亡的承包人的责任田后调整相应数量和质量的土地给已死亡的承包人或其继承人继续承包经营。根据法律规定,只有集体土地经营管理单位应当调整又未能调整其他数量和质量相当的土地给农民继续承包经营的,才应当将不少于百分之七十的土地补偿费支付给被征地农民。
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补偿协议还没签,评估报告还没送达,搬迁通知先贴到了门上。对方说先搬进去再谈,过渡费照给。这话听着通情理,恰恰把顺序颠倒了。
材料往桌上一摊,事情就清楚了。有人的一叠纸里只有一张补偿方案,有人的文件袋里装着公告、评估报告、补偿决定和快递回执,后一种人往往二十分钟就能把情况说明白,前一种人打完电话还得回去翻。房子拆迁律师咨询的效率,不在口才,在手上有没有东西。下面这六样,能带几样带几样,带不齐的就说清楚缺在哪。
免费的东西,人容易不当回事,要么用完就忘,要么抱着试试看的心态问一句"我这能赔多少"。这两种都浪费。一次十几分钟的通话,能换来的是阶段判断、期限提醒、材料清单和几条可选的路;换不来的是具体金额和胜诉承诺,谁说能给,谁就是在敷衍。把能问的和问不出的分清楚,这通电话才值。
挑所这件事,看的是它把力气压在哪一块,招牌大小排在后头。征地拆迁的对手是行政机关,输赢常常藏在送达日期、评估方法、催告程序这些不起眼的地方,做杂了手会生。北京在明律所从 2012 年设立起只做征地拆迁和行政争议,办过的案子超过两万件,覆盖三十个省级行政区。下面四条理由都能核,也顺手写清什么情况不必找在明。
第一次打这类电话,多数人抓不住重点。把自己这些年的委屈从头讲一遍,讲完对方还没弄清房子走到哪一步。北京律师拆迁咨询值不值,不看您讲得多细,看四件事有没有说清:公告哪天贴的、补偿方案见了没、评估做了没、有没有签过字。咨询也不是算命。律师能告诉您路怎么走、期限还剩多少、证据缺在哪,给不了的是"能多拿几十万"这类承诺。谁张口就承诺,谁就不必再谈。
违法强拆最麻烦的地方,不在认定难,在时间短。房子倒了以后,确认违法之诉只有六个月,赔偿请求的时效是两年,两条线各走各的,谁先谁后还得看证据。有人把力气全花在信访和吵架上,等想起来起诉,期限已经过了。这篇把该走的四步、每步的期限、赔偿能要哪几项,按顺序摆清楚。
房子倒下去只要十来分钟,把原来的样子说清楚,可能要花好几年。强拆现场最缺的是时间。实务里最后能拿到多少,常常取决于手里有没有几段没剪辑的视频、几张带门牌号的全景照、一份写着接警编号的回执。这七样东西,当天能拍就拍,拍不到第二天补。补不回来的那部分,往后每一步都会吃亏。
一次强拆合不合法,不用听谁嗓门大,看三件事就够:谁动的手、凭什么动手、程序走到哪一步。国有土地上合法的强拆只有司法强拆一条路,法院裁定之后由政府组织;违建走的是行政强制拆除那条线。两条都可能合法,也都可能违法,区别全在文书和步骤上。这个判断不是学术问题,它直接决定您后面走哪条路:拆得合法,争的是补偿数额;拆得违法,先确认违法,再谈赔偿。
房子的事走到强制这一步,很多人第一反应是拦。拦得住一时,拦不住程序。国有土地上的房屋征收,法律只留了一条强拆路径:先有补偿决定,您既不复议也不起诉、到期又不搬,政府才能向人民法院申请强制执行。所以碰上政府上门,先别争嗓门,先要那两张纸。没有补偿决定就动手,或者有了决定却绕过法院,性质就变了。
官方电话只有一个,这件事得反复说。别人用别的号码找上门,多半不是所里的人。